Votare un contratto di derattizzazione in assemblea: istruzioni per l'uso

Lo scenario si ripete ogni primavera nei condomìni dell'Île-de-France. Dall'autunno, gli occupanti segnalano ratti nel cortile, topi nelle cantine, escrementi dietro le canne di scarico dei rifiuti. L'amministratore fa intervenire un'impresa in urgenza, due o tre volte, attingendo al budget per i lavori urgenti. Poi arriva l'assemblea generale: la delibera «contratto di derattizzazione» è iscritta all'ordine del giorno, viene letto a voce alta un solo preventivo, nessuno capisce cosa comprenda, e la delibera viene respinta o rinviata all'anno successivo «per ottenere altri preventivi». Dodici mesi persi, e un'infestazione che ha avuto il tempo di colonizzare altre due scale.

Il problema non è quasi mai la cattiva volontà dei condòmini. È la preparazione della delibera. Un contratto di prestazione ricorrente si vota secondo regole precise: una maggioranza determinata, documenti allegati alla convocazione, un confronto tra offerte quando l'importo supera una soglia votata, e una ripartizione delle spese coerente con il regolamento di condominio. Ciascuna di queste fasi, se eseguita male, offre a un condòmino insoddisfatto un motivo di annullamento davanti al tribunale — e, ancora più spesso, una ragione legittima per votare contro.

Questo articolo illustra l'intero meccanismo: chi iscrive la delibera, quale maggioranza si applica, quali documenti allegare, come redigere il testo della delibera e come ripartire la spesa tra i condòmini.

Ratto bruno dal pelo scuro che mangia semi sul pavimento, accanto a una tavola di legno

Perché si vota un contratto annuale, e non solo un singolo intervento

La differenza tra urgenza e contratto ricorrente

L'amministratore dispone di un margine d'azione immediato. L'articolo 18 della legge del 10 luglio 1965 gli impone di garantire la conservazione e la manutenzione dell'edificio e di adottare di propria iniziativa le misure necessarie in caso di urgenza. Un'invasione di ratti in un locale rifiuti, con rischio sanitario per gli occupanti, rientra senza discussione in questo quadro: fa intervenire, paga, rende conto alla prossima assemblea.

Ciò che l'amministratore non può fare da solo è impegnare il condominio con un contratto pluriennale o ricorrente. Dal momento in cui si parla di un abbonamento da 4 a 12 passaggi all'anno, di un parco di postazioni di esca in sicurezza mantenute tutto l'anno e di un reporting, si esce dall'urgenza per entrare nella gestione ordinaria pianificata. Questa spesa deve figurare nel bilancio preventivo, e il contratto deve essere approvato dall'assemblea.

È proprio qui che si blocca tutto: molti amministratori accumulano interventi puntuali d'urgenza per tre anni, con un costo complessivo molto superiore a quello di un contratto annuale, perché nessuna delibera è mai stata preparata correttamente.

Cosa prevede il regolamento sanitario dipartimentale

Il Règlement sanitaire départemental (RSD), il cui modello nazionale è recepito in ogni dipartimento dell'Île-de-France, impone ai proprietari e ai gestori di mantenere i locali e le loro pertinenze in permanente stato di pulizia e di garantirvi la lotta contro i rosicanti e gli insetti. Gli articoli da 119 a 121 e l'articolo 130 del RSD tipo riguardano esplicitamente la derattizzazione e la disinfestazione degli edifici, dei locali di stoccaggio dei rifiuti e dei vani sanitari.

In altri termini, il condominio non può scegliere il se, ma solo il come. Un condòmino che vota contro qualsiasi dispositivo di lotta non elimina l'obbligo: espone semplicemente il condominio a una diffida del servizio comunale di igiene e sanità, se non a un'esecuzione d'ufficio a spese del condominio stesso. È un argomento da inserire nella nota esplicativa allegata alla convocazione; cambia radicalmente il tono del dibattito.

