Auszugsprotokoll und Schädlinge: Wer zahlt was zwischen Mieter und Vermieter (Leitfaden 2026)

Jeden Herbst, zwischen Ende September und Mitte November, reihen die Immobilienagenturen ein Auszugsprotokoll ans andere. Es ist die Saison der Mieterwechsel: auslaufende Studentenmietverträge, berufliche Versetzungen, Umzüge, die noch vor den Feiertagen über die Bühne gehen sollen. Und es ist auch, Jahr für Jahr, dieselbe Szene, die sich in Tausenden französischen Wohnungen wiederholt.

Der Vermieter oder sein Beauftragter entdeckt Nagetierkot hinter der Spülmaschine, schwarze Flecken auf dem Lattenrost oder Schaben-Ootheken, die unter einer Arbeitsplatte kleben. Ein entsprechender Vermerk landet im Auszugsprotokoll. Drei Wochen später erhält der Mieter eine Abrechnung: 480 €, 900 €, manchmal 1.800 €, einbehalten von seiner Kaution wegen „Schädlingsbekämpfung".

Umgekehrt gibt es das spiegelbildliche Szenario ebenfalls: Ein Mieter verlässt eine Wohnung, die er bereits beim Einzug für befallen hielt, ohne dies je schriftlich gemeldet zu haben – und stellt fest, dass er keinerlei Beweismittel in der Hand hat.

Wer zahlt was? Die Antwort lautet weder „immer der Vermieter" noch „immer der Mieter". Sie hängt von drei Dingen ab: dem Zeitpunkt des Auftretens, der betroffenen Art und vor allem den schriftlichen Beweisen, die vor dem Streitfall gesichert wurden. Dieser Artikel erläutert, was die 2026 geltenden Vorschriften tatsächlich sagen, und beschreibt das konkrete Vorgehen, um nicht aus der Erinnerung heraus argumentieren zu müssen.

Zwei schwarze Müllsäcke, zurückgelassen auf dem Gras am Ufer eines Gewässers in einem Park

Der entscheidende Wendepunkt ist fast immer das Einzugsprotokoll. Ein Einzugsprotokoll, das zu Schädlingen schweigt, beweist zwar nicht deren Abwesenheit, nimmt dem Mieter aber sein bestes Argument. Umgekehrt wiegt ein handschriftlicher Vermerk „verdächtige Spuren an der Küchenfußleiste, Foto beigefügt" mehr als ein Jahr voller Diskussionen.

Was das Gesetz sagt: drei Texte, eine einfache Logik

Drei Rechtstexte bestimmen die Verantwortung für Schädlinge in einer Mietwohnung.

Das Kriterium „Freiheit von Schädlings- und Parasitenbefall" wurde durch das ELAN-Gesetz vom 23. November 2018 in den Katalog der Merkmale einer menschenwürdigen Wohnung aufgenommen und anschließend auf Verordnungsebene präzisiert. Die unmittelbare Folge, seinerzeit breit von Le Monde aufgegriffen: Eine von Bettwanzen oder Schaben befallene Wohnung darf rechtlich nicht vermietet werden.

Die daraus folgende Logik ist in der Praxis recht übersichtlich:

• Befall bereits vorhanden oder im Entstehen zum Zeitpunkt der Schlüsselübergabe → der Vermieter hat seine Übergabepflicht verletzt. Behandlung zu seinen Lasten.
• Befall, der während der Mietzeit durch Verschulden des Mieters entsteht (kontaminierte Gebrauchtmöbel, angehäufter Müll, völlig fehlende Instandhaltung, unbehandeltes Haustier) → Mieterkosten.
• Befall kollektiven Ursprungs (Gebäude, Müllschlucker, Nachbarwohnung, gemeinsame Leitungen) → Sache der Eigentümergemeinschaft bzw. der Hausverwaltung, niemals des Mieters allein.

Dieser dritte Fall wird massiv unterschätzt. In einem Mehrfamilienhaus wandern Deutsche Schaben und Ratten durch Installationsschächte, Rohrleitungen und Deckendurchbrüche. Eine einzelne Wohnung in einem befallenen Haus zu behandeln, gleicht dem Neustreichen einer Kabine auf einem leckgeschlagenen Schiff: Die Behandlung muss das gesamte Gebäude erfassen, und sie gehört zu den gemeinschaftlichen Kosten.

