Vistoria de saída e pragas: quem paga o quê entre inquilino e proprietário (guia 2026)

Todos os outonos, entre finais de setembro e meados de novembro, as agências imobiliárias encadeiam vistorias de saída. É a temporada das rotações de arrendamento: fins de contratos de estudantes, transferências profissionais, mudanças agendadas antes das festas. E é também, todos os anos, a mesma cena que se repete em milhares de habitações francesas.

O senhorio ou o seu mandatário deteta dejetos de roedores atrás da máquina de lavar louça, manchas negras no sommier ou ootecas de baratas colodas sob uma bancada. A observação é registada no auto de vistoria de saída. Três semanas mais tarde, o inquilino recebe um acerto de contas: 480 €, 900 €, às vezes 1 800 € retidos da caução a título de «desinfestação».

No sentido inverso, o cenário simétrico também existe: um inquilino deixa uma habitação que considerava infestada desde a sua entrada, sem nunca o ter comunicado por escrito, e descobre que não tem qualquer forma de o provar.

Quem paga o quê? A resposta não é «sempre o proprietário» nem «sempre o inquilino». Depende de três coisas: a data de aparecimento, a espécie em causa e, sobretudo, as provas escritas reunidas antes do litígio. Este artigo detalha o que dizem realmente os textos em vigor em 2026, e o protocolo concreto para não ter de argumentar apenas de memória.

Dois sacos de lixo negros abandonados na relva à beira de um lago, num parque

O ponto de viragem é quase sempre a vistoria de entrada. Um auto de entrada silencioso quanto às pragas não prova a sua ausência, mas priva o inquilino do seu melhor argumento. Pelo contrário, uma anotação manuscrita «vestígios suspeitos no rodapé da cozinha, foto anexada» vale mais do que um ano de discussões.

O que diz a lei: três textos, uma lógica simples

Três textos estruturam a responsabilidade em matéria de pragas numa habitação arrendada.

O critério de «ausência de infestação por espécies nocivas e parasitas» foi acrescentado às características da habitação decente pela lei ELAN de 23 de novembro de 2018, e posteriormente precisado por via regulamentar. Consequência direta, amplamente divulgada na época pelo Le Monde: uma habitação infestada de percevejos ou de baratas não pode legalmente ser colocada no mercado de arrendamento.

A lógica que daí resulta é, na verdade, bastante legível:

• Infestação presente ou em formação no momento da entrega das chaves → o senhorio faltou à sua obrigação de entrega. Tratamento a seu cargo.
• Infestação surgida durante o contrato por facto do inquilino (mobiliário usado contaminado, resíduos acumulados, ausência total de manutenção, animal não tratado) → encargo do inquilino.
• Infestação de origem coletiva (edifício, conduta de lixo, habitação vizinha, redes comuns) → encargo do condomínio ou do administrador, nunca do inquilino sozinho.

Este terceiro caso é largamente subaproveitado. Num edifício, as baratas germânicas e as ratazanas circulam pelas condutas técnicas, pelas canalizações e pelas prumadas. Tratar um único apartamento num edifício infestado é como repintar um compartimento de um barco que está a meter água: o tratamento tem de ser coletivo, e cabe às despesas comuns.

Percevejos: o contencioso que fez mexer as linhas

O percevejo concentra a maior parte dos litígios, por uma razão simples: é difícil de datar. Uma fêmea introduzida em junho pode só gerar uma população visível em setembro.

As associações de consumidores, entre elas a CLCV, documentaram várias decisões favoráveis aos inquilinos. A tendência jurisprudencial constante pode resumir-se assim:

• O senhorio está sujeito a uma obrigação de resultado quanto à entrega: se a infestação for constatada nas semanas seguintes à entrada no imóvel, a presunção joga contra ele.
• O juiz aceita amplamente a prova por qualquer meio: fotografias datadas, declarações de vizinhos, relatório de empresa certificada, troca de e-mails.
• Um senhorio inerte face a uma comunicação escrita expõe-se a uma redução da renda, a indemnizações e à assunção dos custos de realojamento temporário.

O limiar crítico é o prazo de comunicação. Um inquilino que espera seis meses antes de escrever enfraquece consideravelmente a sua posição: o senhorio poderá legitimamente alegar uma introdução posterior. A regra prática resume-se a uma frase: à primeira suspeita, escreve-se — carta registada com aviso de receção ou envio eletrónico com data e hora certificadas.

