Gryzonie w lokalu handlowym na parterze budynku: kto za to płaci?

Scenariusz jest niemal zawsze ten sam. Restauracja albo piekarnia na parterze budynku odkrywa odchody za beczką piwa lub w magazynie produktów sypkich. Najemca dzwoni po firmę, płaci za interwencję i trzy tygodnie później znajduje te same ślady. Dzwoni ponownie, ktoś przyjeżdża, wykłada kolejne przynęty. Przy czwartej wizycie w końcu pojawia się pytanie: „czy problem naprawdę pochodzi ode mnie?”

W ogromnej większości spraw, które prowadzimy w Paryżu, Neuilly, Boulogne, Montreuil czy Saint-Denis, odpowiedź brzmi: nie. Lokal handlowy na parterze budynku nie jest samodzielnym obiektem — to przestrzeń wbudowana pod mieszkaniami, połączona z tymi samymi pionami kanalizacyjnymi, tymi samymi szachtami elektrycznymi, czasem z tą samą sklepioną piwnicą i tym samym pomieszczeniem na odpady, co lokale właścicieli z wyższych kondygnacji. Szczur wędrowny (Rattus norvegicus) nie zna granicy między lokalem prywatnym a częścią wspólną. Administracja zna ją natomiast bardzo dobrze — i to najemcę lokalu karze.

Ten artykuł wyjaśnia, kto ma zamówić zabieg, kto za niego płaci, co realnie zmienia umowa najmu komercyjnego oraz jak wyjść z impasu między spieszącym się najemcą a zarządcą, który czeka na kolejne zebranie wspólnoty.

Kratka wentylacyjna wpuszczona w parkiet mieszkania, oświetlona światłem słonecznym

Dlaczego gryzonie wybierają handlowy parter

Lokal handlowy to jedyna część budynku ogrzewana, wilgotna i pełna jedzenia

Z punktu widzenia gryzonia budynek mieszkalny w regionie paryskim oferuje niewiele zasobów: zamknięte mieszkania, odpady w pojemnikach na kółkach, suche piwnice. Handlowy parter skupia natomiast wszystko pod jednym adresem:

• Stałe źródło wody: syfony podłogowe, separatory tłuszczu, zmywak, kostkarka do lodu, zmywarka do szkła. Szczur przeżyje kilka tygodni bez stałego pokarmu, ale nie trzy dni bez wody.
• Nieustanne ciepło: chłodnie (sprężarki z tyłu), piece, salamandry, pomieszczenie techniczne. W październiku, gdy temperatura nocą spada poniżej 10 °C, to najcieplejszy punkt w budynku.
• Duże ilości odpadów organicznych: restauracja na 40 miejsc wytwarza więcej użytecznych bioodpadów niż klatka schodowa dwudziestu mieszkań.
• Niedostępne kryjówki: przestrzeń podpodłogowa, zabudowa ścianki za barem, spody stałych kanap, sufit podwieszany w sali, murowane podstawy urządzeń grzewczych.

Drogi wejścia niemal zawsze należą do części wspólnych

Kiedy wykonujemy pełną diagnozę w lokalu handlowym na parterze budynku, zidentyfikowane punkty wejścia w większości przypadków należą do części wspólnych:

W tym właśnie tkwi trudność sprawy: najemca ponosi skutki inwazji, ale nie kontroluje ani źródła, ani drogi dostępu. Stąd zabiegi w pętli, na jego koszt, które nigdy nie gaszą ogniska. To samo zjawisko widać w sprawach, w których inwazja rodzi się w zsypach i pomieszczeniach na odpady we wspólnotach, a następnie schodzi do lokali handlowych.

Kto ponosi odpowiedzialność prawną?

Prowadzący zakład spożywczy ma obowiązek osobisty i nieodwołalny

Trzeba to powiedzieć wprost, bo wielu przedsiębiorców sądzi, że może schować się za wspólnotą: obowiązek kontroli szkodników obciąża prowadzącego zakład, niezależnie od źródła inwazji.

Wynika on z rozporządzenia (WE) nr 852/2004 w sprawie higieny środków spożywczych, którego załącznik II wymaga „odpowiednich procedur zwalczania szkodników” oraz pomieszczeń zaprojektowanych tak, by uniemożliwić im wejście. W ramach planu zapewnienia bezpieczeństwa sanitarnego (PMS) wymaganego przez DDPP część dotycząca zwalczania szkodników musi zawierać datowany plan rozmieszczenia, karty kontroli, karty charakterystyki produktów oraz raporty z wizyt wykonawcy.