Quale maggioranza per votare un contratto di derattizzazione?

Nella grande maggioranza dei casi: l'articolo 24

Un contratto di manutenzione ordinaria relativo alla conservazione dell'edificio ricade nella maggioranza dell'articolo 24 della legge del 10 luglio 1965: maggioranza dei voti espressi dai condòmini presenti, rappresentati o che hanno votato per corrispondenza. Le astensioni non contano. È la maggioranza più accessibile, e si applica a:

• la conclusione o il rinnovo di un contratto annuale di derattizzazione e disinfestazione delle parti comuni;
• l'approvazione del bilancio preventivo che include questa voce;
• l'approvazione di un piano di trattamento collettivo contro le cimici dei letti o le blatte nelle parti comuni.

Quando si passa all'articolo 25?

La maggioranza assoluta dell'articolo 25 (maggioranza dei voti di tutti i condòmini, presenti o no) diventa necessaria quando la delibera va oltre la manutenzione e riguarda lavori o impianti:

La trappola classica: un'unica delibera che mescola «contratto annuale + lavori di chiusura delle reti». Se viene votata in blocco con l'articolo 24, un condòmino può chiederne l'annullamento. Separate sempre in due delibere distinte, indicando per ciascuna la maggioranza applicabile.

Il caso delle parti private

Il condominio non può imporre un trattamento all'interno di un'abitazione senza un fondamento. Al contrario, per le cimici dei letti o le blatte germaniche, un piano di trattamento per scala non ha alcuna possibilità di riuscita se le abitazioni non vengono ispezionate. La soluzione pratica: votare una delibera che autorizzi l'amministratore a far eseguire l'ispezione e il trattamento delle parti private, a carico del condominio, con ripartizione per scala o per edificio e un calendario di accesso. È l'approccio illustrata nel nostro articolo sulle cimici dei letti in tutto l'edificio, dove il rifiuto di accesso di un solo occupante basta a far ripartire l'infestazione.

I documenti da allegare alla convocazione

È qui che si decide l'80 % delle bocciature. Il decreto del 17 marzo 1967 impone di notificare insieme alla convocazione i documenti che consentono ai condòmini di pronunciarsi con piena consapevolezza. Per una delibera «contratto di derattizzazione», ciò significa almeno:

1. Il o i preventivi, con il contenuto dettagliato: numero di passaggi, perimetro esatto (cantine, locali rifiuti, locali tecnici, cavedi, cortili, parcheggi), numero e tipo di postazioni di esca, prodotti e sostanze attive, tempi di intervento su segnalazione, modalità di reporting.
2. La nota esplicativa: accertamento dell'infestazione, cronologia delle segnalazioni, costo complessivo degli interventi puntuali degli ultimi due anni, richiamo al RSD.
3. La bozza di contratto quando il fornitore ne mette a disposizione una, o almeno le sue condizioni generali e la durata dell'impegno.
4. Le certificazioni del fornitore: Certibiocide per gli applicatori e, se applicabile, la certificazione CEPA EN 16636, che attesta un processo normalizzato di gestione degli infestanti.

Un preventivo senza perimetro quantificato, senza frequenza e senza tempi di intervento non è un preventivo: è una brochure commerciale. Non permette alcun confronto e non tutela il condominio in caso di inadempienza.

Per costruire questi documenti a monte, la strada più efficace resta partire da un documento di riferimento che descriva il patrimonio e le aspettative. La nostra guida al capitolato per una prestazione 3D destinato a un gestore immobiliare o a un amministratore illustra le clausole da pretendere e le prove da richiedere.

Il confronto tra offerte: obbligatorio o no?

La soglia votata dall'assemblea

L'articolo 21 della legge del 1965 prevede che l'assemblea generale fissi un importo a partire dal quale il confronto tra offerte è obbligatorio per appalti e contratti, e che il consiglio di condominio venga in tal caso consultato. Questa soglia si vota con la maggioranza dell'articolo 25. In molti condomìni dell'Île-de-France si colloca tra 3.000 e 10.000 € al netto d'imposta.