O que não vale nada: um SMS «tenho bichos em casa», uma chamada telefónica, um comentário oral ao porteiro. O que vale: uma carta registada descrevendo os compartimentos afetados, a data da primeira observação, os sintomas, acompanhada de fotografias com data e hora e, se possível, de um exemplar conservado.

Três sinais que se confundem sistematicamente com desgaste

Fotografar estes indícios com uma régua ou uma moeda no enquadramento muda tudo diante de um juiz: a escala permite a identificação. Um kit de deteção de percevejos, composto por armadilhas de interceção a colocar sob os pés da cama, dá em uma semana uma prova material bem mais sólida do que uma descrição escrita — e custa menos do que uma hora de consulta jurídica.

Retenção da caução: o que um senhorio pode e não pode fazer

A caução não é uma provisão à disposição do senhorio. O artigo 22 da lei de 6 de julho de 1989 enquadra estritamente as retenções: têm de ser justificadas por documentos (orçamentos, faturas, auto contraditório), e o saldo devolvido no prazo de um mês se a vistoria de saída estiver conforme à de entrada, dois meses em caso de diferenças.

O que um senhorio pode legitimamente retenir:

• O custo de uma desinfestação se e só se a vistoria de entrada mencionava uma habitação salubre, a saída constatar uma infestação e a origem imputável ao inquilino for plausível.
• Os danos materiais diretamente relacionados (mobiliário fornecido destruído, revestimento perfurado por roedores).

O que não pode retenir:

• Um tratamento preventivo de conforto, sem constatação de infestação.
• O custo de um tratamento do edifício que cabe às despesas comuns.
• Uma quantia fixa não sustentada por uma fatura real.
• Uma infestação já mencionada na entrada, ou comunicada durante o contrato e que ficou sem resposta.

Em caso de retenção abusiva, o inquilino dispõe de uma alavanca dissuasora: um agravamento de 10 % da renda mensal por cada mês de atraso na devolução, previsto no mesmo artigo 22.

Sacos de lixo brancos fechados com laços laranja, empilhados no passeio em pleno sol

O protocolo de prova: trinta minutos que valem mil euros

Seja inquilino ou proprietário, a disciplina documental é a mesma. Organiza-se em quatro tempos.

1. Na entrada no imóvel — no mesmo dia

Antes de desembalar a primeira caixa, percorrer a habitação com um telemóvel e uma lanterna. As cinco zonas a inspecionar sistematicamente:

• Sommier e cabeceira (se mobilado): costuras, parafusos, ângulos internos.
• Rodapés da cozinha e traseiras dos eletrodomésticos.
• Armário sob o lava-louça: sob o ralo, em torno das entradas de água, pontos de passagem das canalizações.
• Caixas de estores e condutas técnicas aparentes.
• Compartimento do lixo e cave, se acessíveis, para avaliar a pressão do edifício.

Uma lanterna UV de LED revela instantaneamente os vestígios de urina de roedores, que fluorescem, bem como certas sujidades invisíveis a olho nu. Trinta minutos, e cada fotografia com data e hora torna-se uma peça do dossiê.

2. Durante o contrato — comunicar depressa e por escrito

Qualquer comunicação passa pelo escrito. Descrever: a data da primeira observação, os compartimentos afetados, a natureza dos indícios, o número aproximado. Juntar as fotografias. Guardar uma cópia. Um senhorio diligente responde propondo a intervenção de uma empresa certificada Certibiocide — menção obrigatória para o uso profissional de produtos biocidas, e primeiro filtro de seriedade.

O inquilino tem, por seu lado, uma obrigação real: permitir o acesso à habitação para os diagnósticos e tratamentos, e executar os preparativos solicitados (afastamento dos móveis, lavagem da roupa a 60 °C, ensacamento). Uma recusa de acesso documentada inverte a responsabilidade.

3. Entre dois inquilinos — a posição do senhorio

Do lado do proprietário, a melhor proteção é a montante. Um diagnóstico prévio à recolocação no mercado, mesmo sumário, permite datar o estado sanitário. Colocar armadilhas de monitorização discretas — algumas armadilhas adesivas para baratas sob o lava-louça e atrás do frigorífico — durante as duas semanas de vacância custa alguns euros e fornece uma base objetiva: zero capturas em quinze dias significa uma habitação razoavelmente salubre, e fica escrito.

