Desinfektion von Gewerberäumen und Gemeinschaftsflächen: das Angebot

Das Wort „Desinfektion“ ist zum einträglichsten Begriff der Reinigungsbranche geworden – und zum unklarsten. Ein Verwalter erhält drei Angebote für denselben 14 m² großen Müllraum: 180 € für eine „komplette Desinfektion“, 640 € für eine „Desinfektion über die Luft mit Bescheinigung“, 2.100 € für eine „Dekontamination mit Entsorgung der verschmutzten Materialien“. Keines der drei beschreibt denselben Vorgang. Zwei davon beschreiben nicht einmal eine Desinfektion im technischen Sinne des Wortes.

Für die Verwirrung sorgen zwei Gewohnheiten. Die erste ist die der Reinigungsdienstleister, die eine Nassreinigung mit einem Reinigungs- und Desinfektionsmittelzusatz „Desinfektion“ nennen – ohne eingehaltene Kontaktzeit und ohne jede Ergebnismessung. Die zweite ist die mancher Schädlingsbekämpfungsunternehmen, die ihrem Angebot ein drittes „D“ hinzufügen, weil es sich gut verkauft, ohne jemals zu erklären, was es abdeckt. Dazwischen zahlt der Verwalter, der Vermieter oder der Betriebsleiter für einen Posten, den er nicht kontrollieren kann – und den er weder einer Aufsichtsbehörde noch einer Versicherung noch einer Eigentümerversammlung entgegenhalten kann.

Dieser Artikel setzt die Orientierungspunkte: In welchen Fällen eine Desinfektion von Räumen oder Gemeinschaftsflächen wirklich begründet ist, was die Norm NF T72-281 für Verfahren über die Luft vorschreibt, was ein lesbares Angebot enthalten muss und wie man im Nachhinein überprüft, dass die Leistung tatsächlich erbracht wurde.

Untersichtaufnahme eines Pariser Innenhofs mit Fassaden, Fenstern und blauem Himmel

Reinigung, Desinfektion, Dekontamination: drei verschiedene Vorgänge

Was die Begriffe technisch bedeuten

Die Abfolge ist hierarchisch, und über die Reihenfolge lässt sich nicht diskutieren.

Die Regel, die die meisten Angebote ignorieren: Eine schmutzige Oberfläche wird nicht desinfiziert. Organisches Material – Kot, Fette, Lebensmittelreste – neutralisiert die meisten Desinfektionsmittel. Ein Bakterizid auf den verkrusteten Boden eines Müllraums zu sprühen bedeutet, den Schmutz anzufeuchten. Jedes Angebot, das eine Desinfektion in Rechnung stellt, ohne eine vorausgehende Reinigung zu nennen – durchgeführt von wem und mit welchem Mittel –, beschreibt eine technisch wirkungslose Leistung.

Warum die Unterscheidung rechtlich zählt

Bei einer Kontrolle, einem Schadensfall oder einem Streit mit Mietern gilt die Nachvollziehbarkeit als Beweis, nicht das Wort auf der Rechnung. Ein Verwalter, der eine Rechnung mit dem Titel „Desinfektion“ vorlegt, ohne Sicherheitsdatenblatt des Produkts, ohne Angabe der behandelten Flächen, ohne Datum und ohne Unterschrift des Ausführenden, hat nichts in der Hand. Ein Verwalter, der einen Bericht vorlegt, der das Produkt, seine Verdünnung, die behandelten Bereiche, die Kontaktzeit und die Frist bis zur Wiederbenutzung nennt, hat eine Korrekturmaßnahme dokumentiert.

Wann eine Desinfektion wirklich gerechtfertigt ist

Es gibt Fälle, in denen die Desinfektion die technisch erwartete Maßnahme ist – und Fälle, in denen sie ein über Emotionen verkaufter Komfortaufschlag ist. Beides auseinanderhalten zu können, spart in einem Immobilienbestand jährlich Tausende Euro.

