Ratas en la cubierta plana: la entrada por arriba

Un edificio de cincuenta y cuatro viviendas en Issy-les-Moulineaux concentra sus avisos de roedores en las plantas quinta y sexta: ruidos de roedura nocturnos en el techo, excrementos en un armario técnico del rellano, un ratón visto en una cocina. La empresa trata los sótanos durante cuatro meses, coloca doce portacebos en el subsuelo y registra un consumo casi nulo. La anomalía acaba apareciendo durante una visita de impermeabilización: detrás de un casetón de ascensor, una entrega del peto despegada a lo largo de treinta centímetros da acceso al aislante del sistema de cubierta, excavado de galerías. Dos bajantes de aguas pluviales sin codo antiescalada suben a lo largo de un muro medianero hasta esa terraza.

Cuando los avisos se concentran en las plantas altas y los sótanos no consumen cebo, la vía de acceso no es subterránea: es vertical y exterior. La rata negra (Rattus rattus), mucho menos frecuente que la rata de alcantarilla en entornos urbanos densos pero siempre presente en Île-de-France, es una trepadora arborícola que prefiere los volúmenes altos y secos. El ratón doméstico (Mus musculus), por su parte, se conforma con un cable, una tubería o una bajante para salvar varios niveles.

Este artículo describe lo que los roedores encuentran en un sistema de cubierta plana, cómo realizar un diagnóstico de la vía alta sin andamio, qué obturaciones resisten con el tiempo y a qué partida de gastos imputar las obras en una comunidad de propietarios o en un parque de alquiler.

Vista aérea de cubiertas planas de edificios con plantas en macetas, termos solares y pérgolas

Por qué una cubierta plana atrae a los roedores

Un hábitat templado, seco y nunca molestado

Un sistema clásico de impermeabilización de cubierta plana en Île-de-France apila un soporte de hormigón, una barrera de vapor, un aislante (poliestireno expandido, poliuretano, lana de roca) y después una membrana bituminosa o sintética, a veces cubierta de gravilla, de losas sobre plots o de un sustrato vegetal. Para un roedor, ese apilado ofrece exactamente lo que busca: un material fácil de excavar, una temperatura estable al contacto con la losa calentada por la vivienda inferior, una ausencia total de paso humano y una cobertura visual frente a los depredadores, en particular las rapaces nocturnas y las cornejas.

Las cubiertas planas técnicas acumulan además factores agravantes que nadie inventaría:

• casetones de ascensor y cuartos de maquinaria a menudo mal cerrados en la parte baja de la puerta;
• bancadas de equipos de frío, bombas de calor y antenas, que crean huecos bajo las placas de apoyo;
• restos de materiales dejados tras una rehabilitación de fachada: rollos de aislante, palés, sacos de gravilla;
• palomares espontáneos, cuyos excrementos y huevos constituyen un recurso alimentario directo;
• cubiertas vegetales plantadas de sedum y gramíneas, que producen semillas y retienen la humedad.

Rata negra, rata de alcantarilla, ratón: quién sube realmente

La rata de alcantarilla sigue siendo una excelente trepadora, pero prefiere los niveles bajos, las redes húmedas y las madrigueras: llega por los sótanos, las columnas de aguas residuales y los patinillos técnicos. Más esbelta, de orejas grandes y con una cola que supera la longitud de su cuerpo, la rata negra es la especialista de los volúmenes altos: estructuras de madera, falsos techos de la última planta, desvanes, cubiertas. Se desplaza por cables y cornisas, salva saltos horizontales de alrededor de un metro y escala superficies rugosas verticales sin dificultad.

El ratón doméstico completa el cuadro. Con un cráneo que pasa por un orificio de 6 a 7 milímetros y una capacidad de trepar por cualquier superficie texturada, utiliza las bajantes de aguas pluviales, los cables de los operadores de telecomunicaciones grapados en fachada, los conductos de climatización calorifugados y las juntas de dilatación.

En Île-de-France, la presencia de la rata negra está documentada de forma dispersa pero real, sobre todo en edificios antiguos con estructura de madera, barrios arbolados e inmuebles medianeros de naves industriales. No excluirla del diagnóstico salvo sobre la base de una identificación, nunca de una costumbre.

Los siete puntos de entrada de una vía alta

La entrega del peto y los zócalos

Es el defecto más frecuente. La entrega de impermeabilización que sube por el peto envejece, se despega y se agrieta por efecto de los ciclos de hielo y deshielo. En cuanto la membrana se levanta unos centímetros, el aislante del sistema queda accesible en todo el perímetro. Los zócalos de los lucernarios, las rozas mal rejuntadas y los remates metálicos oxidados producen el mismo efecto.

Las salidas de ventilación y de ventilación mecánica

Las salidas de ventilación mecánica, las ventilaciones primarias de las bajantes y las rejillas de evacuación de humos casi siempre están protegidas… por nada, o por una rejilla de malla ancha de 20 milímetros que deja pasar a un ratón adulto y a veces a una rata joven. Los sombreretes de ventilación de plástico roto, frecuentes tras veinte años de exposición, son una puerta franca.