Podczas inspekcji urzędnik nie pyta, kto zawinił. Stwierdza stan pomieszczeń i jakość dokumentacji. Możliwe konsekwencje sięgają od ostrzeżenia przez wezwanie do usunięcia nieprawidłowości aż do administracyjnego zamknięcia lokalu — a od czasu publikowania wyników w serwisie Alim'confiance także bardzo konkretnego rozgłosu. Opisaliśmy to szczegółowo w artykule o tym, czego naprawdę szuka kontroler sanitarny.

Zarządca odpowiada za części wspólne

Departamentalny regulamin sanitarny (RSD), obowiązujący w departamentach Île-de-France, nakłada obowiązek utrzymywania budynków w warunkach wykluczających obecność gryzoni i owadów oraz przewiduje deratyzację części wspólnych, piwnic, kondygnacji podziemnych, przestrzeni podpodłogowych i instalacji. Zarządca, jako przedstawiciel wspólnoty właścicieli, odpowiada za to na podstawie art. 18 ustawy z 10 lipca 1965 r.: zachowanie budynku, administrowanie częściami wspólnymi.

Konkretnie: jeśli ognisko znajduje się we wspólnej piwnicy albo w pionie kanalizacyjnym, finansowanie zbiorowego zabiegu nie należy do najemcy lokalu. To koszt wspólnoty, rozdzielany według udziałów — a lokal handlowy zapłaci swoją część jak wszyscy inni, co jest już całkiem inną kwestią.

Właściciel lokalu handlowego — pomiędzy jednym a drugim

Właściciel wynajmowanego lokalu ma dwie role: jest współwłaścicielem (a więc członkiem wspólnoty) i wynajmującym (a więc zobowiązanym do wydania rzeczy i zapewnienia spokojnego korzystania, art. 1719 i 1720 Kodeksu cywilnego). Od ustawy Pinel z 2014 r. i rozporządzenia z 3 listopada 2014 r. w umowie najmu obowiązkowy jest dokładny wykaz opłat, podatków i robót, a niektórych wydatków nie można już dowolnie przenosić na najemcę — w szczególności robót objętych art. 606 Kodeksu cywilnego (naprawy główne: mury konstrukcyjne, sklepienia, stropy, pokrycia dachowe).

To punkt decydujący: konstrukcyjne uszczelnienie sklepienia piwnicy, wymiana pionu kanalizacyjnego czy zamknięcie szachtu nie są kosztem eksploatacyjnym. Powtarzalny zabieg chemiczny obciąża natomiast z reguły najemcę.

Co należy ponownie przeczytać w umowie najmu komercyjnego

Przed jakąkolwiek rozmową wyciągnij umowę i poszukaj czterech rzeczy.

1. Klauzula „utrzymanie, naprawy i szkodniki”. Wiele umów zawiera zapis w rodzaju: „najemca zobowiązany jest utrzymywać lokal w nienagannej czystości i zapewnić na własny koszt zwalczanie gryzoni i owadów”. Jest ona ważna… dla lokalu prywatnego.
2. Klauzula podziału opłat i jej wykaz (ustawa Pinel). Jeśli roczna umowa na deratyzację części wspólnych znajduje się w opłatach przenoszonych na najemcę, przedsiębiorca płaci za nią już z tytułu udziałów: nie ma sensu płacić dwa razy.
3. Klauzula przeznaczenia lokalu i dopuszczonych urządzeń. Umowa typu „wszelka działalność handlowa z wyjątkiem spożywczej”, w której prowadzona jest gastronomia, tworzy dodatkowy problem w razie szkody związanej ze szkodnikami.
4. Klauzula wyłączenia roszczeń lub zrzeczenia się. Niektóre redakcje silnie ograniczają roszczenia najemcy wobec wynajmującego z tytułu zakłócenia korzystania; inne, przeciwnie, wyraźnie przewidują zastosowanie art. 1719.

W praktyce: klauzula umowna przenosząca „wszelkie zabiegi” na najemcę nie przenosi odpowiedzialności wspólnoty za części wspólne. Organizuje podział między wynajmującym a najemcą, nie między najemcą a wspólnotą.