Die begründeten Situationen

• Nach einem Nagetierbefall: Urin, Kot und Nistmaterial in einem Technikraum, einer abgehängten Decke, einem Schacht oder einem Dachboden. Das ist der häufigste und am besten begründete Fall – wir haben ihn im Desinfektionsprotokoll nach einem Nagetierbefall ausführlich beschrieben.
• Müllraum oder Müllabwurfschacht nach einem Überlauf: Sickersäfte, Austritte, mikrobielle Vermehrung auf Böden und Wänden.
• Verwahrloste Wohnung oder Gewerbeeinheit vor der Wiedervermietung: Diogenes-Syndrom, Vermüllung, spät entdeckter Todesfall, langwieriger Wasserschaden.
• Lebensmittelräume nach festgestellter Kreuzkontamination, bei einer in der Inspektion festgestellten Nichtkonformität oder einer Betriebsschließung.
• Gemeinschaftssanitäranlagen, Umkleiden, Betriebsduschen bei einem dokumentierten Infektionsgeschehen (gehäufte Magen-Darm-Erkrankungen, Skabies, Dermatophyten).
• Wiederinbetriebnahme eines Raums nach längerem Leerstand: stehendes Wasser in Leitungen, ausgetrocknete Siphons, Schimmel.

Die Situationen, in denen sie nicht gerechtfertigt ist

• Nach einer einfachen Insektizidbehandlung gegen Schaben: entscheidend sind Gelköder, Nachkontrolle und Küchenhygiene, nicht das Versprühen eines Bakterizids. Das Thema wird im Artikel über Schaben in der Profiküche und die Hygienekontrolle behandelt.
• Als „monatliche Vorbeugung“ in einem Hauseingang ohne jedes Hygieneereignis: das ist Reinigung und sollte als solche abgerechnet werden.
• Nach einer Bettwanzenbehandlung: Die Bettwanze ist kein anerkannter Krankheitsüberträger, und keine Flächendesinfektion ersetzt die thermische oder chemische Behandlung der Verstecke.
• Auf vom Regen abgewaschenen Gemeinschaftsflächen im Außenbereich.

Einfache Entscheidungsregel: Eine Desinfektion ist gerechtfertigt, wenn ein identifiziertes biologisches Reservoir vorliegt (tierisches oder menschliches organisches Material, Austritte, Infektionsfall) und ein Expositionsrisiko für Bewohner oder Beschäftigte besteht. Fehlt eines der beiden, handelt es sich um Reinigung.

Was die Norm NF T72-281 tatsächlich sagt

Ihr genauer Anwendungsbereich

Die von AFNOR veröffentlichte Norm NF T72-281 betrifft „Verfahren zur Flächendesinfektion über die Luft“: Sie legt die Methode zur Bewertung der Wirksamkeit eines Verfahrens fest, das ein Ausbringungsgerät und ein Desinfektionsmittel kombiniert. In ihrer aktualisierten Fassung umfasst sie bakterizide, fungizide, sporizide und viruzide Wirksamkeit mit normierten Prüfbedingungen (Referenzvolumen, Prüfträger, vorgegebene Erregerstämme).

Drei Missverständnisse kehren in Angeboten regelmäßig wieder:

1. Die Norm zertifiziert kein Unternehmen. Sie qualifiziert ein Paar aus Gerät und Produkt. Eine Firma kann nicht „nach NF T72-281 zertifiziert“ sein; sie kann ein Verfahren einsetzen, dessen Wirksamkeit nach dieser Norm bewertet wurde.
2. Sie gilt nicht für die manuelle Reinigung. Eine Desinfektion durch Abwischen oder manuelles Sprühen fällt unter andere Regelwerke (Normen EN 13697, EN 14476 für die Produkte). „NF T72-281“ auf einem Angebot für eine Bodenreinigung anzuführen, ist ein sachfremdes Argument.
3. Sie setzt einen leeren, abgeschotteten und vorher gereinigten Raum voraus. Die Prüfungen werden auf sauberen Oberflächen durchgeführt. Ein Dienstleister, der in einem mit verschmutzten Tonnen zugestellten Raum vernebelt, reproduziert die Wirksamkeitsbedingungen in keiner Weise.

Die praktischen Folgen auf der Baustelle

Ein Verfahren über die Luft (Vernebelung, Trockenvernebelung, Ausbringung von Wasserstoffperoxid) erfordert: Räumung der Nutzer, Abschaltung der Lüftung oder im Gegenteil eine kontrollierte Absaugung, Abdichten der Öffnungen, Beschilderung, Einhaltung einer Frist bis zur Wiederbenutzung und anschließendes Lüften. Der Dienstleister muss im Angebot die Gesamtdauer der Nichtverfügbarkeit des Raums angeben – von der Abschottung bis zur Wiedereröffnung. Genau diesen Posten vergessen Verwalter zu verlangen, und genau er entscheidet, ob die Maßnahme mit einem geöffneten Geschäft oder belegten Büros vereinbar ist.