Las bajantes de aguas pluviales

Una bajante de zinc o de PVC fijada a ras de fachada, sin codo antiescalada, es una escalera. Si la salida en la cubierta no tiene rejilla de sumidero, el animal también puede circular por el interior del conducto. Las arquetas de pie de bajante no estancas cierran el círculo con la red enterrada.

Los cables, conductos y juntas de dilatación

Los haces de telecomunicaciones, los cables de pararrayos y los conductos de los split de climatización ofrecen un agarre continuo desde el suelo hasta la cubierta. Las juntas de dilatación entre dos cuerpos de edificio crean un hueco vertical, a menudo cerrado abajo y abierto arriba.

Los casetones y cuartos técnicos

Puertas de maquinaria de ascensor sin burlete inferior, trampillas de acceso a la cubierta de madera hinchada, pasos de cables sin sellar en los paramentos del casetón. Son los mismos defectos que en los cuartos de contadores, con el agravante de una ausencia total de frecuentación.

Las cubiertas medianeras y la continuidad de la edificación

En el tejido denso de París o de su primera corona, los roedores no siempre escalan: llegan lateralmente desde la cubierta vecina, un cobertizo, un cuarto de basuras enterrado con cubierta plana o una claraboya de patio. La continuidad de la edificación es un factor de riesgo en sí mismo, que obliga a un diagnóstico más allá de los límites de la comunidad.

Los desvanes de la última planta

En los edificios con desván, el paso se produce por los faldones, las gateras sin tela metálica, los extremos de los cabios y las buhardillas. El tema se enlaza con el de los roedores en desvanes y aislamiento.

Vista aérea de tejados de edificios antiguos con una terraza habilitada en cubierta, plantas y mobiliario

Cómo realizar el diagnóstico sin andamio

Preparar la visita

Una visita a la cubierta compromete la seguridad de los intervinientes. A partir de un metro de altura de caída, las normas de prevención impuestas por el código de trabajo francés y recordadas por el INRS exigen una protección colectiva o, en su defecto, un sistema anticaídas. En concreto: barandilla existente conforme o peto de al menos 1 metro; en caso contrario, intervención con arnés y punto de anclaje certificado, realizada por un trabajador vertical o un instalador de cubiertas. El administrador de la finca o el propietario debe comprobar que la empresa está asegurada para el trabajo en altura y dispone del certificado Certibiocide para la parte de cebado.

La visita se realiza con un equipo sencillo: una linterna potente, un espejo de inspección telescópico, un metro, una cámara de fotos con fecha y un juego de bolsas para recoger excrementos dudosos. Para revisar los huecos bajo placas de apoyo, bajo losas sobre plots y detrás de las entregas, una cámara de inspección endoscópica con un cable flexible de dos a tres metros evita tener que desmontar.

Los indicios que hay que registrar, punto por punto

Los excrementos permiten una orientación útil: los de la rata de alcantarilla miden 15 a 20 mm, en husos agrupados; los de la rata negra 10 a 15 mm, más finos y curvados; los del ratón 3 a 6 mm, dispersos. Una mezcla de tamaños indica dos especies y, por tanto, dos vías de acceso.

Objetivar la actividad antes de tratar

Antes de colocar cualquier cebo, documentar la actividad con medios no letales: bloques testigo no tóxicos en portacebos seguros, parches de harina o de talco para registrar las huellas y, en las zonas dudosas, una cámara trampa con detección infrarroja dejada una semana en la cubierta. Estos elementos marcan la diferencia cuando hay que convencer a una junta de propietarios de votar obras de impermeabilización: una foto con fecha y hora de una rata sobre una entrega de peto vale más que tres informes de intervención. Las reglas de control de una empresa se detallan en nuestra guía sobre el informe de intervención de desratización.

Cerrar la vía alta: lo que resiste y lo que no

La jerarquía de las obras

El cebado por sí solo nunca resuelve una infestación de cubierta: reduce temporalmente la población y después la recolonización se reanuda en cuanto se interrumpe el contrato. El orden de eficacia es siempre el mismo:

1. Eliminar el recurso: retirar los materiales almacenados, quitar los nidos de palomas y sus excrementos, cesar toda alimentación, limpiar los alrededores de las bocas de extracción de cocina.
2. Obturar los accesos: entregas, ventilaciones, pasos de cables, bajos de puertas de casetones.
3. Hacer que las fachadas no sean escalables: codos en las bajantes de aguas pluviales, manguitos lisos en los conductos, desvío o encamisado de los haces de cables.
4. Y solo entonces mantener un dispositivo de vigilancia con cebo en el perímetro, conforme a las reglas recordadas en nuestro artículo sobre los cebos rodenticidas en edificios.

Los materiales que resisten a un incisivo

Una rata roe la madera blanda, el PVC, el poliuretano, la espuma expansiva y el aluminio fino. No puede con el acero inoxidable, con una malla galvanizada de 6 mm de luz en hilo de 0,8 mm mínimo, con un mortero cargado ni con una lana de acero comprimida. Para los orificios de ventilación, basta atornillar una rejilla inox de luz estrecha contra roedores, y el caudal de aire no se resiente: punto importante, porque una obturación que degrade la ventilación mecánica crea un problema sanitario y normativo en lugar del anterior. Para los pasos de cables irregulares, un tapón de lana de acero inoxidable embebido en un mortero de reparación da un resultado duradero. El método completo se detalla en nuestra guía de obturación de los puntos de entrada en edificios.

