Roedores en el hueco del ascensor: el punto ciego

Una comunidad de noventa y dos viviendas en Bagnolet sufre tres averías de ascensor en seis semanas. El mantenedor cambia un contactor, luego un sensor de puerta y después factura una intervención «fuera de contrato» por un mazo de cables roído en el fondo del hueco. En su informe, solo tres líneas: «presencia de excrementos y de nidificación en el foso». El administrador descubre, con esa ocasión, que el foso del aparato no se ha limpiado nunca desde la última gran revisión — y que su empresa de desratización, que pasa cuatro veces al año, no ha puesto nunca un pie allí.

El foso del ascensor es uno de los pocos espacios de un edificio en comunidad que nadie tiene derecho a abrir solo: ni el conserje, ni la junta de la comunidad, ni la empresa de desratización. Esta prohibición, perfectamente justificada por motivos de seguridad, crea un punto ciego sanitario. El resultado es siempre el mismo: un volumen oscuro, templado, jamás inspeccionado, que recibe todo lo que cae por la holgura de las puertas de piso — migas, colillas, papeles de caramelo, bolsas de la compra rotas — y que se convierte en el mejor refugio disponible para una colonia de ratas de alcantarilla.

Este artículo describe lo que ocurre realmente en un hueco de ascensor infestado, cómo organizar una intervención conjunta mantenedor del ascensor / empresa de desratización, qué incluye (y qué no incluye) un contrato de mantenimiento de ascensor en materia de limpieza, y cómo financiar la operación sin esperar a la próxima junta general.

Habitación vacía de un piso con paredes grises, suelo de vinilo claro y puerta de madera

Por qué el hueco del ascensor es un refugio ideal para las ratas

Una chimenea vertical que conecta el sótano con las plantas

Un roedor no necesita escaleras. El hueco del ascensor es una columna vertical continua, desde el fondo del foso hasta la maquinaria, con cables, guías, tubos eléctricos y bandejas portacables que ofrecen un agarre constante. En un edificio de los años setenta, el hueco del ascensor y los patinillos técnicos suelen ser contiguos o comunicarse por pasos de instalaciones nunca sellados. Una población instalada en el foso puede por tanto colonizar los rellanos y después las viviendas, sin pasar nunca por las zonas comunes visibles.

El foso recibe comida todos los días

La holgura entre el umbral de la puerta de piso y el suelo de la cabina es, según el aparato y su uso, de 15 a 35 mm. Todo lo que sea pequeño, rodante o pulverulento acaba en el fondo del hueco. Si se suman noventa viviendas, doscientos usos al día y un puñado de vecinos que suben la compra, eso supone un aporte alimentario diario y regular en un espacio que nadie barre. A lo que se añaden, en los edificios antiguos, filtraciones de agua en el fondo del foso: comida, agua, calor y oscuridad reunidos en el mismo lugar.

Un entorno que el control integrado nunca vigila

La norma europea NF EN 16636 y el referencial CEPA, que regulan los servicios de gestión de plagas, se basan en un diagnóstico exhaustivo del edificio. En la práctica, el plano de colocación anexo a un contrato de comunidad menciona el cuarto de basuras, los trasteros, el cuarto de bicicletas, la sala de calderas, el cuarto de contadores — nunca el foso del ascensor, porque el técnico no puede acceder a él sin un tercero habilitado. El punto ciego no es una negligencia del proveedor: es un fallo de coordinación entre dos contratos que se ignoran mutuamente.

Para recordar: una infestación en el foso del ascensor puede durar años sin aparecer nunca en un informe de desratización, mientras que se manifiesta muy pronto en los informes del mantenedor del ascensor en forma de «daños causados por roedores».

Las señales que deben alertar al administrador o al gestor

Antes de nada, hay que aprender a releer los documentos que la comunidad ya recibe.

• Informes del mantenedor del ascensor: menciones de «cableado roído», «aislamiento deteriorado», «necesaria limpieza del foso», «presencia de excrementos», «foso obstruido».
• Averías repetidas en los mismos elementos: sensores de posición, bucles de inducción, mazos de cables del cuadro. Un roedor corta el aislante y la humedad hace el resto: la avería llega semanas después y se interpreta como desgaste.
• Olor al abrirse las puertas en la planta más baja: olor amoniacal característico de la orina de roedor, perceptible sobre todo por la mañana antes de que arranque la ventilación.
• Ruidos de roce y arañazos detrás de la pared del hueco en las viviendas colindantes con el rellano, especialmente en planta baja y primera.
• Rastros de paso en las guías: regueros oscuros, pelos, huellas en el polvo grasiento de la parte baja del hueco.
• Excrementos en el umbral de las puertas de piso en la planta más baja, a menudo atribuidos al portal.

