Vedar entradas de roedores: o método em prédios

Quatro anos de contrato, duas visitas por mês nos últimos meses, um prestador sério, relatórios corretos. E, ainda assim, em cada reunião do conselho de condomínio, o mesmo ponto na ordem do dia: «ratinhos assinalados nos pisos 1 e 2, caixa de escadas B». A administração mudou de prestador. O novo colocou mais doze estações. As queixas continuaram.

O diagnóstico resolveu-se numa manhã de visita técnica. Na conduta técnica de patamar do edifício B, o atravessamento da coluna de água quente nunca tinha sido tapado após a substituição da rede, em 2019: uma folga de quatro centímetros ao longo de sete pisos, uma verdadeira escadaria vertical. Na cave, a grelha de ventilação do espaço das bicicletas estava roída ao longo de dez centímetros. E três portas de arrecadação não fechavam bem.

Nenhuma molécula corrige isto. É o ponto cego mais caro da desratização em prédios de habitação coletiva e em espaços profissionais da região de Île-de-France: financia-se indefinidamente o iscamento onde seria preciso financiar uma única vez os trabalhos de vedação. Os profissionais chamam-lhe proofing, ou controlo por exclusão. É a única parte de uma desratização que permanece adquirida quando o contrato termina.

Este artigo descreve como identificar os pontos de entrada, que materiais resistem realmente, em que ordem conduzir iscamento e vedação, quem paga o quê entre condomínio, senhorio e arrendatário, e que documentos exigir para que estes trabalhos sejam verificáveis.

Contentor do lixo verde com rodas coberto de neve num passeio, junto a uma árvore e a um carro estacionado

Porque é que o iscamento sozinho nunca resolve um problema de construção

Um território vazio volta a ser ocupado

Uma campanha de iscamento bem conduzida reduz uma população. Não altera o edifício. Ora, um prédio que oferece três recursos — alimento, água, abrigo — e acessos livres continua atrativo para os ratos e ratazanas da vizinhança, das redes de saneamento e das obras em redor. Assim que a pressão baixa, o território é recolonizado.

É exatamente o mecanismo descrito nas deslocações de infestação ligadas a obras na via pública: os animais expulsos de um ponto procuram o edifício mais permeável da rua. Detalhámo-lo a propósito dos ratos que chegam três semanas depois do início de uma obra vizinha. O edifício permeável é aquele cujos atravessamentos de redes não estão vedados.

Os valores de passagem a conhecer

A capacidade de transposição dos roedores é sistematicamente subestimada pelos gestores:

Uma folga de porta de 1 cm, uma conduta não tapada, um passa-cabos arrancado: são portas abertas. A ANSES (Agência Nacional de Segurança Sanitária francesa) e os referenciais profissionais de proteção integrada (IPM) colocam, aliás, a supressão dos acessos antes do uso de biocidas na hierarquia das medidas — o isco é uma ferramenta de recuperação, não uma estratégia de edifício.

O mapeamento dos pontos de entrada: as 12 zonas a inspecionar

A inspeção deve ser escrita, zona a zona, com fotografia e localização. Num prédio típico da região parisiense, os defeitos repetem-se sempre nos mesmos sítios.

Ao nível do solo e das caves

• Atravessamentos de redes no rodapé de parede: entrada de água, gás, fibra, telecomunicações. A manga é colocada, a coroa à volta da manga nunca é.
• Ralos de pavimento e caixas de visita sem grelha ou com grelha partida, no espaço do lixo, lavandaria, central térmica.
• Portas de arrecadação e de espaços técnicos: folga sob a porta, base de porta em madeira roída, dobradiça deformada.
• Grelhas de ventilação baixa do caixa de ar e do espaço das bicicletas, em alumínio fino ou plástico.
• Rampas de estacionamento e portas basculantes: basta faltar a escova vedante num único metro. Desenvolvemos este ponto no artigo dedicado aos ratos em estacionamentos subterrâneos.

Nas circulações verticais

• Condutas técnicas de patamar e armários técnicos: a abertura entre dois pisos, não tapada após obras de coluna. É o defeito n.º 1.
• Conduta de lixo: portinholas que já não fecham, conduta fissurada.
• Espaço dos contadores: atravessamentos múltiplos, muitas vezes tapados com espuma expansiva. Veja a nossa análise do espaço dos contadores como ponto negro esquecido.

Na cobertura e nas fachadas

• Beirados, passagens de ventilação e topos de barrotes: via de entrada das ratazanas-pretas e dos ratos-do-campo para os sótãos.
• Tubos de queda de águas pluviais sem ralo de proteção.
• Tetos falsos e plenos de lojas no rés do chão de prédios, comunicando com as caves.
• Juntas de dilatação entre edifícios contíguos.

Os materiais que resistem — e os que dão a ilusão do trabalho feito

É aqui que a maioria das intervenções falha. Uma vedação mal feita é pior do que a ausência de vedação: faz crer que o ponto está tratado e sai da lista de acompanhamento.

