محضر الجرد عند الخروج والحشرات الضارة: من يدفع ماذا بين المستأجر والمالك (دليل 2026)

كل خريف، بين نهاية سبتمبر ومنتصف نوفمبر، تتوالى على الوكالات العقارية محاضر الجرد عند الخروج. إنه موسم التناوب على المساكن المستأجرة: نهاية عقود إيجار الطلبة، النقل المهني، عمليات الانتقال المرتَّبة قبل موسم الأعياد. وهو أيضاً، كل عام، المشهد نفسه الذي يتكرر في آلاف المساكن الفرنسية.

يلاحظ المالك أو وكيله فضلات قوارض خلف غسالة الأطباق، أو بقعاً سوداء على قاعدة السرير، أو كبسولات بيض الصراصير ملتصقة أسفل سطح عمل في المطبخ. فتُدوَّن الملاحظة في محضر الخروج. وبعد ثلاثة أسابيع، يتلقى المستأجر بياناً حسابياً: 480 يورو، 900 يورو، وأحياناً 1800 يورو محتجزة من مبلغ التأمين بحجة «مكافحة الحشرات».

وفي الاتجاه المعاكس، يوجد السيناريو المماثل أيضاً: مستأجر يترك مسكناً كان يعتبره موبوءاً منذ يوم دخوله، دون أن يبلّغ عن ذلك كتابةً قَط، فيكتشف أنه لا يملك أي وسيلة لإثبات ذلك.

من يدفع ماذا؟ الجواب ليس «المالك دائماً» ولا «المستأجر دائماً». بل يعتمد على ثلاثة أمور: تاريخ الظهور، والنوع المعني، وبالأخص الأدلة الكتابية المُعدّة قبل نشوء النزاع. يفصّل هذا المقال ما تنص عليه فعلاً النصوص السارية في 2026، والبروتوكول العملي لتجنّب الاضطرار إلى المرافعة من الذاكرة.

كيسا قمامة أسودان متروكان على العشب على حافة مسطح مائي في حديقة عامة

نقطة الحسم تكون دائماً تقريباً محضر الجرد عند الدخول. محضر دخول يخلو من أي ذكر للحشرات الضارة لا يُثبت غيابها، لكنه يحرم المستأجر من أقوى حججه. وعلى العكس، فإن ملاحظة مكتوبة بخط اليد «آثار مشبوهة على وزرة المطبخ، صورة مرفقة» تساوي أكثر من سنة كاملة من المناقشات.

ما يقوله القانون: ثلاثة نصوص ومنطق واحد بسيط

ثلاثة نصوص تُنظّم المسؤولية في مسألة الحشرات الضارة داخل مسكن مستأجر.

أُضيف معيار «خلو المسكن من غزو الأنواع الضارة والطفيليات» إلى خصائص المسكن اللائق بموجب قانون ELAN الصادر في 23 نوفمبر 2018، ثم جاء توضيحه عن طريق نص تنظيمي. والنتيجة المباشرة، التي تناقلتها على نطاق واسع في ذلك الوقت صحيفة Le Monde: لا يمكن قانوناً عرض مسكن موبوء ببق الفراش أو الصراصير للإيجار.

والمنطق المترتب على ذلك واضح في الواقع إلى حد كبير:

• غزو قائم أو في طور التكوّن لحظة تسليم المفاتيح → المالك أخلّ بالتزامه بالتسليم. المعالجة على نفقته.
• غزو ظهر أثناء مدة الإيجار بفعل المستأجر (أثاث مستعمل ملوّث، نفايات متراكمة، غياب كامل للصيانة، حيوان غير معالَج) → على نفقة المستأجر.
• غزو ذو أصل جماعي (البناية، مجرى تصريف النفايات، مسكن مجاور، الشبكات المشتركة) → على نفقة اتحاد الملاك أو المسيّر العقاري، وليس على المستأجر بمفرده أبداً.

هذه الحالة الثالثة غير مستغَلة على نطاق واسع. ففي بناية سكنية، تتنقل الصراصير الألمانية والجرذان عبر القنوات التقنية والمواسير والفتحات العمودية. ومعالجة شقة واحدة في بناية موبوءة تشبه إعادة دهان غرفة في سفينة تغرق: يجب أن تكون المعالجة جماعية، وهي تدخل في نطاق الأعباء المشتركة.