Für Räume, die nicht geschlossen werden können, gibt es Alternativen: manuelle Desinfektion der Kontaktflächen, nächtliche Behandlung Zone für Zone oder kontinuierlich arbeitende Luftbehandlungsgeräte. Die Logik ist dieselbe wie bei den Nagetiermaßnahmen, die wir in unserem Artikel über Mäuse in Büros, die ohne Schließung der Räume behandelt wurden beschrieben haben.

Untersichtaufnahme eines Innenhofs eines Altbaus mit Fassaden, Fenstern und Fensterläden

Produkte, Sicherheit und Pflichten des Arbeitgebers

Biozide, keine Haushaltsreiniger

Flächendesinfektionsmittel fallen unter die europäische Verordnung Nr. 528/2012 über Biozidprodukte (Produktart 2 für Flächen in Räumen, Produktart 4 für Bereiche mit Lebensmittelkontakt). Die ANSES bearbeitet in Frankreich die Zulassungsanträge und veröffentlicht die Liste der zugelassenen Produkte. Drei Prüfungen sind unerlässlich, bevor ein Angebot freigegeben wird:

• Ist das vorgeschlagene Produkt für den vorgesehenen Einsatz zugelassen (Räume, Lebensmittelflächen, Sanitärbereiche)?
• Entspricht sein Wirkungsspektrum dem Risiko (nur bakterizid oder auch fungizid / viruzid / sporizid)?
• Sind das Sicherheitsdatenblatt und das technische Datenblatt dem Angebot als Anlage beigefügt?

Zur Sicherheit der Ausführenden und der Nutzer erinnert das INRS daran, dass die meisten Desinfektionsmittel die Atemwege und die Haut reizen und dass das Risiko beim Ansetzen der Verdünnungen und beim Ausbringen in engen Räumen am höchsten ist. Eine seriöse Baustelle erkennt man an ihrer Ausrüstung: Atemschutzmaske mit A2P3-Filter, Nitrilhandschuhe mit langem Schaft und Schutzbrille für die Mitarbeiter, Aushang der Anweisungen am Eingang und vollständige Abwesenheit von Publikum während der Ausbringung.

Für die Arbeiten, die intern vom Hauswart oder vom Reinigungsteam erledigt werden – etwa die tägliche Reinigung des Müllraums –, bleibt der Arbeitgeber für die Gefährdungsbeurteilung verantwortlich. Eine automatische Dosierstation oder, falls nicht vorhanden, ein Messbecher mit Skala für Desinfektionsmittel verhindert Verdünnungen „nach Verschlusskappe“, die gleichzeitig unwirksam und gefährlich sind. Ein richtig eingesetzter Heißwasser-Hochdruckreiniger löst das Problem oft besser als eine zusätzliche chemische Sprühung: Er entfernt das organische Material, anstatt es zu überdecken.

Das Angebot: die zwölf Posten, die darin stehen müssen

Ein akzeptables Desinfektionsangebot umfasst eine bis zwei Seiten, benennt aber alles. Hier ist das Raster, das auf jedes eingegangene Angebot anzuwenden ist.

Zwei Warnsignale rechtfertigen es, ein Angebot ohne weitere Diskussion auszuschließen: ein einziger Pauschalpreis ohne Aufschlüsselung und das Fehlen eines Produktnamens. Ein Dienstleister, der sich weigert, das Biozid zu benennen, das er in einem bewohnten Gebäude ausbringen will, darf nicht tätig werden.

Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft fügt sich dieses Raster direkt in die Ausschreibungsunterlagen ein und geht in das Gesamtleistungsverzeichnis ein, das in unserem Leitfaden zum Leistungsverzeichnis für eine Schädlingsbekämpfungsleistung für Vermieter oder Verwalter beschrieben wird. Wenn die Ausgabe wiederkehrend ist, wird der Beschluss in der Eigentümerversammlung gefasst – nach den Modalitäten, die im Artikel über die Abstimmung über einen Rattenbekämpfungsvertrag in der Eigentümerversammlung erläutert werden. Um einen konkreten Fall zu beziffern, ist eine detaillierte Angebotsanfrage nach wie vor zuverlässiger als ein online gefundener Quadratmeterpreis.