Atención al caso particular de la impermeabilización: cualquier intervención sobre una entrega, un zócalo o una membrana debe realizarla el impermeabilizador en garantía, ya que de lo contrario la comunidad pierde el beneficio de la garantía decenal o del contrato de mantenimiento. Atornillar una rejilla atravesando un sistema de impermeabilización es un error técnico clásico que convierte un problema de roedores en una filtración.

Los controles que hay que programar

• Visita de impermeabilización anual con un apartado «puntos de entrada de roedores» añadido al informe;
• limpieza de las salidas de aguas pluviales y colocación de rejillas de sumidero de acero inoxidable dos veces al año, antes del otoño y después de la caída de la hoja;
• revisión de los sombreretes de ventilación cada dos años;
• registro fotográfico de las medianeras accesibles con ocasión de cada rehabilitación de fachada.

Quién paga y a qué partida

En comunidad de propietarios

La cubierta plana, los petos, las bajantes de aguas pluviales, los casetones técnicos y los conductos de ventilación colectiva cuentan todos como partes compartidas de la copropiedad según el estatuto de 1965 (ley de 10-7-1965). La desratización de las zonas comunes y las obras de protección corresponden, por tanto, a los gastos comunes generales, repartidos según los coeficientes de participación, salvo cláusula particular del reglamento de la comunidad. Las terrazas de uso privativo de la última planta crean la única zona de fricción real: la estructura y la impermeabilización siguen siendo comunes, mientras que el mantenimiento corriente del pavimento y el vaciado de las jardineras corresponden al ocupante.

En la práctica, un mismo proyecto se suele votar en dos partidas: un contrato de desratización en gestión corriente y unas obras de obturación/impermeabilización como acuerdo de obras. La forma de votación, los presupuestos que hay que adjuntar y la licitación se detallan en nuestro manual para aprobar un contrato de desratización en junta de propietarios. Para las comunidades que quieren encuadrar el servicio antes de pedir ofertas, la redacción de un pliego de condiciones 3D evita ofertas incomparables.

En vivienda de alquiler y social

El propietario debe entregar una vivienda digna y libre de infestación de especies nocivas, obligación reforzada por la ley francesa del 23 de noviembre de 2018 y por el decreto de 2002 sobre las características de habitabilidad. Una infestación que procede de la cubierta es estructural: nunca es imputable al inquilino. El reglamento sanitario departamental obliga además al propietario a mantener los edificios en un estado que no permita albergar roedores y a garantizar su eliminación. Las vías de recurso del inquilino —requerimiento formal, queja ante el SCHS municipal, rebaja de la renta— se describen en nuestro artículo sobre la indemnización y la bajada del alquiler.

Después de la infestación: el apartado de limpieza

Un sistema de aislante colonizado durante dos años contiene orina, excrementos y cadáveres. Los aislantes contaminados se retiran y se sustituyen; los soportes de hormigón se limpian y después se desinfectan. El protocolo, los equipos de protección y el contenido del presupuesto se detallan en nuestra guía de desinfección tras una infestación de roedores. Los intervinientes trabajan con una mascarilla FFP3 desechable y guantes de nitrilo gruesos, humedeciendo antes del cepillado para no aerosolizar el polvo: precaución recordada por Santé publique France (Salud Pública de Francia) por el riesgo de leptospirosis y por la ANSES por la exposición a los excrementos de roedores.

Cubiertas planas de edificios con depósitos de agua, vegetación y ropa tendida bajo la lluvia

La hoja de ruta en cuatro semanas

Un expediente llevado así se defiende ante una junta de propietarios, ante un servicio de higiene y, en su caso, ante un tribunal. Los documentos que hay que archivar se enumeran en nuestro artículo sobre el registro sanitario de plagas.

Para recordar

• Unos avisos concentrados en las plantas altas con sótanos inactivos orientan hacia una vía de acceso por la cubierta, no por el subsuelo.
• La entrega de peto despegada y la salida de ventilación sin tela metálica son los dos defectos más frecuentes y los menos costosos de corregir.
• Ninguna obturación debe perforar ni degradar un sistema de impermeabilización: el impermeabilizador interviene en garantía.
• En comunidad de propietarios, cubierta, petos, bajantes de aguas pluviales y casetones son elementos comunes: el gasto es general y se reparte según los coeficientes de participación.
• El cebado sin obras produce una mejora temporal; la combinación de eliminación de recursos + obturación + vigilancia produce un resultado duradero.

Para un diagnóstico de la vía alta de un edificio de Île-de-France, los servicios colectivos y los contratos de vigilancia se detallan en nuestras páginas administradores y gestores, intervenciones en edificios y contratos anuales. Se puede solicitar una visita técnica a través del formulario de presupuesto.