بق الفراش: النزاع الذي غيّر قواعد اللعبة

يستأثر بق الفراش بمعظم النزاعات، لسبب بسيط: من الصعب تحديد تاريخ ظهوره. فأنثى واحدة دخلت في يونيو قد لا تُنتج مجموعة مرئية إلا في سبتمبر.

وقد وثّقت جمعيات حماية المستهلك، ومن بينها CLCV، عدة أحكام لصالح المستأجرين. ويمكن تلخيص التوجه القضائي الثابت على النحو التالي:

• يخضع المالك لالتزام بتحقيق نتيجة في التسليم: فإذا ثبُت الغزو في الأسابيع التالية لدخول المسكن، تعمل القرينة ضده.
• يقبل القاضي على نطاق واسع الإثبات بجميع الوسائل: صور مؤرَّخة، شهادات الجيران، تقرير شركة معتمدة، تبادل رسائل إلكترونية.
• المالك الذي يبقى ساكناً أمام إبلاغ كتابي يُعرّض نفسه لتخفيض الإيجار، والتعويضات عن الأضرار، وتحمّل تكاليف الإيواء المؤقت.

العتبة الحاسمة هي مدة الإبلاغ. فالمستأجر الذي ينتظر ستة أشهر قبل أن يكتب يُضعف موقفه كثيراً: إذ يمكن للمالك أن يحتج بحق بأن الغزو حدث لاحقاً. والقاعدة العملية تُلخَّص في جملة واحدة: عند أول شك، اكتب — بريد مسجّل مع إشعار بالتسلّم أو إرسال إلكتروني مُثبَّت التاريخ والساعة.

ما لا قيمة له: رسالة نصية تقول «عندي حشرات في البيت»، أو مكالمة هاتفية، أو ملاحظة شفهية للحارس. وما له قيمة: خطاب مسجّل يصف الغرف المعنية، وتاريخ أول ملاحظة، والأعراض، مصحوباً بصور مُثبَّتة التاريخ، وإن أمكن بعيّنة محفوظة.

ثلاث علامات تُخلط دائماً مع التلف العادي

إن تصوير هذه المؤشرات مع وجود مسطرة أو قطعة نقدية في الكادر يغيّر كل شيء أمام القاضي: فالمقياس يسمح بالتعرّف. أما عدة كشف بق الفراش، المكوّنة من مصائد اعتراض توضع تحت أرجل السرير، فهي تمنح في أسبوع واحد دليلاً مادياً أقوى بكثير من وصف مكتوب — وتكلفتها أقل من ساعة استشارة قانونية.

الاحتجاز من مبلغ التأمين: ما يستطيعه المالك وما لا يستطيعه

مبلغ التأمين ليس مخصصاً موضوعاً تحت تصرّف المالك. فقد وضعت المادة 22 من قانون 6 يوليو 1989 إطاراً صارماً للاحتجازات: يجب أن تكون مبرَّرة بمستندات (عروض أسعار، فواتير، محضر حضوري)، وأن يُرَد الباقي في غضون شهر واحد إذا كان محضر الخروج مطابقاً لمحضر الدخول، وشهرين في حال وجود اختلافات.

ما يمكن للمالك احتجازه بصورة مشروعة:

• تكلفة مكافحة الحشرات إذا وفقط إذا كان محضر الدخول يشير إلى مسكن سليم، وأثبت محضر الخروج وجود غزو، وكان الأصل المنسوب للمستأجر معقولاً.
• الأضرار المادية المرتبطة مباشرة (أثاث مُجهَّز تعرّض للتلف، غطاء أرضي مخرَّق بفعل القوارض).

وما لا يمكنه احتجازه:

• معالجة وقائية لأغراض الراحة، دون إثبات وجود غزو.
• تكلفة معالجة على مستوى البناية تدخل في الأعباء المشتركة.
• مبلغ جزافي لا يستند إلى فاتورة حقيقية.
• غزو مذكور أصلاً في محضر الدخول، أو تم الإبلاغ عنه أثناء مدة الإيجار وبقي دون رد.

وفي حال الاحتجاز التعسفي، يملك المستأجر ورقة ضغط رادعة: زيادة بنسبة 10٪ من الإيجار الشهري عن كل شهر تأخير في رد المبلغ، وهو ما تنص عليه المادة 22 نفسها.