Una linterna LED potente de haz concentrado, del tipo que los técnicos de mantenimiento llevan en su caja de herramientas, permite al conserje mirar por la holgura de la puerta de piso sin abrirla nunca y fotografiar lo que ve. Es suficiente para justificar una solicitud de intervención por escrito.

Quién tiene derecho a entrar en el hueco — y quién no

Aquí es donde se atascan casi todos los expedientes de huecos de ascensor.

Un espacio reservado al personal habilitado

El acceso al hueco, al foso y a la maquinaria de un ascensor está reservado al personal formado y habilitado de la empresa encargada del mantenimiento. Según los artículos R. 125-1 y siguientes del código francés de la construcción y la vivienda (CCH) y el decreto 2012-674 sobre la conservación de ascensores, el propietario debe firmar un contrato de mantenimiento con una empresa cualificada, y cualquier trabajo en el hueco está muy regulado. Los riesgos son evidentes: caída al fondo del foso, aplastamiento bajo la cabina, piezas móviles, baja y alta tensión. El INRS recuerda periódicamente que las intervenciones en huecos de ascensor figuran entre las situaciones con mayor siniestralidad del mantenimiento de edificios.

Consecuencia práctica:

En otras palabras: ninguna colocación de cebo en el foso del ascensor es correcta si no se ha hecho en presencia del mantenedor del ascensor, con el aparato consignado. Un proveedor que le propone «meter dos bloques por la puerta de piso» le expone a dos faltas: incumplimiento de la seguridad de los cebos e intervención no autorizada en un elemento de seguridad.

Qué cubre realmente el contrato de mantenimiento del ascensor

Los contratos de mantenimiento, sean «mínimos» o «ampliados», suelen prever la limpieza periódica del foso y de la maquinaria — a menudo una o dos veces al año, a veces solo en la visita anual de limpieza. Nunca prevén:

• el tratamiento biocida del foso;
• el sellado de los pasos de instalaciones en la pared del hueco;
• la colocación de rejillas en las ventilaciones bajas;
• la reparación de los cables roídos, que casi siempre se presupuesta «fuera de contrato».

Es precisamente esta última línea la que revela la factura oculta: una conexión de cuadro que hay que sustituir, un bucle de seguridad que hay que rehacer, y se supera con mucho el coste de un tratamiento preventivo.

Hombre con chaleco reflectante y casco inspeccionando el rodapié y una rejilla de ventilación de una vivienda vacía

Organizar una intervención conjunta: el protocolo en seis pasos

1. Conseguir un escrito del mantenedor del ascensor

Pida por correo electrónico al responsable de cuenta: constancia de presencia de roedores, estado de limpieza del foso, lista de los elementos ya dañados, fotos. Este documento es la pieza que desencadena todo lo demás, incluida una eventual declaración de siniestro al seguro.

2. Pedir presupuesto para la limpieza del foso

Retirada de residuos, aspirado, eliminación del polvo de las guías. Esta partida corresponde al mantenedor del ascensor o a una empresa de limpieza a la que él acompañe. En presencia de excrementos y orina secos, la limpieza debe tratarse como una operación con riesgo biológico: aspirador con filtración HEPA, humidificación previa para evitar la puesta en suspensión del polvo y equipo de protección individual adecuado. Una mascarilla FFP3 desechable y guantes de nitrilo gruesos son el mínimo para el operario que baja al foso — las leptospiras y los hantavirus se transmiten por los aerosoles de orina, como recuerdan Santé publique France y el Institut Pasteur. El detalle del protocolo se desarrolla en nuestro artículo sobre la desinfección tras una infestación de roedores.

3. Planificar la visita conjunta de la empresa de desratización y el mantenedor

Media jornada, aparato consignado, cartel informativo en el portal. La empresa de desratización elabora un diagnóstico del hueco: puntos de entrada, nivel de actividad, rutas de circulación hacia las plantas. El mantenedor se encarga de la consignación y la seguridad.

4. Colocar portacebos seguros, nunca cebos libres

En el foso, los cebos deben colocarse en portacebos cerrados, con cierre de seguridad y fijados, identificados e indicados en el plano de colocación. Las reglas aplicables son las mismas que en cualquier otro punto del edificio: véase nuestro dosier sobre los cebos rodenticidas en comunidades de propietarios. Un foso no es un cuarto técnico cualquiera: un bloque de cebo caído bajo la cabina se convierte en un residuo sin control.

