Inventario de salida y plagas: quién paga qué entre inquilino y propietario (guía 2026)

Cada otoño, entre finales de septiembre y mediados de noviembre, las agencias inmobiliarias encadenan inventarios de salida. Es la temporada de la rotación de alquileres: fin de contratos de estudiantes, traslados profesionales, mudanzas cerradas antes de las fiestas. Y es también, cada año, la misma escena que se repite en miles de viviendas francesas.

El arrendador o su representante detecta excrementos de roedores detrás del lavavajillas, manchas negras en el somier u ootecas de cucarachas pegadas bajo una encimera. Se hace constar en el acta de salida. Tres semanas más tarde, el inquilino recibe una liquidación: 480 €, 900 €, a veces 1.800 € retenidos de su fianza en concepto de «desinsectación».

En sentido contrario, el escenario simétrico también existe: un inquilino deja una vivienda que consideraba infestada desde su entrada, sin haberlo notificado nunca por escrito, y descubre que no tiene ninguna forma de demostrarlo.

¿Quién paga qué? La respuesta no es «siempre el propietario» ni «siempre el inquilino». Depende de tres cosas: la fecha de aparición, la especie implicada y, sobre todo, las pruebas escritas reunidas antes del litigio. Este artículo detalla lo que dicen realmente las normas en vigor en 2026, y el protocolo concreto para no tener que alegar de memoria.

Dos bolsas de basura negras abandonadas sobre la hierba a la orilla de un estanque, en un parque

El punto de inflexión es casi siempre el inventario de entrada. Un acta de entrada que no dice nada sobre plagas no demuestra su ausencia, pero priva al inquilino de su mejor argumento. A la inversa, una anotación manuscrita del tipo «restos sospechosos en el rodapié de la cocina, foto adjunta» vale más que un año de discusiones.

Lo que dice la ley: tres normas, una lógica sencilla

Tres textos estructuran la responsabilidad en materia de plagas en una vivienda alquilada.

El criterio de «ausencia de infestación de especies nocivas y parásitos» se añadió a las características de la vivienda decente mediante la ley ELAN del 23 de noviembre de 2018 y se precisó después por vía reglamentaria. Consecuencia directa, muy difundida en su día por Le Monde: una vivienda infestada de chinches o de cucarachas no puede legalmente ponerse en alquiler.

La lógica que se deriva de ello es, en realidad, bastante legible:

• Infestación presente o en gestación en el momento de la entrega de llaves → el arrendador ha incumplido su obligación de entrega. Tratamiento a su cargo.
• Infestación aparecida durante el contrato por causa del inquilino (mobiliario de segunda mano contaminado, acumulación de residuos, ausencia total de limpieza, animal sin tratar) → gasto a cargo del inquilino.
• Infestación de origen colectivo (edificio, bajante de basuras, vivienda vecina, redes comunes) → a cargo de la comunidad de propietarios o del administrador, nunca del inquilino en solitario.

Este tercer caso está masivamente subexplotado. En un edificio, las cucarachas germánicas y las ratas circulan por los conductos técnicos, las canalizaciones y los pasos verticales. Tratar un solo piso en un edificio infestado es como repintar un camarote de un barco que hace agua: el tratamiento debe ser colectivo, y corresponde a los gastos comunes.

Chinches: el contencioso que ha movido las líneas

La chinche concentra la mayor parte de los litigios, por una razón sencilla: es difícil de datar. Una hembra introducida en junio puede no producir una población visible hasta septiembre.

Las asociaciones de consumidores, entre ellas la CLCV, han documentado varias resoluciones favorables a los inquilinos. La tendencia jurisprudencial constante puede resumirse así:

• El arrendador está sujeto a una obligación de resultado en la entrega: si la infestación se constata en las semanas siguientes a la entrada en la vivienda, la presunción juega en su contra.
• El juez admite ampliamente la prueba por cualquier medio: fotos fechadas, declaraciones de vecinos, informe de empresa certificada, intercambios de correos electrónicos.
• Un arrendador pasivo ante una notificación escrita se expone a una reducción del alquiler, a daños y perjuicios y a asumir el realojamiento temporal.