Im Nachhinein prüfen: die Kontrolle, die niemand durchführt

Der Einsatzbericht

Am Ende der Arbeiten muss dem Verwalter ein datiertes und unterschriebenes Dokument vorliegen, das angibt: die tatsächlich behandelten Zonen (und die, die nicht behandelt werden konnten, mit Begründung), das tatsächlich verwendete Produkt und seine Verdünnung, Beginn- und Endzeit, Dauer der Abschottung, Namen der Mitarbeiter und etwaige Vorbehalte. Ohne diese Angaben ist die Leistung nicht belastbar.

Die Oberflächenkontrollen

Bei sensiblen Fällen – Großküche, Konditoreilabor, Müllraum einer Wohnanlage mit vielen Beschwerden, Wohnung nach Verwahrlosung – verwandelt eine mikrobiologische Oberflächenkontrolle mit Abklatschplatten oder Abstrichen, vor und nach der Maßnahme genommen, einen Eindruck in eine Messgröße. Die Kosten sind im Verhältnis zur Maßnahme gering, und das Ergebnis dient sowohl der Validierung der Arbeit als auch dem Abschluss eines Streits mit den Nutzern. Ein Set zur Oberflächenprobenahme mit Versand an ein akkreditiertes Labor reicht für einige Kontrollpunkte aus.

Die Vorbeugung, die die Desinfektion erübrigt

Eine an derselben Stelle wiederholte Desinfektion weist auf ein strukturelles Problem hin, nicht auf ein ungeeignetes Produkt. In der großen Mehrheit der Fälle in der Île-de-France lässt sich der Schwachpunkt auf vier Ursachen zurückführen: ein Müllraum ohne Wasseranschluss und Bodenablauf, Tonnen ohne Deckel oder in zu großer Zahl, eine außer Betrieb befindliche Lüftung, eine Tür, die nicht mehr schließt. Diese vier Punkte zu beheben kostet oft weniger als ein Jahr nachträglicher Desinfektionen – ein Thema, das im Artikel über Müllabwurfschächte und Müllräume als Ausgangspunkt Nr. 1 von Befällen ausführlich behandelt wird.

Im Alltag genügen drei Ausstattungen, um einen Raum zwischen zwei Reinigungsgängen sauber zu halten: ein Wandspender für Müllsäcke, ein professioneller Bodenabzieher und ein Abfallcontainer mit verschließbarem Deckel dort, wo Säcke auf dem Boden abgestellt werden. Nichts Spektakuläres, aber genau das sorgt dafür, dass das nächste Desinfektionsangebot nicht eintrifft.

Küche einer Wohnung mit grünen Wänden, Schränken, Herd, Dunstabzugshaube und Holzparkett

Das Wichtigste in Kürze

• Die Reinigung geht der Desinfektion immer voraus: Eine schmutzige Oberfläche zu desinfizieren bringt kein Ergebnis.
• Die NF T72-281 qualifiziert ein Paar aus Gerät und Produkt für Verfahren über die Luft, niemals ein Unternehmen.
• Ein Angebot ohne Produktnamen, ohne Kontaktzeit und ohne Dauer der Nichtverfügbarkeit des Raums ist nicht brauchbar.
• Desinfektionsmittel sind regulierte Biozide (Verordnung (EU) 528/2012, Zulassungen durch die ANSES bearbeitet): Das Sicherheitsdatenblatt ist Pflicht.
• Eine Desinfektion, die an derselben Stelle jedes Quartal wiederkehrt, offenbart einen Bau- oder Betriebsmangel: genau dort muss investiert werden.

Quellen: AFNOR (Norm NF T72-281, Verfahren zur Flächendesinfektion über die Luft); ANSES, Biozidprodukte und Zulassungen für das Inverkehrbringen; Verordnung (EU) Nr. 528/2012 über Biozidprodukte; INRS, Dossiers „Désinfection des surfaces“ und „Risques chimiques en activités de propreté“; Santé publique France, Empfehlungen zu Infektionsgeschehen in Gemeinschaftseinrichtungen.