Nagetiere im Aufzugsschacht: der blinde Fleck

Eine Wohnanlage mit zweiundneunzig Wohnungen in Bagnolet erlebt in sechs Wochen drei Aufzugsausfälle. Die Aufzugsfirma tauscht ein Schütz, dann einen Türsensor und stellt schließlich einen Einsatz „außerhalb des Vertrags" für einen angenagten Kabelbaum am Schachtboden in Rechnung. Im Bericht stehen nur drei Zeilen: „Vorhandensein von Kot und Nestbau in der Schachtgrube". Bei dieser Gelegenheit erfährt die Verwaltung, dass die Schachtgrube der Anlage seit der letzten Hauptprüfung nie gereinigt wurde – und dass der Dienstleister für Rattenbekämpfung, der viermal im Jahr kommt, dort nie einen Fuß hineingesetzt hat.

Die Aufzugsschachtgrube ist einer der ganz wenigen Räume eines Mehrparteienhauses, den niemand allein öffnen darf: weder der Hauswart noch der Verwaltungsbeirat noch der Schädlingsbekämpfer. Dieses Verbot, aus Sicherheitsgründen völlig berechtigt, schafft einen hygienischen blinden Fleck. Das Ergebnis ist immer dasselbe: ein dunkler, temperierter, nie inspizierter Raum, der alles aufnimmt, was durch den Spalt der Schachttüren fällt – Krümel, Zigarettenstummel, Bonbonpapier, aufgerissene Einkaufstüten – und der zum besten verfügbaren Unterschlupf für eine Wanderrattenkolonie wird.

Dieser Artikel beschreibt, was in einem befallenen Aufzugsschacht wirklich passiert, wie ein gemeinsamer Einsatz von Aufzugsfirma und Schädlingsbekämpfer organisiert wird, was ein Aufzugswartungsvertrag in Sachen Sauberkeit enthält (und was nicht), und wie sich die Maßnahme finanzieren lässt, ohne auf die nächste Eigentümerversammlung zu warten.

Leerer Raum einer Wohnung mit grauen Wänden, hellem Vinylboden und Holztür

Warum der Aufzugsschacht ein ideales Quartier für Wanderratten ist

Ein vertikaler Kamin, der das Untergeschoss mit den Etagen verbindet

Ein Nagetier braucht keine Treppe. Der Aufzugsschacht ist eine durchgehende vertikale Säule, vom Schachtboden bis zum Maschinenraum, mit Seilen, Führungsschienen, Elektroleerrohren und Kabelpritschen, die alle als Kletterhilfe dienen. In einem Gebäude aus den 1970er-Jahren liegen der Aufzugsschacht und die Technikschächte oft direkt nebeneinander oder sind über nie verschlossene Leitungsdurchbrüche miteinander verbunden. Eine in der Schachtgrube etablierte Population kann also die Etagen und anschließend die Wohnungen besiedeln, ohne jemals die sichtbaren Gemeinschaftsflächen zu durchqueren.

Die Schachtgrube erhält täglich Nahrung

Der Spalt zwischen Schachttürschwelle und Kabinenboden beträgt je nach Anlage und Nutzung 15 bis 35 mm. Alles, was klein, rollfähig oder pulverförmig ist, landet am Schachtboden. Rechnet man neunzig Wohnungen, zweihundert Fahrten pro Tag und eine Handvoll Nutzer zusammen, die ihre Einkäufe nach oben bringen, ergibt das einen täglichen, regelmäßigen Nahrungseintrag in einen Raum, den niemand ausfegt. In Altbauten kommen Wassereintritte am Schachtboden hinzu: Nahrung, Wasser, Wärme und Dunkelheit an einem einzigen Ort.

Ein Bereich, den die integrierte Bekämpfung nie überwacht

Die europäische Norm DIN EN 16636 und das CEPA-Regelwerk, die Dienstleistungen im Schädlingsmanagement regeln, setzen auf eine vollständige Gebäudediagnose. In der Praxis nennt der einem Verwaltungsvertrag beigefügte Köderplan den Müllraum, die Keller, den Fahrradraum, die Heizzentrale, den Zählerraum – niemals die Aufzugsschachtgrube, weil der Techniker ohne eine befugte dritte Person keinen Zugang hat. Der blinde Fleck ist keine Nachlässigkeit des Dienstleisters: Er ist ein Koordinationsmangel zwischen zwei Verträgen, die nichts voneinander wissen.

