État des lieux de sortie et nuisibles : qui paie quoi entre locataire et propriétaire (guide 2026)

Chaque automne, entre fin septembre et mi-novembre, les agences immobilières enchaînent les états des lieux de sortie. C'est la saison des rotations locatives : fins de baux étudiants, mutations professionnelles, déménagements calés avant les fêtes. Et c'est aussi, chaque année, la même scène qui se rejoue dans des milliers de logements français.

Le bailleur ou son mandataire repère des déjections de rongeurs derrière le lave-vaisselle, des taches noires sur le sommier, ou des oothèques de blattes collées sous un plan de travail. Mention est portée sur le constat de sortie. Trois semaines plus tard, le locataire reçoit un décompte : 480 €, 900 €, parfois 1 800 € retenus sur son dépôt de garantie au titre d'une « désinsectisation ».

Dans l'autre sens, le scénario symétrique existe aussi : un locataire quitte un logement qu'il jugeait infesté dès son entrée, sans jamais l'avoir signalé par écrit, et découvre qu'il n'a aucun moyen de le prouver.

Qui paie quoi ? La réponse n'est ni « toujours le propriétaire » ni « toujours le locataire ». Elle dépend de trois choses : la date d'apparition, l'espèce concernée, et surtout les preuves écrites constituées avant le litige. Cet article détaille ce que disent réellement les textes en vigueur en 2026, et le protocole concret pour ne pas se retrouver à devoir plaider de mémoire.

Deux sacs-poubelle noirs abandonnés sur l'herbe au bord d'un plan d'eau, dans un parc

Le point de bascule est presque toujours l'état des lieux d'entrée. Un constat d'entrée silencieux sur les nuisibles ne prouve pas leur absence, mais il prive le locataire de son meilleur argument. À l'inverse, une mention manuscrite « traces suspectes sur plinthe cuisine, photo annexée » vaut plus qu'une année de discussions.

Ce que dit la loi : trois textes, une logique simple

Trois textes structurent la responsabilité en matière de nuisibles dans un logement loué.

Le critère d'« absence d'infestation d'espèces nuisibles et parasites » a été ajouté aux caractéristiques du logement décent par la loi ELAN du 23 novembre 2018, puis précisé par voie réglementaire. Conséquence directe, largement relayée à l'époque par Le Monde : un logement infesté de punaises de lit ou de blattes ne peut légalement pas être mis en location.

La logique qui en découle est en réalité assez lisible :

• Infestation présente ou en germe au moment de la remise des clés → le bailleur a manqué à son obligation de délivrance. Traitement à sa charge.
• Infestation apparue en cours de bail par le fait du locataire (mobilier d'occasion contaminé, déchets accumulés, absence totale d'entretien, animal non traité) → charge locative.
• Infestation d'origine collective (immeuble, colonne de vide-ordures, logement voisin, réseaux communs) → charge de la copropriété ou du syndic, jamais du locataire seul.

Ce troisième cas est massivement sous-exploité. Dans un immeuble, les blattes germaniques et les rats circulent par les gaines techniques, les canalisations et les trémies. Traiter un seul appartement dans un immeuble infesté, c'est repeindre une pièce d'un bateau qui prend l'eau : le traitement doit être collectif, et il relève des charges communes.

Punaises de lit : le contentieux qui a fait bouger les lignes

La punaise de lit concentre l'essentiel des litiges, pour une raison simple : elle est difficile à dater. Une femelle introduite en juin peut ne produire une population visible qu'en septembre.

Les associations de consommateurs, dont la CLCV, ont documenté plusieurs décisions favorables aux locataires. La tendance jurisprudentielle constante peut se résumer ainsi :

• Le bailleur est tenu d'une obligation de résultat de délivrance : si l'infestation est constatée dans les semaines suivant l'entrée dans les lieux, la présomption joue contre lui.
• Le juge accepte largement la preuve par tout moyen : photos datées, attestations de voisins, rapport d'entreprise certifiée, échanges de courriels.
• Un bailleur inerte face à un signalement écrit s'expose à une réduction de loyer, à des dommages et intérêts et à la prise en charge du relogement temporaire.