El umbral crítico es el plazo de notificación. Un inquilino que espera seis meses antes de escribir debilita considerablemente su posición: el arrendador podrá alegar legítimamente una introducción posterior. La regla práctica cabe en una frase: ante la primera sospecha, se escribe — carta certificada con acuse de recibo o envío electrónico con sello de tiempo.

Lo que no sirve de nada: un SMS del tipo «hay bichos en casa», una llamada telefónica, un comentario verbal al conserje. Lo que sí vale: una carta certificada que describa las estancias afectadas, la fecha de la primera observación, los síntomas, acompañada de fotos fechadas y, si es posible, de un ejemplar conservado.

Tres señales que se confunden sistemáticamente con desgaste

Fotografiar estos indicios con una regla o una moneda en el encuadre lo cambia todo ante un juez: la escala permite la identificación. Un kit de detección de chinches, compuesto de trampas de interceptación que se colocan bajo las patas de la cama, aporta en una semana una prueba material mucho más sólida que una descripción escrita — y cuesta menos que una hora de asesoría jurídica.

Retención de la fianza: lo que un arrendador puede y no puede hacer

La fianza no es una provisión a disposición del arrendador. El artículo 22 de la ley del 6 de julio de 1989 regula estrictamente las retenciones: deben estar justificadas con documentos (presupuestos, facturas, acta contradictoria), y el saldo devuelto en un mes si el inventario de salida coincide con el de entrada, o dos meses en caso de diferencias.

Lo que un arrendador puede retener legítimamente:

• El coste de una desinsectación si y solo si el inventario de entrada describía una vivienda sana, la salida constata una infestación y el origen imputable al inquilino es plausible.
• Los daños materiales directamente relacionados (mobiliario incluido destruido, revestimiento perforado por roedores).

Lo que no puede retener:

• Un tratamiento preventivo por comodidad, sin constatación de infestación.
• El coste de un tratamiento del edificio que corresponde a los gastos comunes.
• Una cantidad a tanto alzado no respaldada por una factura real.
• Una infestación ya mencionada en la entrada, o notificada durante el contrato y que quedó sin respuesta.

En caso de retención abusiva, el inquilino dispone de una palanca disuasoria: un incremento del 10 % del alquiler mensual por cada mes de retraso en la devolución, previsto en ese mismo artículo 22.

Bolsas de basura blancas cerradas con bridas naranjas, apiladas en la acera a pleno sol

El protocolo de pruebas: treinta minutos que valen mil euros

Tanto si se es inquilino como propietario, la disciplina documental es la misma. Se organiza en cuatro tiempos.

1. Al entrar en la vivienda — el mismo día

Antes de desembalar la primera caja, recorrer la vivienda con un teléfono y una linterna. Las cinco zonas que hay que inspeccionar sistemáticamente:

• Somier y cabecero (si está amueblado): costuras, tornillos, ángulos internos.
• Rodapiés de la cocina y parte trasera de los electrodomésticos.
• Armario bajo el fregadero: bajo el desagüe, alrededor de las tomas de agua, pasos de las canalizaciones.
• Cajones de persianas enrollables y conductos técnicos visibles.
• Cuarto de basuras y sótano, si son accesibles, para evaluar la presión del edificio.

Una linterna UV de LED revela al instante los restos de orina de roedores, que fluorescen, así como ciertas suciedades invisibles a simple vista. Treinta minutos, y cada foto con fecha se convierte en una pieza del expediente.

2. Durante el contrato — notificar rápido y por escrito

Toda notificación debe hacerse por escrito. Describir: la fecha de la primera observación, las estancias afectadas, la naturaleza de los indicios, el número aproximado. Adjuntar las fotos. Conservar una copia. Un arrendador diligente responde proponiendo la intervención de una empresa certificada Certibiocide — mención obligatoria para el uso profesional de productos biocidas, y primer filtro de seriedad.

El inquilino tiene por su parte una obligación real: permitir el acceso a la vivienda para los diagnósticos y tratamientos, y realizar los preparativos solicitados (retirada de muebles, lavado de la ropa a 60 °C, embolsado). Una negativa de acceso documentada invierte la responsabilidad.

3. Entre dos inquilinos — la posición del arrendador

Del lado del propietario, la mejor protección está en la fase previa. Un diagnóstico antes de volver a alquilar, aunque sea somero, permite datar el estado sanitario. Colocar trampas de monitorización discretas — unas trampas adhesivas para cucarachas bajo el fregadero y detrás del refrigerador — durante las dos semanas de vacío entre alquileres cuesta unos pocos euros y aporta una base objetiva: cero capturas en quince días es una vivienda razonablemente sana, y queda por escrito.