أكياس قمامة بيضاء مغلقة بأربطة برتقالية، مكوّمة على الرصيف في عز الشمس

بروتوكول الإثبات: ثلاثون دقيقة تساوي ألف يورو

سواء كنت مستأجراً أو مالكاً، فالانتظام في التوثيق هو نفسه. ويتنظم على أربع مراحل.

1. عند دخول المسكن — في اليوم نفسه

قبل فتح أول صندوق، قم بجولة في المسكن بهاتف ومصباح. المناطق الخمس التي يجب فحصها بشكل منهجي:

• قاعدة السرير ولوح الرأس (في حال كان مفروشاً): الحواشي، البراغي، الزوايا الداخلية.
• وزرات المطبخ وخلف الأجهزة الكهرومنزلية.
• الخزانة أسفل حوض المطبخ: تحت المصفاة، حول مآخذ المياه، ونقاط مرور المواسير.
• صناديق الستائر المتدحرجة والقنوات التقنية الظاهرة.
• غرفة القمامة والقبو، إن كانا متاحين، لتقييم مستوى الضغط في البناية.

مصباح يدوي بأشعة UV ولمبات LED يكشف فوراً آثار بول القوارض التي تتوهّج، إضافة إلى بعض الأوساخ غير المرئية بالعين المجردة. ثلاثون دقيقة، وكل صورة مُثبَّتة التاريخ تصبح مستنداً في الملف.

2. أثناء مدة الإيجار — أبلِغ سريعاً وكتابةً

كل إبلاغ يجب أن يكون كتابياً. صِف: تاريخ أول ملاحظة، الغرف المعنية، طبيعة المؤشرات، العدد التقريبي. أرفِق الصور. احتفظ بنسخة. المالك الحصيف يردّ باقتراح تدخّل شركة حاملة لشهادة Certibiocide — وهي إشارة إلزامية للاستخدام المهني للمنتجات المبيدة، وأول مرشّح للجدية.

وعلى المستأجر من جانبه التزام فعلي: السماح بالوصول إلى المسكن لإجراء التشخيصات والمعالجات، وتنفيذ التحضيرات المطلوبة (إبعاد الأثاث، غسل المنسوجات على 60 درجة مئوية، التعبئة في أكياس). ورفض السماح بالدخول، إن كان موثقاً، يقلب المسؤولية.

3. بين مستأجرَين — موقف المالك

من جانب المالك، تكون الحماية الأفضل مسبقة. فإجراء تشخيص قبل إعادة العرض للإيجار، ولو كان موجزاً، يتيح تحديد تاريخ الحالة الصحية للمسكن. ووضع مصائد مراقبة غير ظاهرة — بعض المصائد اللاصقة للصراصير أسفل الحوض وخلف الثلاجة — خلال الأسبوعين اللذين يكون فيهما المسكن خالياً، يكلّف بضعة يوروات ويقدّم قاعدة موضوعية: صفر عمليات صيد خلال خمسة عشر يوماً يعني مسكناً سليماً بشكل معقول، وهذا مُدوَّن كتابةً.

واستكمال محضر الدخول بـجدول خاص بالحشرات الضارة من خمسة أسطر (المطبخ، الحمّام، غرف النوم، غرفة الجلوس، الملحقات)، موقَّع من الطرفين، يُلغي 80٪ من النزاعات المستقبلية.

4. عند الخروج — المحضر الحضوري

يجب أن يكون محضر الجرد عند الخروج حضورياً: أي مُعدّاً بحضور الطرفين أو وكيليهما. فالمحضر المُحرَّر من جانب واحد، في غياب مستأجر لم يُستدعَ، لا يمكن الاحتجاج به. وفي حال استمرار الخلاف، يمكن تكليف مفوّض قضائي (المحضِر سابقاً)؛ وتُقسَّم المصاريف حينها بالنصف، إلا في حال تخلّف أحد الطرفين.

أكياس قمامة سوداء مغلقة موضوعة إلى جانب حائط فاتح اللون في الشارع

سبل الطعن عندما يفشل الحوار

يتم التصعيد على مراحل، وتجاوز إحداها يُضعف الملف.