Le seuil critique, c'est le délai de signalement. Un locataire qui attend six mois avant d'écrire affaiblit considérablement sa position : le bailleur pourra légitimement arguer d'une introduction postérieure. La règle pratique tient en une phrase : dès la première suspicion, on écrit — recommandé avec accusé de réception ou envoi électronique horodaté.

Ce qui ne vaut rien : un SMS « y'a des bêtes chez moi », un appel téléphonique, une remarque orale au gardien. Ce qui vaut : un courrier recommandé décrivant les pièces concernées, la date de première observation, les symptômes, accompagné de photos horodatées et, si possible, d'un spécimen conservé.

Trois signes que l'on confond systématiquement avec de l'usure

Photographier ces indices avec une règle ou une pièce de monnaie dans le cadre change tout devant un juge : l'échelle permet l'identification. Un kit de détection punaises de lit, composé de pièges-interception à placer sous les pieds de lit, donne en une semaine une preuve matérielle bien plus solide qu'une description écrite — et il coûte moins cher qu'une heure de conseil juridique.

Retenue sur dépôt de garantie : ce qu'un bailleur peut, et ne peut pas

Le dépôt de garantie n'est pas une provision à disposition du bailleur. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les retenues : elles doivent être justifiées par des pièces (devis, factures, constat contradictoire), et le solde restitué dans un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois en cas de différences.

Ce qu'un bailleur peut légitimement retenir :

• Le coût d'une désinsectisation si et seulement si l'état des lieux d'entrée mentionnait un logement sain, que la sortie constate une infestation, et que l'origine locative est plausible.
• Les dégradations matérielles directement liées (mobilier fourni détruit, revêtement percé par des rongeurs).

Ce qu'il ne peut pas retenir :

• Un traitement préventif de confort, sans constat d'infestation.
• Le coût d'un traitement d'immeuble relevant des charges communes.
• Une somme forfaitaire non appuyée sur une facture réelle.
• Une infestation déjà mentionnée à l'entrée, ou signalée en cours de bail et restée sans réponse.

En cas de retenue abusive, le locataire dispose d'un levier dissuasif : une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard dans la restitution, prévue par le même article 22.

Sacs poubelle blancs fermés par des liens orange, entassés sur le trottoir en plein soleil

Le protocole de preuve : trente minutes qui valent mille euros

Que l'on soit locataire ou propriétaire, la discipline documentaire est la même. Elle s'organise en quatre temps.

1. À l'entrée dans les lieux — le jour même

Avant de déballer le moindre carton, faire le tour du logement avec un téléphone et une lampe. Les cinq zones à inspecter systématiquement :

• Sommier et tête de lit (si meublé) : coutures, vis, angles internes.
• Plinthes de la cuisine et arrière des appareils électroménagers.
• Placard sous évier : sous la bonde, autour des arrivées d'eau, points de passage des canalisations.
• Coffrets de volets roulants et gaines techniques apparentes.
• Local poubelle et cave, si accessibles, pour évaluer la pression de l'immeuble.

Une lampe torche UV à LED révèle instantanément les traces d'urine de rongeurs, qui fluorescent, ainsi que certaines souillures invisibles à l'œil nu. Trente minutes, et chaque photo horodatée devient une pièce de dossier.

2. En cours de bail — signaler vite et par écrit

Tout signalement passe par écrit. Décrire : la date de première observation, les pièces concernées, la nature des indices, le nombre approximatif. Joindre les photos. Conserver une copie. Un bailleur diligent répond en proposant l'intervention d'une entreprise certifiée Certibiocide — mention obligatoire pour l'usage professionnel de produits biocides, et premier filtre de sérieux.

Le locataire a de son côté une obligation réelle : laisser l'accès au logement pour les diagnostics et traitements, et exécuter les préparatifs demandés (dégagement des meubles, lavage du linge à 60 °C, mise en sacs). Un refus d'accès documenté renverse la responsabilité.