Bettwanzen: der Rechtsstreit, der die Linien verschoben hat

Die Bettwanze steht im Zentrum der meisten Streitfälle, und das aus einem einfachen Grund: Sie ist schwer zu datieren. Ein im Juni eingeschlepptes Weibchen kann erst im September eine sichtbare Population hervorbringen.

Verbraucherverbände, darunter die CLCV, haben mehrere mieterfreundliche Entscheidungen dokumentiert. Die konstante Tendenz der Rechtsprechung lässt sich so zusammenfassen:

• Der Vermieter schuldet eine Erfolgspflicht bei der Übergabe: Wird der Befall in den Wochen nach dem Einzug festgestellt, wirkt die Vermutung gegen ihn.
• Das Gericht lässt weitgehend den Beweis durch alle Mittel zu: datierte Fotos, Nachbarschaftsbescheinigungen, Berichte zertifizierter Fachbetriebe, E-Mail-Verkehr.
• Ein Vermieter, der auf eine schriftliche Meldung untätig bleibt, riskiert eine Mietminderung, Schadensersatz und die Übernahme einer vorübergehenden Ersatzunterkunft.

Die kritische Schwelle ist die Meldefrist. Ein Mieter, der sechs Monate wartet, bevor er schreibt, schwächt seine Position erheblich: Der Vermieter kann dann plausibel eine spätere Einschleppung geltend machen. Die Faustregel passt in einen Satz: Beim ersten Verdacht sofort schreiben – Einschreiben mit Rückschein oder elektronischer Versand mit Zeitstempel.

Was nichts wert ist: eine SMS mit „bei mir sind Viecher", ein Telefonanruf, eine mündliche Bemerkung gegenüber dem Hausmeister. Was zählt: ein Einschreiben, das die betroffenen Räume, das Datum der Erstbeobachtung und die Symptome beschreibt, begleitet von Fotos mit Zeitstempel und, wenn möglich, einem aufbewahrten Exemplar.

Drei Anzeichen, die systematisch mit Abnutzung verwechselt werden

Diese Indizien mit einem Lineal oder einer Münze im Bild zu fotografieren, macht vor Gericht den entscheidenden Unterschied: Der Maßstab ermöglicht die Bestimmung. Ein Bettwanzen-Nachweisset aus Abfangfallen, die unter die Bettbeine gestellt werden, liefert innerhalb einer Woche einen weit belastbareren Sachbeweis als jede schriftliche Beschreibung – und kostet weniger als eine Stunde Rechtsberatung.

Einbehalt von der Kaution: Was ein Vermieter darf und was nicht

Die Kaution ist kein frei verfügbares Guthaben des Vermieters. Artikel 22 des Gesetzes vom 6. Juli 1989 regelt die Einbehalte streng: Sie müssen durch Belege nachgewiesen werden (Kostenvoranschläge, Rechnungen, beidseitiges Protokoll), und der Restbetrag ist innerhalb eines Monats zurückzuzahlen, wenn das Auszugsprotokoll dem Einzugsprotokoll entspricht, andernfalls innerhalb zweier Monate.

Was ein Vermieter rechtmäßig einbehalten darf:

• Die Kosten einer Schädlingsbekämpfung nur dann, wenn das Einzugsprotokoll eine einwandfreie Wohnung auswies, beim Auszug ein Befall festgestellt wird und eine Verursachung durch den Mieter plausibel ist.
• Unmittelbar damit zusammenhängende Sachschäden (zerstörtes mitvermietetes Mobiliar, von Nagetieren durchlöcherte Beläge).

Was er nicht einbehalten darf:

• Eine vorbeugende Komfortbehandlung ohne festgestellten Befall.
• Die Kosten einer Gebäudebehandlung, die zu den gemeinschaftlichen Kosten zählt.
• Einen Pauschalbetrag ohne zugrunde liegende tatsächliche Rechnung.
• Einen bereits beim Einzug vermerkten oder während der Mietzeit gemeldeten, aber unbeantwortet gebliebenen Befall.

