Приёмка жилья при выезде и вредители: кто за что платит — арендатор или собственник (руководство 2026)

Каждую осень, с конца сентября до середины ноября, агентства недвижимости проводят осмотры жилья при выезде один за другим. Это сезон смены арендаторов: заканчиваются студенческие договоры, идут служебные переводы, переезды стараются закрыть до праздников. И каждый год в тысячах французских квартир разыгрывается одна и та же сцена.

Наймодатель или его представитель обнаруживает помёт грызунов за посудомоечной машиной, чёрные точки на основании кровати или яйцевые капсулы тараканов, приклеенные под столешницей. В акте приёмки при выезде появляется соответствующая запись. Через три недели арендатор получает расчёт: 480 €, 900 €, иногда 1 800 €, удержанных со страхового депозита «на дезинсекцию».

Бывает и обратная, зеркальная ситуация: арендатор покидает жильё, которое считал заражённым уже при въезде, но ни разу не сообщил об этом письменно — и выясняет, что доказать ничего не может.

Кто за что платит? Ответ не «всегда собственник» и не «всегда арендатор». Он зависит от трёх вещей: даты появления заражения, вида вредителя и, главное, письменных доказательств, собранных до начала спора. В этой статье разбираем, что действительно говорят нормы, действующие в 2026 году, и приводим конкретный протокол, чтобы не пришлось спорить «по памяти».

Два чёрных мусорных мешка, брошенные на траве у водоёма в парке

Переломный момент почти всегда — акт приёмки при въезде. Если в нём ничего не сказано о вредителях, это не доказывает их отсутствие, но лишает арендатора его главного аргумента. И наоборот: рукописная пометка «подозрительные следы на плинтусе в кухне, фото приложено» весит больше, чем год переписки.

Что говорит закон: три нормы, одна простая логика

Ответственность за вредителей в арендованном жилье определяется тремя нормами.

Критерий «отсутствия заражения вредными видами и паразитами» был добавлен в характеристики пригодного для проживания жилья законом ELAN от 23 ноября 2018 года, а затем уточнён подзаконными актами. Прямое следствие, о котором в своё время много писала Le Monde: жильё, заражённое постельными клопами или тараканами, юридически не может сдаваться в аренду.

Вытекающая из этого логика довольно понятна:

• Заражение существовало или уже зарождалось на момент передачи ключей → наймодатель нарушил обязанность по предоставлению жилья. Обработка за его счёт.
• Заражение возникло в течение срока договора по вине арендатора (заражённая мебель с рук, скопление мусора, полное отсутствие уборки, необработанное животное) → расходы на арендаторе.
• Заражение коллективного происхождения (дом, мусоропровод, соседняя квартира, общие коммуникации) → расходы товарищества собственников или управляющей организации, но никогда одного арендатора.

Третий случай используется катастрофически редко. В многоквартирном доме рыжие тараканы и крысы перемещаются по техническим шахтам, трубопроводам и проёмам. Обрабатывать одну квартиру в заражённом доме — то же, что перекрашивать одну каюту на протекающем судне: обработка должна быть коллективной, и она относится к общим расходам.

Постельные клопы: спор, который сдвинул практику

Основная масса конфликтов приходится на постельного клопа, и причина проста: его появление трудно датировать. Занесённая в июне самка может дать заметную популяцию только в сентябре.

Общества защиты потребителей, в том числе CLCV, задокументировали ряд решений в пользу арендаторов. Устойчивую линию судебной практики можно свести к следующему:

• Наймодатель связан обязательством результата при предоставлении жилья: если заражение выявлено в первые недели после въезда, презумпция работает против него.
• Суд широко принимает доказательства любыми средствами: датированные фотографии, показания соседей, отчёт сертифицированной компании, переписка по электронной почте.
• Наймодатель, бездействующий после письменного уведомления, рискует снижением арендной платы, взысканием убытков и оплатой временного переселения.

Критический порог — срок уведомления. Арендатор, который тянет полгода с письмом, серьёзно ослабляет свою позицию: наймодатель сможет обоснованно утверждать, что заражение занесено позже. Практическое правило укладывается в одну фразу: при первом же подозрении — писать, заказным письмом с уведомлением о вручении или электронным сообщением с фиксацией времени.