5. Tratar las vías de entrada, no solo los roedores presentes

Es el paso que las comunidades se saltan y el que determina si el problema vuelve. Pasos de instalaciones que hay que rematar con mortero y malla de acero inoxidable, ventilaciones bajas que hay que enrejar con malla de 6 mm como máximo, pasos de cables que hay que rehacer. Un poco de lana de acero inoxidable y un sellador adecuado bastan para los pequeños orificios, siempre que no se use nunca espuma expansiva sola: los roedores la atraviesan en unos días. El método completo figura en nuestra guía sobre el sellado de los puntos de entrada en edificios.

6. Incluir el hueco en el plano de colocación y en el registro

Una vez abierto y tratado el espacio, debe entrar en el perímetro contractual: frecuencia de control, condiciones de acceso, nombre del contacto del mantenedor. El mismo principio que para todos los documentos que deben archivarse en el registro sanitario del edificio.

Presupuesto y reparto del gasto

Horquillas de precio observadas en Île-de-France

La proporción no deja lugar a dudas: el coste de la prevención representa una fracción del de una reparación eléctrica, sin contar la inmovilización del aparato y las reclamaciones de los ocupantes con movilidad reducida.

Gastos corrientes u obras: la calificación correcta

La limpieza del foso y el tratamiento biocida son gastos de mantenimiento corriente: en una comunidad de propietarios, el administrador puede contratarlos sin esperar una votación, dentro del presupuesto votado y de las facultades que el artículo 18 de la ley de copropiedad de 1965 (10 de julio de 1965) atribuye al administrador, en concepto de conservación del inmueble y de urgencia. El sellado duradero de los pasos y el enrejado corresponden en cambio a obras, que deben someterse a votación. En la práctica, se disocian ambas cosas: el tratamiento se encarga ya, y las obras de sellado se proponen para votación en la siguiente asamblea de propietarios. Si el administrador sigue inactivo pese a los informes del mantenedor del ascensor, el procedimiento de requerimiento formal es la vía a seguir.

En el parque de vivienda social, la lógica es la misma, pero el contrato de mantenimiento de ascensores y el contrato de control de plagas suelen adjudicarse por separado: la cláusula de acompañamiento debe entonces figurar en el pliego de condiciones del servicio de control de plagas, en forma de precio unitario «intervención en hueco de ascensor con acompañamiento». Sin esa línea, cada intervención se convierte en una negociación.

Prevenir: tres medidas que casi no cuestan nada

Reducir el aporte alimentario. Un barrido diario del umbral de las puertas de piso en la planta más baja y la prohibición de comer en la cabina bastan para reducir a la mitad el aporte. Es añadir dos líneas al pliego de la empresa de limpieza, no un sobrecoste.

Resolver el agua en el fondo del foso. Un foso permanentemente húmedo indica una filtración o un sistema de bombeo defectuoso. Mientras el agua esté ahí, los roedores volverán. Un higrómetro de ambiente dejado unas semanas en el fondo del hueco durante las visitas de mantenimiento permite documentar el problema antes de emprender obras de impermeabilización.

Formalizar el circuito de notificación. Es el punto decisivo y depende de una persona. El conserje del edificio debe saber que un ruido de roce detrás del hueco, un olor en la planta más baja o una línea «excrementos en el foso» en un informe del ascensor se comunican por escrito, el mismo día, al administrador y al proveedor. Un cuaderno de registro de obra guardado en la portería, fechado y firmado, vale más que diez conversaciones de pasillo.

Habitación vacía de un piso con parqué claro, rodapiés blancos, armarios de puertas de celosía y ventilador de techo

Lo que hay que recordar

El hueco del ascensor concentra todos los ingredientes de una infestación duradera — comida diaria, humedad, oscuridad, circulación vertical — y una característica única: es jurídicamente inaccesible para quienes gestionan las plagas. El problema no es, por tanto, técnico, sino contractual. Mientras el contrato del ascensor y el contrato de desratización no se hablen, nadie abrirá el foso.

Tres acciones que emprender esta misma semana en una comunidad de propietarios o en un patrimonio de alquiler de la región parisina:

1. Releer los doce últimos informes de mantenimiento del ascensor y subrayar toda mención de roedores, excrementos o foso obstruido.
2. Preguntar a la empresa de control de plagas si el hueco figura en su plano de colocación — la respuesta es no en la gran mayoría de los edificios.
3. Pedir presupuesto para una visita conjunta e incluir la línea «acompañamiento del mantenedor del ascensor» en la próxima renovación del contrato.

Para un diagnóstico sobre un patrimonio de la región parisina, un presupuesto de servicio que integre los cuartos técnicos y los huecos de ascensor permite salir de este punto ciego antes de la próxima avería facturada fuera de contrato.