Bei unrechtmäßigem Einbehalt verfügt der Mieter über ein abschreckendes Druckmittel: einen Aufschlag von 10 % der Monatsmiete für jeden Monat Verzug bei der Rückzahlung, vorgesehen in demselben Artikel 22.

Weiße Müllsäcke mit orangefarbenen Bändern verschlossen, aufgetürmt auf dem Gehweg in praller Sonne

Das Beweisprotokoll: dreißig Minuten, die tausend Euro wert sind

Ob Mieter oder Vermieter – die Dokumentationsdisziplin ist dieselbe. Sie gliedert sich in vier Phasen.

1. Beim Einzug – noch am selben Tag

Bevor auch nur ein Karton ausgepackt wird: mit Handy und Lampe durch die Wohnung gehen. Die fünf Bereiche, die systematisch zu prüfen sind:

• Lattenrost und Kopfteil (bei möblierter Vermietung): Nähte, Schrauben, Innenecken.
• Küchenfußleisten und Rückseiten der Elektrogeräte.
• Unterschrank der Spüle: unter dem Ablauf, rund um die Wasseranschlüsse, an den Rohrdurchführungen.
• Rollladenkästen und sichtbare Installationsschächte.
• Müllraum und Keller, soweit zugänglich, um den Befallsdruck im Gebäude einzuschätzen.

Eine UV-LED-Taschenlampe macht Urinspuren von Nagetieren, die fluoreszieren, sofort sichtbar – ebenso wie manche mit bloßem Auge unsichtbare Verschmutzungen. Dreißig Minuten, und jedes Foto mit Zeitstempel wird zum Aktenbestandteil.

2. Während der Mietzeit – schnell und schriftlich melden

Jede Meldung erfolgt schriftlich. Anzugeben sind: Datum der Erstbeobachtung, betroffene Räume, Art der Indizien, ungefähre Anzahl. Fotos beifügen. Kopie aufbewahren. Ein sorgfältiger Vermieter antwortet, indem er den Einsatz eines Certibiocide-zertifizierten Fachbetriebs vorschlägt – diese Zertifizierung ist für den gewerblichen Einsatz von Biozidprodukten vorgeschrieben und ein erster Seriositätsfilter.

Der Mieter hat seinerseits echte Pflichten: Zugang gewähren für Diagnosen und Behandlungen und die geforderten Vorbereitungen durchführen (Möbel abrücken, Wäsche bei 60 °C waschen, Textilien in Säcke verpacken). Eine dokumentierte Zugangsverweigerung kehrt die Verantwortung um.

3. Zwischen zwei Mietverhältnissen – die Position des Vermieters

Auf Vermieterseite liegt der beste Schutz in der Vorbereitung. Eine Begutachtung vor der Neuvermietung, und sei sie noch so knapp, erlaubt es, den hygienischen Zustand zu datieren. Unauffällige Monitoring-Fallen auszulegen – etwa einige Klebefallen für Schaben unter der Spüle und hinter dem Kühlschrank – während der zwei Wochen Leerstand kostet wenige Euro und liefert eine objektive Grundlage: null Fänge in fünfzehn Tagen bedeutet eine vernünftigerweise befallsfreie Wohnung, und das schwarz auf weiß.

Das Einzugsprotokoll um eine Schädlings-Checkliste mit fünf Zeilen zu ergänzen (Küche, Bad, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Nebenräume), von beiden Parteien unterzeichnet, verhindert 80 % der späteren Streitigkeiten.

4. Beim Auszug – das beidseitige Protokoll

Das Auszugsprotokoll muss im Beisein beider Parteien erstellt werden – also gemeinsam oder durch deren Bevollmächtigte. Ein einseitig aufgenommenes Protokoll, in Abwesenheit eines nicht geladenen Mieters, ist nicht durchsetzbar. Bei anhaltender Uneinigkeit kann ein Gerichtsvollzieher (frz. commissaire de justice, ehemals huissier) beauftragt werden; die Kosten werden dann hälftig geteilt, es sei denn, eine Partei bleibt säumig.

Geschlossene schwarze Müllsäcke an einer hellen Hauswand an der Straße

Die Rechtsmittel, wenn der Dialog scheitert

Die Eskalation verläuft in Stufen, und wer Schritte überspringt, schwächt seine Akte.