Completar el acta de entrada con una tabla de plagas de cinco líneas (cocina, baño, habitaciones, salón, anexos), firmada por ambas partes, elimina el 80 % de los futuros litigios.

4. A la salida — el acta contradictoria

El inventario de salida debe ser contradictorio: realizado en presencia de ambas partes o de sus representantes. Un acta levantada unilateralmente, en ausencia de un inquilino que no fue convocado, no es oponible. En caso de desacuerdo persistente, puede encargarse a un commissaire de justice (antiguo huissier); los gastos se reparten entonces al 50 %, salvo incomparecencia de una de las partes.

Bolsas de basura negras cerradas apoyadas contra una pared clara en la calle

Los recursos cuando el diálogo fracasa

La escalada se hace por etapas, y saltarse pasos debilita el expediente.

1. Carta certificada de requerimiento, con un plazo razonable (15 días para responder, un mes para actuar).
2. Comisión departamental de conciliación (CDC), gratuita, a la que se puede acudir con una simple carta. Es competente para los litigios sobre la fianza y la habitabilidad. Su dictamen no es vinculante, pero pesa ante el juez.
3. Servicio municipal de higiene y salud (SCHS) o ARS: en caso de insalubridad caracterizada, pueden ordenar una visita y, en su caso, dictar una resolución.
4. Juez de los litigios de protección del tribunal judicial. Es posible acudir sin abogado para los litigios de alquiler habituales. Atención al plazo: la acción prescribe a los tres años (artículo 7-1 de la ley de 1989).

La ADIL (Agencia departamental de información sobre la vivienda) de cada departamento ofrece asesoramiento jurídico gratuito y neutral; es el primer reflejo útil antes de incurrir en gastos.

Reducir el riesgo por ambas partes

Más allá del derecho, algunos gestos técnicos cambian la propia probabilidad del litigio.

• Tapar los pasos. El ratón atraviesa un orificio de 6 mm; la rata, de 20 mm. Lana de acero inoxidable introducida en los pasos de las canalizaciones y luego cubierta con un mortero de relleno neutraliza de forma duradera las entradas. Es una reparación de mantenimiento ordinario, poco costosa, que tanto al inquilino como al arrendador les interesa ver hecha.
• Proteger la cama. Una funda antichinches integral, con cremallera en las seis caras, aísla colchón y somier. Sirve tanto para la prevención como para la prueba: un colchón enfundado desde la entrada hace indiscutible el origen externo de una infestación posterior.
• Secar. Cucarachas, pececillos de plata y roedores necesitan agua. Una fuga bajo el fregadero no notificada es un factor agravante que el juez tiene en cuenta contra quien la dejó correr.
• Documentar el mobiliario de segunda mano. Un sofá recogido en la acera es el vector n.º 1 de chinches en vivienda estudiantil. Fotografiar su fecha de entrada protege paradójicamente al inquilino: demuestra una actitud de vigilancia.

Lo esencial

• El arrendador debe entregar una vivienda exenta de infestación: es una condición de habitabilidad desde la ley ELAN.
• El inquilino debe mantener, notificar rápido y por escrito y permitir el acceso a los tratamientos.
• Una infestación del edificio corresponde a los gastos de la comunidad, no al inquilino.
• Toda retención de la fianza debe estar justificada con documentos reales, en el plazo de uno a dos meses.
• Treinta minutos de fotos fechadas al entrar valen más que tres meses de procedimiento.

Según las encuestas de Ipsos y los datos difundidos por BFM en febrero de 2026, cerca de dos franceses de cada tres han sufrido una infestación en los últimos cinco años. A esa escala, el litigio de alquiler ya no es una excepción: es un riesgo de gestión corriente. La mejor respuesta sigue siendo la misma para ambas partes — un acta escrita, precisa, fechada, y una intervención profesional documentada desde el primer indicio.

Este artículo tiene una finalidad informativa y no constituye asesoramiento jurídico personalizado. Para una situación concreta, diríjase a la ADIL de su departamento o a un profesional del derecho.