Что не имеет никакой силы: SMS «у меня тут какие-то насекомые», телефонный звонок, устное замечание консьержу. Что имеет силу: заказное письмо с описанием затронутых помещений, датой первого наблюдения, симптомами, с приложением фотографий с отметкой времени и, по возможности, сохранённого экземпляра насекомого.

Три признака, которые систематически путают с износом

Фотографировать эти следы с линейкой или монетой в кадре — принципиально меняет дело в суде: масштаб позволяет идентификацию. Набор для обнаружения постельных клопов из ловушек-перехватчиков, устанавливаемых под ножки кровати, за неделю даёт материальное доказательство гораздо весомее письменного описания — и стоит дешевле часа юридической консультации.

Удержание из страхового депозита: что наймодатель может, а что нет

Страховой депозит — не резерв в свободном распоряжении наймодателя. Статья 22 закона от 6 июля 1989 года строго регламентирует удержания: они должны быть подтверждены документами (смета, счёт, двусторонний акт), а остаток возвращён в течение одного месяца, если акт приёмки при выезде совпадает с актом при въезде, и двух месяцев при наличии расхождений.

Что наймодатель вправе удержать:

• Стоимость дезинсекции только при условии, что в акте приёмки при въезде жильё зафиксировано как чистое, при выезде констатировано заражение, а «наёмное» происхождение выглядит правдоподобным.
• Материальный ущерб, непосредственно с этим связанный (уничтоженная мебель из комплекта, прогрызенное грызунами покрытие).

Что он не вправе удержать:

• Профилактическую обработку «для спокойствия», без констатации заражения.
• Стоимость обработки всего дома, относящуюся к общим расходам.
• Фиксированную сумму, не подтверждённую реальным счётом.
• Заражение, уже указанное при въезде либо заявленное в течение договора и оставленное без ответа.

При необоснованном удержании у арендатора есть сдерживающий рычаг: надбавка в 10 % месячной арендной платы за каждый месяц просрочки возврата, предусмотренная той же статьёй 22.

Белые мусорные мешки, завязанные оранжевыми стяжками, сваленные на тротуаре под ярким солнцем

Протокол доказательств: тридцать минут, которые стоят тысячу евро

Будь вы арендатор или собственник, документальная дисциплина одна и та же. Она делится на четыре этапа.

1. При въезде — в тот же день

Прежде чем распаковать хотя бы одну коробку, обойдите жильё с телефоном и фонариком. Пять зон, которые нужно осматривать всегда:

• Основание кровати и её спинка (в меблированном жилье): швы, винты, внутренние углы.
• Плинтусы на кухне и пространство за бытовой техникой.
• Шкаф под мойкой: под сливом, вокруг подводки воды, в местах прохода труб.
• Короба роллет и открытые технические каналы.
• Мусорное помещение и подвал, если есть доступ, — чтобы оценить общую нагрузку по дому.

Светодиодный УФ-фонарик мгновенно выявляет следы мочи грызунов, которые светятся, а также некоторые загрязнения, невидимые глазом. Тридцать минут — и каждая фотография с отметкой времени становится документом в деле.

2. В течение срока договора — сообщать быстро и письменно

Любое сообщение — только письменно. Опишите: дату первого наблюдения, затронутые помещения, характер следов, примерное количество. Приложите фотографии. Сохраните копию. Добросовестный наймодатель отвечает предложением привлечь компанию с сертификацией Certibiocide — обязательной для профессионального применения биоцидов и первым фильтром серьёзности.

У арендатора тоже есть реальная обязанность: обеспечить доступ в жильё для диагностики и обработки и выполнить подготовительные работы (отодвинуть мебель, постирать текстиль при 60 °C, упаковать вещи в мешки). Задокументированный отказ в доступе переносит ответственность на него.