Protokół, który naprawdę działa

Etap 1 — Udokumentuj, zanim zaczniesz zabieg

To etap pomijany przez niemal wszystkich najemców, a właśnie on decyduje o wyniku sprawy. Przed pierwszą interwencją:

• sfotografuj ślady (odchody, tłuste smugi na listwach przypodłogowych, miejsca ogryzień) z widoczną datą;
• zapisuj każdą obserwację w prowadzonym na bieżąco rejestrze — wystarczy zwykły zeszyt rejestru higieny, pod warunkiem że jest datowany i przechowywany;
• zlokalizuj nocne szlaki. Czujnik ruchu z noktowizją ustawiony na jedną noc w magazynie często wskazuje miejsce przejścia w ciągu jednej sesji, podczas gdy trzy dzienne wizyty nie dają nic;
• rozsyp trochę mąki lub talku wzdłuż podejrzanych listew: ślady widoczne rano wskazują kierunek ruchu, a więc miejsce, w którym szukać otworu.

Etap 2 — Zgłoś sprawę zarządcy, pisemnie i właściwym słownictwem

E-mail „mam u siebie szczury” nie uruchamia niczego. List polecony, w którym przedstawiasz przypuszczenie, że źródło jest w części wspólnej, cytujesz departamentalny RSD i żądasz kontroli piwnic, pionów i pomieszczeń technicznych, uruchamia wizytę. Wyślij kopię właścicielowi lokalu: to on ma głos na zebraniu wspólnoty, nie ty.

Zażądaj wyraźnie trzech rzeczy: kontroli kondygnacji podziemnej i pionów, przekazania ostatniego raportu z deratyzacji części wspólnych (często istnieje i często jest obciążający) oraz wpisania do porządku obrad umowy serwisowej, jeśli żadna nie obowiązuje. Mechanizm głosowania i kosztorysów, które należy załączyć, opisuje nasza strona zarządcy.

Etap 3 — Zabezpiecz lokal i uszczelnij, w kolejności odwrotnej do zwyczajowej

Zabieg przeciw gryzoniom w lokalu spożywczym podlega precyzyjnej logice:

1. Najpierw wykluczenie mechaniczne. Dopóki otwór jest otwarty, wykładanie przynęt tylko odnawia populację. Kratki ze stali nierdzewnej na syfonach podłogowych, zamknięcie przejść szachtów zaprawą z wełną stalową, dolne uszczelki szczotkowe w drzwiach, kratki wentylacyjne ze stali nierdzewnej o oczku maksymalnie 6 mm. Sama listwa szczotkowa zamontowana w drzwiach dostawczych odcina znaczny odsetek nocnych wejść.
2. Pułapki mechaniczne w strefie spożywczej. W kuchni, magazynie i laboratorium należy unikać przynęt gryzoniobójczych w kontakcie z żywnością: pracuje się pułapkami, w zamkniętych i zabezpieczonych stacjach, z numerowanym planem rozmieszczenia. Zabezpieczone stacje z przynętą stosuje się wyłącznie po obwodzie: w piwnicy, na podwórzu, w pomieszczeniu na odpady.
3. Kontrolowane wykładanie przynęt poza strefą spożywczą, wyłącznie przez wykonawcę posiadającego Certibiocide, z pełną dokumentacją produktów.
4. Czyszczenie i dezynfekcja powierzchni zanieczyszczonych moczem i odchodami, zgodnie z odpowiednim protokołem. Szczegóły omawiamy w naszym przewodniku po dezynfekcji po inwazji gryzoni.

Etap 4 — Zabezpiecz codzienne zarządzanie

Żaden zabieg nie utrzyma się, jeśli otoczenie nadal karmi szkodniki. Trzy działania, które zmieniają wszystko w lokalu handlowym:

• Przechowywanie w szczelnych pojemnikach. Mąka, ryż, czerstwy chleb, karma dla zwierząt, jeśli nią handlujesz: szczelne pojemniki do przechowywania żywności ze sztywnego plastiku usuwają jednocześnie zapach i dostęp. Worki stojące na podłodze są przyczyną nr 1 ponownych inwazji w magazynach produktów sypkich.
• Wystawianie odpadów jak najbliżej godziny odbioru, pojemniki zamknięte, strefa składowania myta, a nie tylko zamiatana.
• Kontrola dostaw. Palety, skrzynki i kartony wjeżdżają razem z pasażerami na gapę; protokół karton po kartonie, który stosujemy przy przeprowadzkach, działa też przy przyjęciu towaru.

A jeśli zarządca nie reaguje?

To przypadek najczęstszy i ma stopniowane rozwiązania.