Zum Mitnehmen: Ein Befall in der Aufzugsschachtgrube kann jahrelang bestehen, ohne je in einem Bekämpfungsbericht aufzutauchen – während er sich sehr früh in den Berichten der Aufzugsfirma als „Schäden durch Nagetiere" zeigt.

Die Signale, die Verwaltung oder Objektmanagement alarmieren müssen

Zunächst gilt es, die Unterlagen neu zu lesen, die die Eigentümergemeinschaft bereits erhält.

• Berichte der Aufzugsfirma: Hinweise auf „angenagte Verkabelung", „beschädigte Kabelmäntel", „Reinigung der Schachtgrube erforderlich", „Vorhandensein von Kot", „verstellte Schachtgrube".
• Wiederholte Ausfälle an denselben Bauteilen: Positionssensoren, Induktionsschleifen, Steuerungskabelbäume. Ein Nagetier durchtrennt die Isolierung, die Feuchtigkeit erledigt den Rest: Der Ausfall tritt Wochen später auf und gilt als Verschleiß.
• Geruch beim Öffnen der Türen auf der untersten Ebene: der charakteristische Ammoniakgeruch von Nagetierurin, besonders morgens vor dem Anlaufen der Lüftung wahrnehmbar.
• Kratzgeräusche hinter der Schachtwand in den an den Flur angrenzenden Wohnungen, insbesondere im Erdgeschoss und im ersten Stock.
• Laufspuren an den Führungsschienen: dunkle Schlieren, Haare, Abdrücke im fettigen Staub am Schachtboden.
• Kot auf den Schwellen der Schachttüren auf der untersten Ebene, oft fälschlich dem Eingangsbereich zugeschrieben.

Eine leistungsstarke Taschenlampe mit gebündeltem Strahl, wie sie Wartungstechniker in ihrem Werkzeugkasten haben, erlaubt dem Hauswart, durch den Spalt der Schachttür zu schauen, ohne sie jemals zu öffnen, und das Gesehene zu fotografieren. Das genügt, um eine schriftliche Einsatzanforderung zu begründen.

Wer den Schacht betreten darf – und wer nicht

Das ist der Kern der Sache und die Ursache der meisten Blockaden.

Ein Bereich nur für befugtes Fachpersonal

Der Zugang zum Schacht, zur Schachtgrube und zum Maschinenraum eines Aufzugs ist dem geschulten und befugten Personal des Wartungsunternehmens vorbehalten. Das Dekret Nr. 2012-674 über die Instandhaltung von Aufzugsanlagen und die Artikel R. 125-1 ff. des französischen Bau- und Wohnungsgesetzbuchs (CCH) verpflichten den Eigentümer zu einem Wartungsvertrag mit einem qualifizierten Unternehmen und regeln die Arbeiten streng. Die Risiken sind offensichtlich: Sturz in die Schachtgrube, Quetschung unter der Kabine, bewegliche Teile, Nieder- und Hochspannung. Das INRS weist regelmäßig darauf hin, dass Arbeiten im Aufzugsschacht zu den unfallträchtigsten Situationen der Gebäudeinstandhaltung gehören.

Praktische Folge:

Mit anderen Worten: Keine Köderauslegung in einer Aufzugsschachtgrube ist regelkonform, wenn sie nicht in Anwesenheit der Aufzugsfirma und bei gesicherter Anlage erfolgt. Ein Dienstleister, der Ihnen anbietet, „zwei Blöcke durch die Schachttür zu schieben", setzt Sie zwei Verstößen aus: Missachtung der Ködersicherung und unbefugter Eingriff in eine Sicherheitseinrichtung.

Was der Aufzugswartungsvertrag tatsächlich abdeckt

Wartungsverträge, ob „minimal" oder „erweitert", sehen in der Regel die regelmäßige Reinigung der Schachtgrube und des Maschinenraums vor – oft ein- bis zweimal jährlich, manchmal nur beim einzigen jährlichen Reinigungsbesuch. Niemals vorgesehen sind:

• die Biozidbehandlung der Schachtgrube;
• das Verschließen von Leitungsdurchbrüchen in der Schachtwand;
• das Anbringen von Gittern an den unteren Lüftungsöffnungen;
• die Instandsetzung angenagter Kabel, die fast immer als Angebot „außerhalb des Vertrags" läuft.