A excluir formalmente

• A espuma de poliuretano expansiva sozinha. Um ratinho atravessa-a numa noite. Encontra-se sistematicamente nos espaços técnicos, e sistematicamente perfurada.
• Silicone, mástique acrílico, fita-cola, cartão ou trapos.
• O gesso nu em grandes superfícies sem armadura.
• As grelhas de plástico ou de alumínio muito fino vendidas no comércio.

O que resiste

• Rede de aço galvanizado de malha 6 mm (ou inox para as zonas húmidas), selada, para as ventilações e as aberturas entre pisos. A malha de 6 mm é o limiar que bloqueia também o ratinho.
• Lã de aço inoxidável ou tampão de lã de aço, enfiada no interstício e depois coberta com argamassa: a combinação mais eficaz nos atravessamentos de redes. O animal rói, fere-se, desiste.
• Argamassa de reparação de presa rápida ou argamassa de cimento para refazer as coroas das mangas e os roços.
• Chapa galvanizada ou perfil metálico a cobrir as bases de porta em madeira.
• Base de porta metálica com escova vedante, regulável, para as portas de arrecadações, espaços do lixo e armazéns de lojas.
• Colares corta-fogo / passa-cabos metálicos para as passagens de condutas, que resolvem ao mesmo tempo a questão da compartimentação.
• Ralos de proteção e válvulas antirretorno em ferro fundido ou inox nos tubos de queda e nas evacuações.

Para os pontos secundários — folga sob a porta do espaço das bicicletas, grelha de respiradouro danificada — o gestor pode mandar instalar o necessário pelo funcionário de manutenção ou pela empresa de acabamentos, desde que se mantenha em materiais metálicos. Um rolo de rede inox de malha fina e uma caixa de lã de aço inoxidável custam algumas dezenas de euros e cobrem dez pontos de entrada. Em contrapartida, os atravessamentos em condutas técnicas, as selagens e tudo o que toca na segurança contra incêndios são da competência de uma empresa.

Contentor do lixo verde com rodas coberto de neve num passeio, junto a uma árvore e a um carro estacionado

A ordem das operações: nunca vedar antes de ter tratado

É o erro de sequência mais frequente, e produz processos penosos.

Porque é que a ordem conta

Se vedarmos um edifício infestado antes de ter reduzido a população, fechamos os animais lá dentro. Consequências clássicas: pressão acrescida sobre as habitações, roedores que atacam as paredes pelo interior e, sobretudo, mortalidade em volumes inacessíveis — com o cheiro a cadáver dentro de uma parede que depois mobiliza a administração durante três semanas.

A sequência que funciona

1. Diagnóstico completo com mapeamento dos indícios (dejetos, trilhos, marcas de roedura, pontos de entrada) e planta anotada.
2. Fase de redução da população: iscamento em estações seguras e/ou captura mecânica, consoante as zonas. As regras de colocação são estritas: veja o nosso guia sobre os iscos rodenticidas em prédios.
3. Vedação progressiva, do exterior para o interior: fecham-se primeiro os acessos periféricos que alimentam o edifício a partir da rua e das redes, deixando as circulações interiores abertas para as zonas iscadas.
4. Controlo de atividade: sem consumo de isco, sem indícios frescos em duas visitas consecutivas.
5. Encerramento dos últimos pontos interiores, depois limpeza e desinfeção das zonas contaminadas. O protocolo está descrito no nosso artigo sobre a desinfeção após uma infestação de roedores.
6. Vigilância aligeirada: estações de deteção não letais, blocos testemunho, controlo trimestral.

Na prática, para um prédio da região parisiense com 40 a 60 frações e cave, esta sequência estende-se por seis a dez semanas. Um prestador que promete «tratamento e vedação no mesmo dia» não olhou para o edifício.

Quem decide, quem paga: a questão que bloqueia os processos

Em condomínio

A vedação de pontos de entrada situados nas partes comuns — condutas técnicas, aberturas entre pisos, espaços técnicos, respiradouros, portas de arrecadação, fachadas — é uma despesa do condomínio. Há dois regimes a distinguir:

• Pequenas reparações de manutenção (grelha a substituir, base de porta a colocar, coroa de manga a tapar): manutenção corrente, decidida pela administração no âmbito dos seus poderes de conservação do imóvel, imputada ao orçamento previsional.
• Campanha de vedação estruturada (reparação de todas as aberturas entre pisos de uma caixa de escadas, reposição das ventilações baixas, aplicação de rede em todas as aberturas da cave): obras fora do orçamento previsional, a votar em assembleia geral. O método de preparação da votação, com orçamentos em apoio, está detalhado no nosso artigo sobre a votação de um contrato de desratização em AG.

Ponto muitas vezes esquecido: se a vedação disser respeito a uma parte privativa (buraco na parede de um apartamento, folga sob a porta de entrada de uma fração, conduta que atravessa uma habitação), o condómino tem de fazer a sua parte. Uma administração avisada junta à carta de campanha uma instrução clara aos ocupantes, caso contrário a caixa de escadas continua permeável.