3. Entre deux locataires — la position du bailleur

Côté propriétaire, la meilleure protection est en amont. Un diagnostic préalable à la remise en location, même sommaire, permet de dater l'état sanitaire. Placer des pièges de monitoring discrets — quelques pièges collants à blattes sous l'évier et derrière le réfrigérateur — pendant les deux semaines de vacance locative coûte quelques euros et fournit une base objective : zéro capture sur quinze jours, c'est un logement raisonnablement sain, et c'est écrit.

Compléter le constat d'entrée par une grille nuisibles de cinq lignes (cuisine, salle de bain, chambres, séjour, annexes), signée des deux parties, supprime 80 % des contentieux futurs.

4. À la sortie — le constat contradictoire

L'état des lieux de sortie doit être contradictoire : établi en présence des deux parties ou de leurs mandataires. Un constat dressé unilatéralement, en l'absence du locataire non convoqué, n'est pas opposable. En cas de désaccord persistant, un commissaire de justice (ex-huissier) peut être mandaté ; les frais sont alors partagés par moitié, sauf carence d'une partie.

Sacs poubelle noirs fermés posés contre un mur clair dans la rue

Les recours quand le dialogue échoue

L'escalade se fait par paliers, et sauter des étapes affaiblit le dossier.

1. Lettre recommandée de mise en demeure, avec délai raisonnable (15 jours pour répondre, un mois pour agir).
2. Commission départementale de conciliation (CDC), gratuite, saisissable par simple courrier. Elle est compétente pour les litiges sur le dépôt de garantie et la décence. Son avis n'est pas contraignant mais pèse devant le juge.
3. Service communal d'hygiène et de santé (SCHS) ou ARS : en cas d'insalubrité caractérisée, ils peuvent diligenter une visite et, le cas échéant, un arrêté.
4. Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. La saisine est possible sans avocat pour les litiges locatifs courants. Attention au délai : l'action se prescrit par trois ans (article 7-1 de la loi de 1989).

L'ADIL (Agence départementale d'information sur le logement) de son département offre un conseil juridique gratuit et neutre ; c'est le premier réflexe utile avant d'engager des frais.

Réduire le risque des deux côtés

Au-delà du droit, quelques gestes techniques changent la probabilité même du litige.

• Obturer les passages. La souris franchit un orifice de 6 mm, le rat de 20 mm. De la laine d'acier inoxydable enfoncée dans les passages de canalisations, puis recouverte d'un mortier de rebouchage, neutralise durablement les entrées. C'est une réparation d'entretien courant, peu coûteuse, que locataire et bailleur ont intérêt à voir faite.
• Protéger la literie. Une housse anti-punaises de lit intégrale, zippée sur les six faces, isole matelas et sommier. Elle sert autant à la prévention qu'à la preuve : un matelas sous housse depuis l'entrée rend indiscutable l'origine externe d'une infestation ultérieure.
• Assécher. Blattes, poissons d'argent et rongeurs ont besoin d'eau. Une fuite sous évier non signalée est un facteur aggravant que le juge retient contre celui qui l'a laissée courir.
• Documenter le mobilier d'occasion. Un canapé récupéré sur un trottoir est le vecteur n° 1 de punaises de lit en logement étudiant. Photographier sa date d'entrée protège paradoxalement le locataire : cela montre une démarche de vigilance.

L'essentiel à retenir

• Le bailleur doit délivrer un logement exempt d'infestation : c'est une condition de décence depuis la loi ELAN.
• Le locataire doit entretenir, signaler vite par écrit et laisser l'accès aux traitements.
• Une infestation d'immeuble relève des charges de copropriété, pas du locataire.
• Toute retenue sur dépôt de garantie doit être justifiée par des pièces réelles, sous un à deux mois.
• Trente minutes de photos horodatées à l'entrée valent mieux que trois mois de procédure.

Selon les enquêtes Ipsos et les données relayées par BFM en février 2026, près de deux Français sur trois ont subi une infestation au cours des cinq dernières années. À cette échelle, le contentieux locatif n'est plus une exception : c'est un risque de gestion courant. La meilleure réponse reste la même pour les deux parties — un constat écrit, précis, daté, et une intervention professionnelle documentée dès le premier indice.

Cet article a une vocation informative et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Pour une situation particulière, rapprochez-vous de l'ADIL de votre département ou d'un professionnel du droit.