Genau dieser letzte Punkt offenbart die versteckten Kosten: eine Steuerungsleitung zu ersetzen, eine Sicherheitsschleife zu erneuern – und schon übersteigt man die Kosten einer vorbeugenden Behandlung deutlich.

Mann in Warnweste und Helm untersucht Sockelleiste und Lüftungsöffnung einer leeren Wohnung

Einen gemeinsamen Einsatz organisieren: das Protokoll in sechs Schritten

1. Eine schriftliche Bestätigung der Aufzugsfirma erhalten

Fordern Sie per E-Mail beim zuständigen Kundenbetreuer an: Feststellung des Nagetierbefalls, Sauberkeitszustand der Schachtgrube, Liste der bereits beschädigten Bauteile, Fotos. Dieses Dokument ist der Auslöser für alles Weitere, einschließlich einer etwaigen Schadensmeldung.

2. Die Reinigung der Schachtgrube kalkulieren lassen

Abfallentsorgung, Absaugen, Entstauben der Führungsschienen. Diese Position fällt der Aufzugsfirma oder einer von ihr begleiteten Reinigungsfirma zu. Bei getrocknetem Kot und Urin ist die Reinigung als Arbeit mit biologischem Risiko zu behandeln: Sauger mit HEPA-Filterung, vorheriges Anfeuchten zur Vermeidung von Staubaufwirbelung und geeignete persönliche Schutzausrüstung. Eine FFP3-Einwegmaske und dicke Nitrilhandschuhe gehören zum Minimum für die Person, die in die Schachtgrube hinabsteigt – Leptospiren und Hantaviren werden über Urin-Aerosole übertragen, wie Santé publique France (französische Gesundheitsbehörde) und das Institut Pasteur betonen. Das Protokoll im Detail finden Sie in unserem Artikel zur Desinfektion nach einem Nagetierbefall.

3. Den gemeinsamen Besuch von Schädlingsbekämpfer und Aufzugsfirma planen

Ein halber Tag, Anlage gesichert, Aushang im Eingangsbereich. Der Schädlingsbekämpfer erstellt eine Diagnose des Schachts: Eintrittsstellen, Aktivitätsniveau, Laufwege in die Etagen. Die Aufzugsfirma übernimmt die Freischaltung und die Sicherheit.

4. Gesicherte Köderstationen aufstellen, niemals freie Köder

In der Schachtgrube müssen Köder in verschlossenen, verriegelten und befestigten Köderstationen platziert, gekennzeichnet und im Köderplan eingetragen werden. Es gelten dieselben Regeln wie überall sonst im Gebäude: siehe unser Dossier zu Rodentiziden in der Eigentümergemeinschaft. Eine Schachtgrube ist kein harmloser Technikraum: Ein unter die Kabine gefallener Köderblock wird zu unkontrolliertem Abfall.

5. Die Zugangswege behandeln, nicht nur die vorhandenen Nagetiere

Diesen Schritt überspringen Eigentümergemeinschaften – und genau er entscheidet, ob das Problem zurückkommt. Leitungsdurchbrüche mit Mörtel und Edelstahlgewebe verschließen, untere Lüftungsöffnungen mit maximal 6 mm Maschenweite vergittern, Kabeldurchführungen nacharbeiten. Edelstahlwolle und ein geeignetes Dichtmittel genügen für kleine Durchbrüche, sofern niemals Bauschaum allein verwendet wird: Er ist innerhalb weniger Tage durchgenagt. Die vollständige Methode finden Sie in unserem Leitfaden zum Verschließen von Eintrittsstellen im Gebäude.

6. Den Schacht in Köderplan und Register aufnehmen

Sobald der Bereich geöffnet und behandelt wurde, muss er in den Vertragsumfang aufgenommen werden: Kontrollintervall, Zugangsmodalitäten, Name des Ansprechpartners bei der Aufzugsfirma. Dasselbe Prinzip gilt für alle Unterlagen, die im Hygieneregister des Gebäudes zu archivieren sind.

Was es kostet und wer zahlt

Die Größenordnungen in der Region Île-de-France

Das Verhältnis ist eindeutig: Die Kosten der Vorbeugung machen einen Bruchteil einer Elektroreparatur aus – ohne den Stillstand der Anlage und die Beschwerden mobilitätseingeschränkter Bewohner mitzurechnen.