1. Wezwanie do wykonania obowiązku. List polecony do zarządcy, z przywołaniem RSD, datowanymi zdjęciami i chronologią już opłaconych interwencji. Kopia do rady wspólnoty. Ten dokument będzie podstawą wszystkich dalszych kroków.

2. Zgłoszenie do gminnej służby higieny i zdrowia (SCHS) lub do ARS. W Paryżu Service parisien de santé environnementale (SPSE) zajmuje się zasobami mieszkaniowymi; większość dużych gmin Île-de-France dysponuje własnym SCHS. Zgłoszenie dotyczące części wspólnych budynku może zakończyć się raportem i nakazem skierowanym do wspólnoty. Przedsiębiorca, który już wykonał zabieg w swoim lokalu i potrafi to udowodnić, jest w korzystnej pozycji.

3. Powództwo o zakłócenie korzystania z lokalu wobec wynajmującego. Jeśli źródło znajduje się w części wspólnej, a wynajmujący, będący współwłaścicielem, nie wnosi sprawy na zebranie, art. 1719 Kodeksu cywilnego otwiera dyskusję o obniżeniu czynszu lub odszkodowaniu za szkodę w działalności. Orzeczenia w tym duchu istnieją, zwłaszcza gdy udokumentowano administracyjne zamknięcie lokalu.

4. Powództwo wspólnoty wobec odpowiedzialnej osoby trzeciej. Częste w Île-de-France: źródło nie znajduje się ani w budynku, ani w lokalu handlowym, lecz na sąsiedniej budowie albo w zdegradowanej sieci publicznej. Ten mechanizm przenoszenia inwazji opisaliśmy w artykule o sąsiednich budowach i remontach elewacji.

Co powinien zawierać kosztorys — i dlaczego umowa jest lepsza niż interwencja doraźna

Poważny kosztorys dla lokalu handlowego na parterze budynku to nie tylko cena i data. Musi zawierać:

• dokładny zakres objęty zabiegiem (tylko lokal prywatny? wspólna piwnica? podwórze?);
• diagnozę punktów wejścia i listę prac uszczelniających, oddzielonych od samego zabiegu;
• liczbę wizyt i odstępy między nimi (dla szczura wędrownego w środowisku spożywczym rzadko mniej niż trzy wizyty w ciągu sześciu tygodni);
• produkty, ich substancje aktywne i numer pozwolenia na wprowadzenie do obrotu;
• numer Certibiocide osoby wykonującej zabieg;
• wzór raportu z wizyty i plan rozmieszczenia, dokumenty nadające się do bezpośredniego włączenia do PMS.

Dokładnie tego wymaga audytor franczyzy albo kontroler: nie dowodu, że gryzoni nigdy nie było, lecz dowodu, że prowadzący zakład wdrożył stały i udokumentowany system. Umowa roczna kosztuje zwykle mniej niż trzy awaryjne interwencje i zapewnia dokumentację, jakiej nie da żadne jednorazowe działanie. Nasze umowy roczne i oferta dedykowana profesjonalistom opierają się właśnie na tej zasadzie.

Warto zapamiętać

• Prowadzący lokal odpowiada za jego zgodność z przepisami, nawet gdy inwazja przychodzi z góry lub z dołu. To jego karze inspekcja.
• Wspólnota właścicieli odpowiada za części wspólne: piwnice, piony, szachty, pomieszczenia na odpady, przestrzenie podpodłogowe. Zabieg wykonany tylko w lokalu handlowym nigdy nie likwiduje zbiorowego ogniska.
• Umowa najmu organizuje podział między wynajmującym a najemcą, nie odpowiedzialność wspólnoty. Przed zapłatą przeczytaj ponownie wykaz opłat wynikający z ustawy Pinel.
• Dokumentuj wszystko od pierwszych zauważonych odchodów. Datowane zdjęcia, rejestr, listy polecone: zarządcę ruszy dokumentacja, a nie zdenerwowanie.
• Uszczelnianie poprzedza wykładanie przynęt. Bez wykluczenia mechanicznego lokal na parterze budynku będzie zasiedlany ponownie bez końca.

Sprawa tego rodzaju rozwiązuje się niemal zawsze w ten sam sposób: wspólna diagnoza lokalu handlowego i części wspólnych, jednoczesny zabieg na obu obszarach oraz umowa serwisowa uchwalona na zebraniu wspólnoty. Wszystko pozostałe to tylko faktura, która się powtarza. Aby uzyskać techniczną ocenę stanu twojego lokalu i przyległych części wspólnych, kosztorys na miejscu pozostaje pierwszym użytecznym krokiem.