Complementar o auto de entrada com uma grelha de pragas de cinco linhas (cozinha, casa de banho, quartos, sala, anexos), assinada por ambas as partes, elimina 80 % dos contenciosos futuros.

4. Na saída — o auto contraditório

A vistoria de saída deve ser contraditória: realizada na presença de ambas as partes ou dos seus mandatários. Um auto elaborado unilateralmente, na ausência do inquilino não convocado, não é oponível. Em caso de desacordo persistente, pode mandatar-se um commissaire de justice (ex-oficial de justiça); as despesas são então repartidas em partes iguais, salvo falta de comparência de uma das partes.

Sacos de lixo negros fechados encostados a uma parede clara na rua

Os recursos quando o diálogo falha

A escalada faz-se por patamares, e saltar etapas enfraquece o dossiê.

1. Carta registada de interpelação, com prazo razoável (15 dias para responder, um mês para agir).
2. Comissão departamental de conciliação (CDC), gratuita, acionável por simples carta. É competente para os litígios sobre a caução e a habitabilidade. O seu parecer não é vinculativo, mas tem peso diante do juiz.
3. Serviço municipal de higiene e saúde (SCHS) ou ARS: em caso de insalubridade caracterizada, podem determinar uma visita e, se for o caso, um despacho administrativo.
4. Juiz dos contenciosos da proteção do tribunal judiciário. A ação é possível sem advogado nos litígios de arrendamento correntes. Atenção ao prazo: a ação prescreve em três anos (artigo 7-1 da lei de 1989).

A ADIL (Agência departamental de informação sobre a habitação) do respetivo departamento oferece aconselhamento jurídico gratuito e neutro; é o primeiro reflexo útil antes de incorrer em despesas.

Reduzir o risco de ambos os lados

Para além do direito, alguns gestos técnicos alteram a própria probabilidade do litígio.

• Tapar as passagens. O rato passa por um orifício de 6 mm, a ratazana por um de 20 mm. Lã de aço inoxidável enfiada nas passagens das canalizações, depois coberta com uma massa de reparação, neutraliza duradouramente as entradas. É uma reparação de manutenção corrente, pouco onerosa, que inquilino e senhorio têm interesse em ver feita.
• Proteger a cama. Uma capa antipercevejos integral, com fecho nas seis faces, isola colchão e sommier. Serve tanto para a prevenção como para a prova: um colchão com capa desde a entrada torna indiscutível a origem externa de uma infestação posterior.
• Secar. Baratas, peixinhos-de-prata e roedores precisam de água. Uma fuga sob o lava-louça não comunicada é um fator agravante que o juiz retém contra quem a deixou arrastar-se.
• Documentar o mobiliário usado. Um sofá recolhido num passeio é o vetor n.º 1 de percevejos em alojamento estudantil. Fotografar a sua data de entrada protege paradoxalmente o inquilino: demonstra uma atitude de vigilância.

O essencial a retenir

• O senhorio deve entregar uma habitação isenta de infestação: é uma condição de habitabilidade desde a lei ELAN.
• O inquilino deve manter, comunicar depressa e por escrito e permitir o acesso aos tratamentos.
• Uma infestação do edifício cabe às despesas de condomínio, não ao inquilino.
• Qualquer retenção da caução deve ser justificada por documentos reais, no prazo de um a dois meses.
• Trinta minutos de fotografias com data e hora na entrada valem mais do que três meses de processo.

Segundo os inquéritos da Ipsos e os dados divulgados pela BFM em fevereiro de 2026, cerca de dois franceses em três sofreram uma infestação nos últimos cinco anos. A esta escala, o contencioso de arrendamento já não é uma exceção: é um risco de gestão corrente. A melhor resposta continua a ser a mesma para ambas as partes — um registo escrito, preciso, datado, e uma intervenção profissional documentada desde o primeiro indício.

Este artigo tem carácter informativo e não constitui aconselhamento jurídico personalizado. Para uma situação específica, contacte a ADIL do seu departamento ou um profissional do direito.