Laufende Kosten oder Baumaßnahme: die richtige Einordnung

Die Reinigung der Schachtgrube und die Biozidbehandlung sind Ausgaben der laufenden Instandhaltung: In einer Eigentümergemeinschaft kann die Verwaltung sie ohne Abstimmung beauftragen, im Rahmen des Wirtschaftsplans und der Befugnisse, die ihr Artikel 18 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 zur Erhaltung des Gebäudes und bei Dringlichkeit einräumt. Das dauerhafte Verschließen der Durchbrüche und das Vergittern gelten dagegen als Baumaßnahmen und müssen beschlossen werden. In der Praxis trennt man beides: Man behandelt sofort und setzt die Abdichtungsarbeiten auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung. Bleibt die Verwaltung trotz der Berichte der Aufzugsfirma untätig, ist das Verfahren der Inverzugsetzung der richtige Weg.

Im sozialen Wohnungsbau gilt dieselbe Logik, doch der Aufzugswartungsauftrag und der Auftrag zur Schädlingsbekämpfung werden meist getrennt vergeben: Die Begleitungsklausel muss dann im Leistungsverzeichnis der Schädlingsbekämpfung stehen, als Einheitspreis „Einsatz im Aufzugsschacht mit Begleitung". Ohne diese Position wird jeder Einsatz zur Verhandlungssache.

Vorbeugen: drei Maßnahmen, die fast nichts kosten

Den Nahrungseintrag verringern. Ein tägliches Ausfegen der Schachttürschwelle auf der untersten Ebene und ein Hinweis, in der Kabine nicht zu essen, genügen, um den Eintrag zu halbieren. Das sind zwei zusätzliche Zeilen im Leistungsverzeichnis der Reinigungsfirma, keine Mehrkosten.

Das Wasser am Schachtboden angehen. Eine dauerhaft feuchte Schachtgrube deutet auf einen Wassereintritt oder eine defekte Hebeanlage hin. Solange das Wasser da ist, kommen die Nagetiere zurück. Ein Raumhygrometer, das bei den Wartungsbesuchen einige Wochen am Schachtboden verbleibt, hilft, das Problem zu dokumentieren, bevor Abdichtungsarbeiten vergeben werden.

Den Meldeweg festschreiben. Das ist der entscheidende Punkt, und er hängt an einer Person. Der Hauswart muss wissen, dass ein Kratzen hinter dem Schacht, ein Geruch auf der untersten Ebene oder eine Zeile „Kot in der Schachtgrube" in einem Aufzugsbericht noch am selben Tag schriftlich an Verwaltung und Dienstleister zu melden sind. Ein Bautagebuch in der Hausmeisterloge, datiert und abgezeichnet, ist mehr wert als zehn mündliche Gespräche im Flur.

Leerer Raum einer Wohnung mit hellem Parkett, weißen Sockelleisten, Lamellenschranktüren und Deckenventilator

Das Wichtigste in Kürze

Der Aufzugsschacht vereint alle Bestandteile eines dauerhaften Befalls – täglich Nahrung, Feuchtigkeit, Dunkelheit, vertikale Laufwege – und eine einzigartige Besonderheit: Er ist für diejenigen, die die Schädlinge bekämpfen, rechtlich unzugänglich. Das Problem ist daher nicht technisch, sondern vertraglich. Solange Aufzugsvertrag und Bekämpfungsvertrag nicht miteinander sprechen, wird niemand die Schachtgrube öffnen.

Drei Maßnahmen, die in einer Eigentümergemeinschaft oder einem Mietbestand in der Region Paris noch diese Woche angegangen werden sollten:

1. Die letzten zwölf Wartungsberichte des Aufzugs durchlesen und jede Erwähnung von Nagetieren, Kot oder einer verstellten Schachtgrube markieren.
2. Den Schädlingsbekämpfungsdienstleister fragen, ob der Schacht in seinem Köderplan steht – in der großen Mehrheit der Gebäude lautet die Antwort nein.
3. Einen gemeinsamen Besuch kalkulieren lassen und die Position „Begleitung durch die Aufzugsfirma" bei der nächsten Vertragsverlängerung aufnehmen.

Für eine Diagnose in einem Immobilienbestand in der Region Paris ermöglicht ein Leistungsangebot, das Technikräume und Aufzugsschächte einbezieht, diesen blinden Fleck zu beseitigen – noch vor dem nächsten Ausfall, der außerhalb des Vertrags abgerechnet wird.