In pratica, un contratto annuale di derattizzazione per un edificio da 40 a 80 unità viene spesso negoziato tra 800 e 3.000 € all'anno: resta quindi sotto la soglia, e il confronto tra offerte non è giuridicamente obbligatorio. Resta però fortemente raccomandato. Due o tre preventivi comparabili nella convocazione disinnescano il 90 % delle obiezioni in seduta e permettono al consiglio di condominio di esprimere un parere motivato.

Come rendere i preventivi davvero comparabili

Tre offerte su perimetri diversi non sono confrontabili. Il metodo che funziona consiste nell'inviare a tutti i candidati lo stesso documento: planimetria dei piani interrati, elenco dei locali, numero di unità, cronologia delle segnalazioni e la griglia di risposta da compilare. Un consiglio di condominio che prepara questo dossier con un raccoglitore con separatori e un quaderno di rilevazioni dispone di un vero fascicolo di consultazione, opponibile al fornitore selezionato.

Pretendete che ogni preventivo quantifichi separatamente:

• l'installazione iniziale (diagnosi, posa delle postazioni, planimetria di posizionamento);
• l'abbonamento ricorrente (numero di visite, durata del passaggio, locali visitati);
• gli interventi aggiuntivi su segnalazione (tariffa unitaria, tempi contrattuali);
• la componente di disinfestazione, se inclusa;
• l'eventuale disinfezione dei locali contaminati, che segue una logica e una norma proprie (NF T72-281 per i procedimenti di disinfezione per via aerea).

Redigere la delibera: il testo che passa

Una delibera vaga si perde nel dibattito. Ecco la struttura di un testo solido.

Delibera n. X — Conclusione di un contratto annuale di derattizzazione e disinfestazione delle parti comuni (maggioranza dell'articolo 24)

L'assemblea generale, dopo aver preso visione dei preventivi notificati con la convocazione (società A, B e C), della nota esplicativa dell'amministratore e del parere del consiglio di condominio, decide di affidare alla società ……… la prestazione di derattizzazione e disinfestazione delle parti comuni dell'edificio, secondo il preventivo n. ……… del ………, per un importo annuo di ……… € IVA inclusa, per una durata di un anno rinnovabile tacitamente entro il limite di tre anni, risolvibile dall'amministratore su richiesta del consiglio di condominio con un preavviso di tre mesi.

L'assemblea conferisce mandato all'amministratore per firmare il contratto, iscrivere la spesa nel bilancio preventivo al capitolo «manutenzione delle parti comuni» e trasmettere ogni rapporto di intervento al consiglio di condominio.

I quattro punti che fanno la differenza: l'importo massimo, la durata con possibilità di uscita, il capitolo di bilancio (e quindi il criterio di ripartizione) e l'obbligo di reporting. Senza quest'ultimo, tra un anno nessuno saprà se il contratto è servito a qualcosa.

Come viene ripartita la spesa?

La regola: le spese generali

La derattizzazione delle parti comuni è una spesa di amministrazione e manutenzione dell'edificio: si ripartisce, salvo clausola contraria del regolamento di condominio, secondo i millesimi delle spese generali. Un condòmino del sesto piano che non ha mai visto un ratto partecipa dunque al finanziamento, così come partecipa alla manutenzione del tetto.

Le eccezioni più frequenti

• Spese speciali per edificio o per scala: quando il regolamento prevede tabelle distinte, un trattamento limitato all'edificio B deve essere ripartito secondo la tabella dell'edificio B. Un errore di tabella è un motivo classico di contestazione della richiesta di fondi.
• Parcheggi e cantine: alcuni regolamenti impongono un criterio specifico per i piani interrati. Un contratto che copre in prevalenza i parcheggi deve tenerne conto, un aspetto che approfondiamo nell'articolo dedicato ai ratti nel parcheggio sotterraneo.
• Unità commerciali al piano terra: il contratto di locazione commerciale e il regolamento di condominio possono trasferire una quota al conduttore. La questione di chi paga realmente è trattata nel nostro articolo sui rosicanti in un negozio al piano terra.
• Colpa di un condòmino: se l'infestazione proviene da un'unità precisa (accumulo di rifiuti, alimentazione degli animali, abitazione in stato di incuria), il condominio può chiamare in responsabilità l'occupante e chiedergli il maggior costo. Ciò presuppone delle prove: verbali datati, fotografie, rapporti di intervento nominativi.