Em habitação arrendada

O senhorio deve entregar uma habitação condigna, isenta de infestação de espécies nocivas — assim o impõe o artigo 2.º do decreto «habitação condigna» n.º 2002-120 (2002), na redação dada pela lei ELAN. A vedação das entradas estruturais da habitação (perfurações, condutas, bases de porta, ventilações) é da responsabilidade do proprietário, não do inquilino. O inquilino mantém o encargo da higiene, do armazenamento alimentar e do acesso ao local. Sobre a questão do acesso, veja o nosso artigo sobre o inquilino que recusa o acesso ao tratamento.

Em espaço comercial ou profissional

O contrato de arrendamento comercial decide, mas as linhas de repartição habituais são:

Para um comércio alimentar, a questão vai além da repartição dos custos: o regulamento (CE) n.º 852/2004 impõe que as instalações impeçam o acesso de animais indesejáveis, e a ausência de vedação é registada tal e qual em inspeção. As duas leituras são desenvolvidas nos nossos artigos sobre os roedores num comércio no rés do chão de um prédio e sobre o plano de controlo em armazém.

Os documentos a exigir para que a vedação seja verificável

Uma vedação sem rastreabilidade não se controla nem se garante. Exija, tanto no orçamento como no relatório final:

• uma planta ou uma tabela dos pontos de entrada numerados, por piso e por caixa de escadas;
• para cada ponto: localização precisa, natureza do defeito, material utilizado, data de intervenção;
• fotografias antes/depois de cada ponto tratado;
• a menção explícita dos pontos não tratados e do motivo (acesso impossível, parte privativa, obras a orçamentar em separado) — é a linha mais útil do relatório;
• uma garantia de durabilidade da vedação, com reparação em caso de roedura dentro do prazo acordado;
• o detalhe do que compete ao prestador de controlo de pragas e do que exige uma empresa de acabamentos.

Este nível de exigência escreve-se a montante, no caderno de encargos: o nosso modelo de caderno de encargos de uma prestação de controlo de pragas prevê um lote «vedação» distinto do lote «tratamento», com mapa de preços unitários por tipo de ponto. É a única forma de comparar propostas sem cair na armadilha de um valor fixo com «vedação incluída» que, na realidade, só cobre três pontos.

O mesmo princípio vale para a leitura dos relatórios mensais: uma linha «pontos de entrada vedados: vários» não vale nada. Detalhamos as menções que contam no nosso artigo sobre o controlo de um relatório de intervenção.

Quanto custa, e porque é que compensa

As ordens de grandeza observadas em Île-de-France, salvo casos particulares:

• reparação de um atravessamento de rede no rodapé de parede: algumas dezenas de euros por ponto;
• rede inox selada numa ventilação baixa ou num respiradouro: da ordem dos 50 a 150 € por abertura;
• base de porta metálica colocada e regulada: 60 a 200 € por porta;
• reparação completa das aberturas entre pisos de uma caixa de escadas com 7 pisos: obra de alguns dias, a orçamentar;
• campanha de vedação de um prédio de 50 frações com cave: geralmente comparável a um a dois anos de contrato de iscamento, para um efeito que dura dez anos.

É este o arbítrio que os conselhos de condomínio e os gestores de património deveriam colocar em AG: renovar um contrato de visitas igual ao anterior, ou financiar uma única vez os trabalhos que tornam o contrato leve. Nos processos acompanhados, o número de queixas dos ocupantes cai de forma decisiva nos três meses seguintes a uma vedação séria — porque se suprimiu a causa, não os indivíduos.

Uma desratização sem vedação é um aluguer: paga todos os meses por um resultado que perde no dia em que deixa de pagar.

A reter

• O ratinho passa por 6 mm, a ratazana-castanha por 20 a 25 mm: uma folga de porta ou uma coroa de manga não tapada bastam para alimentar um prédio inteiro.
• A espuma expansiva, o silicone e as grelhas de plástico não são vedações. Rede de aço galvanizado de malha 6 mm, lã de aço inoxidável, argamassa e chapa, sim.
• Nunca vedar antes de ter reduzido a população: fecham-se os animais lá dentro e criam-se problemas de cheiro e de danos interiores.
• Em condomínio, as pequenas reparações são manutenção corrente; uma campanha estruturada vota-se em AG com orçamento. No arrendamento, o encerramento dos acessos estruturais cabe ao senhorio.
• Exija pontos numerados, fotografias antes/depois, a lista dos pontos não tratados e uma garantia de durabilidade — caso contrário, nada é verificável.

Para mandar elaborar um diagnóstico de acessibilidade do edificado e um orçamento que distinga tratamento e vedação, a nossa equipa desloca-se aos oito departamentos franceses da Île-de-France: veja a página pedido de orçamento, a oferta prédio e condomínio ou os contratos anuais para a fase de vigilância.