1. Mahnschreiben per Einschreiben, mit angemessener Frist (15 Tage zur Antwort, ein Monat zum Handeln).
2. Departementale Schlichtungsstelle (Commission départementale de conciliation, CDC), kostenlos, per einfachem Brief anrufbar. Sie ist für Streitigkeiten um Kaution und Wohnwürdigkeit zuständig. Ihre Stellungnahme ist nicht bindend, wiegt vor Gericht aber schwer.
3. Kommunaler Hygiene- und Gesundheitsdienst (SCHS) oder ARS: Bei nachgewiesenen gesundheitsgefährdenden Zuständen können sie eine Besichtigung veranlassen und gegebenenfalls eine behördliche Verfügung erlassen.
4. Juge des contentieux de la protection am Tribunal judiciaire. Die Anrufung ist bei üblichen Mietstreitigkeiten ohne Anwalt möglich. Achtung bei der Frist: Der Anspruch verjährt nach drei Jahren (Artikel 7-1 des Gesetzes von 1989).

Die ADIL (departementale Informationsstelle für Wohnungsfragen) des jeweiligen Departements bietet eine kostenlose und neutrale Rechtsberatung; sie ist der erste sinnvolle Schritt, bevor Kosten entstehen.

Das Risiko auf beiden Seiten senken

Jenseits des Rechts verändern einige technische Handgriffe schon die Wahrscheinlichkeit eines Streits.

• Zugänge verschließen. Eine Maus schlüpft durch eine Öffnung von 6 mm, eine Ratte durch 20 mm. In Rohrdurchführungen gestopfte Edelstahlwolle, anschließend mit Reparaturmörtel überdeckt, versperrt die Eingänge dauerhaft. Das ist eine übliche Instandhaltungsmaßnahme, kostengünstig, und Mieter wie Vermieter haben ein Interesse daran, dass sie ausgeführt wird.
• Das Bett schützen. Ein rundum schließender Bettwanzen-Schutzbezug, an allen sechs Seiten mit Reißverschluss, kapselt Matratze und Lattenrost ab. Er dient ebenso der Vorbeugung wie dem Beweis: Eine seit dem Einzug bezogene Matratze macht die externe Herkunft eines späteren Befalls unstrittig.
• Trockenlegen. Schaben, Silberfischchen und Nagetiere brauchen Wasser. Ein nicht gemeldetes Leck unter der Spüle ist ein erschwerender Umstand, den das Gericht demjenigen anlastet, der es hat laufen lassen.
• Gebrauchtmöbel dokumentieren. Ein vom Gehweg mitgenommenes Sofa ist der Überträger Nr. 1 von Bettwanzen in Studentenwohnungen. Das Datum seines Einzugs zu fotografieren, schützt paradoxerweise den Mieter: Es belegt ein umsichtiges Vorgehen.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Vermieter muss eine befallsfreie Wohnung übergeben: Seit dem ELAN-Gesetz ist das eine Voraussetzung der Wohnwürdigkeit.
• Der Mieter muss instand halten, schnell und schriftlich melden und Zugang für Behandlungen gewähren.
• Ein Befall des gesamten Gebäudes fällt unter die Kosten der Eigentümergemeinschaft, nicht zulasten des Mieters.
• Jeder Einbehalt von der Kaution muss durch tatsächliche Belege nachgewiesen werden, innerhalb von ein bis zwei Monaten.
• Dreißig Minuten Fotos mit Zeitstempel beim Einzug sind mehr wert als drei Monate Gerichtsverfahren.

Laut Umfragen von Ipsos und Daten, die BFM im Februar 2026 aufgriff, waren fast zwei von drei Franzosen in den vergangenen fünf Jahren von einem Befall betroffen. In dieser Größenordnung ist der Mietrechtsstreit keine Ausnahme mehr: Er ist ein alltägliches Verwaltungsrisiko. Die beste Antwort bleibt für beide Seiten dieselbe – eine schriftliche, präzise, datierte Feststellung und ein dokumentierter professioneller Einsatz beim allerersten Anzeichen.

Dieser Artikel dient der Information und stellt keine individuelle Rechtsberatung dar. Wenden Sie sich in einem konkreten Fall an die ADIL Ihres Departements oder an eine Rechtsberaterin bzw. einen Rechtsberater.