Preparare la seduta: ciò che fa pendere il voto

Il voto su un contratto si vince prima dell'assemblea, presso il consiglio di condominio. Quattro elementi pesano sistematicamente:

1. Il confronto dei costi. Mettete su una stessa riga il totale degli interventi d'urgenza degli ultimi 24 mesi e l'importo annuale del contratto proposto. Nella maggior parte dei condomìni infestati dell'Île-de-France, il secondo è inferiore al primo.
2. Le prove dell'infestazione. Fotografie con data e ora degli escrementi, confezioni rosicchiate, tane alla base dei muri. Un semplice rilevatore di movimento con visione notturna collocato per una settimana nel locale rifiuti produce immagini che chiudono subito il dibattito sulla realtà del problema.
3. La cronologia del rischio. Una diffida del servizio di igiene, una segnalazione in comune o la denuncia di un commerciante vicino trasformano la spesa in una tutela giuridica.
4. La prevenzione a costo zero. Il contratto non basterà mai da solo. Ricordate le misure di accompagnamento: chiusura effettiva del locale rifiuti, bidoni con coperchio integro, parasoglie a spazzola sugli accessi alle cantine e stoccaggio dei materiali di pulizia in contenitori ermetici anziché in scatoloni appoggiati a terra. Per i locali più esposti, una griglia di aerazione in acciaio inossidabile posata sulle bocche di lupo costa poche decine di euro ed elimina definitivamente un punto di accesso.

Dopo il voto: far vivere il contratto

Un contratto votato e poi dimenticato perde ogni utilità già dal secondo anno. Il consiglio di condominio deve ricevere ogni rapporto di intervento, verificare la data effettiva dei passaggi, il numero di postazioni consumate e le raccomandazioni non seguite. Un raccoglitore dedicato, conservato in portineria o presso l'amministratore, con le schede di sicurezza dei prodotti e la planimetria di posizionamento, costituisce il fascicolo da presentare in caso di controllo. Più semplicemente, una checklist stampata e una torcia a LED ricaricabile in portineria consentono al custode di fare il giro mensile dei punti sensibili e di segnalare prima che l'infestazione ridiventi visibile.

Per i condomìni che desiderano inquadrare questo percorso nel lungo periodo, le formule di impegno pluriennale sono illustrate nella nostra pagina contratti annuali, e l'assistenza specifica per i gestori nella pagina amministratori di condominio. Una richiesta di preventivo adattata al vostro patrimonio può essere formulata dalla pagina preventivo.

I punti essenziali

• Un contratto ricorrente di derattizzazione si vota in assemblea generale con la maggioranza dell'articolo 24; solo i lavori connessi ricadono nell'articolo 25 e devono essere oggetto di una delibera separata.
• I preventivi dettagliati, la nota esplicativa e le certificazioni del fornitore devono essere notificati insieme alla convocazione, pena la bocciatura o l'annullamento.
• Il confronto tra offerte è obbligatorio solo al di sopra della soglia votata dall'assemblea, ma tre preventivi comparabili su uno stesso perimetro restano il miglior strumento di persuasione.
• La ripartizione segue le spese generali, salvo criterio speciale per edificio, per piano interrato o trasferimento contrattuale verso un'unità commerciale.
• Il RSD impone la lotta contro i rosicanti: l'assemblea scelgie il fornitore e il budget, non l'esistenza dell'obbligo.