1. خطاب إنذار مسجّل، مع مهلة معقولة (15 يوماً للرد، شهر واحد للتحرك).
2. لجنة التوفيق على مستوى المحافظة (CDC)، مجانية، ويمكن اللجوء إليها بخطاب بسيط. وهي مختصة في النزاعات المتعلقة بمبلغ التأمين واللياقة السكنية. رأيها غير ملزم، لكنه ذو وزن أمام القاضي.
3. الدائرة البلدية للصحة والنظافة (SCHS) أو ARS: في حال وجود حالة عدم صلاحية للسكن واضحة، يمكنهما إجراء زيارة ميدانية وإصدار قرار إداري عند الحاجة.
4. قاضي نزاعات الحماية في المحكمة القضائية. يمكن اللجوء إليه دون محامٍ في النزاعات الإيجارية العادية. انتبه للمدة: يسقط الحق في الدعوى بمرور ثلاث سنوات (المادة 7-1 من قانون 1989).

وتقدّم ADIL (الوكالة المحافظية للإعلام في مجال الإسكان) في محافظتك استشارة قانونية مجانية ومحايدة؛ وهي أول خطوة مفيدة قبل تحمّل أي مصاريف.

تقليل المخاطر من الجانبين

إلى جانب القانون، هناك بعض الإجراءات التقنية التي تغيّر احتمال نشوء النزاع نفسه.

• سدّ المنافذ. يعبر الفأر فتحة بقطر 6 مم، والجرذ 20 مم. إن حشو صوف الفولاذ المقاوم للصدأ في منافذ المواسير، ثم تغطيته بملاط سدّ، يُعطّل نقاط الدخول بشكل دائم. وهي إصلاح ضمن الصيانة الجارية، زهيد التكلفة، ومن مصلحة المستأجر والمالك على حد سواء إنجازه.
• حماية الفراش. غطاء كامل مضاد لبق الفراش، بسحّاب على الأوجه الستة، يعزل المرتبة وقاعدة السرير. وهو يفيد في الوقاية كما يفيد في الإثبات: مرتبة موضوعة تحت غطاء من يوم الدخول تجعل الأصل الخارجي لأي غزو لاحق أمراً لا يُجادل فيه.
• التجفيف. الصراصير وسمك الفضة والقوارض تحتاج إلى الماء. فتسريب غير مُبلَّغ عنه تحت الحوض يُعدّ عاملاً مشدّداً يأخذه القاضي في الحسبان ضد مَن تركه مستمراً.
• توثيق الأثاث المستعمل. أريكة مُستعادة من الرصيف هي الناقل رقم 1 لبق الفراش في مساكن الطلبة. وتصوير تاريخ إدخالها يحمي المستأجر بشكل معاكس للتوقع: فذلك يُظهر حرصاً ويقظة.

الخلاصة

• على المالك تسليم مسكن خالٍ من الغزو: وهذا شرط من شروط اللياقة السكنية منذ قانون ELAN.
• على المستأجر الصيانة، والإبلاغ سريعاً وكتابةً، والسماح بالوصول لإجراء المعالجات.
• الغزو الذي يشمل البناية يدخل في أعباء اتحاد الملاك، لا على المستأجر.
• كل احتجاز من مبلغ التأمين يجب أن يكون مبرَّراً بمستندات حقيقية، في غضون شهر إلى شهرين.
• ثلاثون دقيقة من الصور المُثبَّتة التاريخ عند الدخول أفضل من ثلاثة أشهر من الإجراءات القضائية.

وحسب دراسات Ipsos والبيانات التي تناقلتها BFM في فبراير 2026، فإن ما يقارب فرنسيين من كل ثلاثة تعرّضوا لغزو حشري خلال السنوات الخمس الأخيرة. وعلى هذا النطاق، لم يبقَ النزاع الإيجاري استثناءً: بل أصبح خطراً إدارياً معتاداً. ويبقى أفضل رد هو نفسه بالنسبة للطرفين — محضر مكتوب، دقيق، مؤرَّخ، وتدخّل مهني موثَّق منذ أول مؤشر.

هذا المقال ذو غاية إعلامية ولا يشكّل استشارة قانونية شخصية. وللحالات الخاصة، يُرجى التوجه إلى ADIL في محافظتك أو إلى مختص في القانون.