3. Между двумя арендаторами — позиция наймодателя

Для собственника лучшая защита — на входе. Предварительное обследование перед повторной сдачей, даже поверхностное, позволяет датировать санитарное состояние. Разместить незаметные ловушки для мониторинга — несколько клеевых ловушек для тараканов под мойкой и за холодильником — на две недели простоя стоит пару евро и даёт объективную базу: ноль попаданий за пятнадцать дней — жильё разумно считать чистым, и это зафиксировано письменно.

Дополнить акт приёмки при въезде таблицей по вредителям из пяти строк (кухня, ванная, спальни, гостиная, подсобные помещения), подписанной обеими сторонами, — и 80 % будущих споров исчезают.

4. При выезде — двусторонний акт

Приёмка при выезде должна быть двусторонней: составляться в присутствии обеих сторон или их представителей. Акт, составленный в одностороннем порядке, в отсутствие арендатора, которого не вызвали, не имеет силы против него. При сохраняющемся разногласии можно привлечь судебного комиссара (ранее — судебный пристав-исполнитель); расходы тогда делятся пополам, кроме случая уклонения одной из сторон.

Завязанные чёрные мусорные мешки у светлой стены на улице

Что делать, когда диалог не работает

Эскалация идёт ступенями, и пропуск шагов ослабляет позицию.

1. Заказное письмо с требованием об исполнении, с разумным сроком (15 дней на ответ, месяц на действия).
2. Департаментская примирительная комиссия (CDC), бесплатная, обращение — простым письмом. Она рассматривает споры о страховом депозите и пригодности жилья. Её мнение не обязательно, но имеет вес в суде.
3. Муниципальная служба гигиены и здравоохранения (SCHS) или ARS: при выраженной антисанитарии они могут провести обследование и, при необходимости, издать предписание.
4. Судья по спорам о защите прав при судебном трибунале. Обратиться можно без адвоката по типичным арендным спорам. Внимание к сроку: иск подлежит трёхлетней давности (статья 7-1 закона 1989 года).

ADIL (департаментское агентство информации по жилью) вашего департамента даёт бесплатную и нейтральную юридическую консультацию; это первый разумный шаг до любых расходов.

Как снизить риск с обеих сторон

Помимо права, несколько технических действий меняют саму вероятность спора.

• Закрыть проходы. Мышь пролезает в отверстие 6 мм, крыса — 20 мм. Нержавеющая стальная вата, забитая в места прохода труб и затем заделанная ремонтным раствором, надёжно перекрывает входы. Это недорогой текущий ремонт, в выполнении которого заинтересованы и арендатор, и наймодатель.
• Защитить спальное место. Цельный противоклоповый чехол на молнии, закрывающий все шесть сторон, изолирует матрас и основание. Он служит и профилактикой, и доказательством: матрас в чехле с момента въезда делает бесспорным внешнее происхождение более позднего заражения.
• Убрать влагу. Тараканам, чешуйницам и грызунам нужна вода. Незаявленная течь под мойкой — усугубляющий фактор, который суд учтёт против того, кто её допустил.
• Фиксировать мебель с рук. Диван, подобранный на улице, — переносчик № 1 постельных клопов в студенческом жилье. Фотография с датой его появления, как ни парадоксально, защищает арендатора: она показывает осмотрительность.

Главное

• Наймодатель обязан предоставить жильё, свободное от заражения: это условие пригодности для проживания со времён закона ELAN.
• Арендатор обязан содержать жильё, быстро сообщать письменно и обеспечивать доступ для обработок.
• Заражение всего дома относится к расходам товарищества собственников, а не к арендатору.
• Любое удержание из страхового депозита должно быть подтверждено реальными документами, в срок от одного до двух месяцев.
• Тридцать минут фотографий с отметкой времени при въезде лучше трёх месяцев судебного процесса.

По опросам Ipsos и данным, которые приводил BFM в феврале 2026 года, почти двое французов из трёх сталкивались с заражением за последние пять лет. При таком масштабе арендные споры — уже не исключение, а обычный управленческий риск. Лучший ответ для обеих сторон один и тот же: письменная, точная, датированная фиксация и документально подтверждённое вмешательство специалистов при первом же признаке.

Эта статья носит информационный характер и не является персональной юридической консультацией. По конкретной ситуации обращайтесь в ADIL своего департамента или к специалисту в области права.