Голосование по договору дератизации на общем собрании: инструкция

Этот сценарий повторяется каждую весну в кондоминиумах Иль-де-Франс. С осени жильцы сообщают о крысах во дворе, мышах в подвалах, помёте за мусоропроводными колоннами. Управляющий вызывает компанию в экстренном порядке два или три раза, за счёт бюджета срочных работ. Затем наступает общее собрание: резолюция «договор дератизации» внесена в повестку дня, вслух зачитывается одна-единственная смета, никто не понимает, что именно она покрывает, и резолюция отклоняется или переносится на следующий год «чтобы получить другие сметы». Потеряно двенадцать месяцев, а заражение успело освоить ещё два подъезда.

Проблема почти никогда не в недоброжелательности собственников. Проблема в подготовке резолюции. Договор на регулярное обслуживание ставится на голосование по точным правилам: определённое большинство, документы, прилагаемые к уведомлению о собрании, конкурсный отбор, если сумма превышает утверждённый порог, и распределение расходов, согласованное с регламентом кондоминиума. Каждый из этих этапов, выполненный плохо, даёт недовольному собственнику основание для отмены решения в суде первой инстанции — и, что случается ещё чаще, законный повод проголосовать против.

В этой статье разбирается вся механика: кто вносит резолюцию, какое большинство применяется, какие документы прилагать, как сформулировать текст резолюции и как распределить расходы между собственниками.

Бурая крыса с тёмной шерстью ест зёрна на полу рядом с деревянной доской

Почему голосуют за годовой договор, а не только за разовое вмешательство

Разница между срочной мерой и регулярным договором

У управляющего есть возможность действовать немедленно. Статья 18 закона от 10 июля 1965 года обязывает его обеспечивать сохранность и содержание здания и по собственной инициативе принимать необходимые меры в случае чрезвычайной ситуации. Нашествие крыс в мусорном помещении с санитарным риском для жильцов бесспорно попадает под эту норму: он вызывает подрядчика, оплачивает работы и отчитывается на ближайшем собрании.

Чего управляющий не может сделать единолично — это связать кондоминиум многолетним или регулярным договором. Как только речь заходит об абонементе на 4–12 выездов в год, о парке защищённых приманочных станций, обслуживаемых круглый год, и об отчётности, мы выходим из режима чрезвычайной ситуации и переходим к плановому текущему управлению. Этот расход должен быть заложен в предварительный бюджет, а договор должен быть одобрен собранием.

Именно здесь возникает затор: многие управляющие три года подряд проводят разовые экстренные вмешательства, совокупная стоимость которых значительно превышает годовой договор, просто потому, что ни одна резолюция так и не была подготовлена как следует.

Что говорит департаментский санитарный регламент

Департаментский санитарный регламент (RSD), типовая национальная модель которого воспроизведена в каждом департаменте Иль-де-Франс, обязывает собственников и управляющих поддерживать помещения и прилегающие территории в постоянной чистоте и обеспечивать борьбу с грызунами и насекомыми. Статьи 119–121 и 130 типового RSD прямо касаются дератизации и дезинсекции зданий, помещений для хранения отходов и технических подполий.

Иначе говоря, у кондоминиума нет выбора делать или нет, есть только выбор как. Собственник, голосующий против любых мер борьбы, не отменяет обязанность: он просто подставляет товарищество под предписание муниципальной службы гигиены и здравоохранения, а то и под принудительное исполнение за счёт товарищества. Этот аргумент стоит включить в пояснительную записку к уведомлению о собрании; он радикально меняет тон обсуждения.

Какое большинство нужно для голосования по договору дератизации?

В подавляющем большинстве случаев: статья 24

Договор текущего обслуживания, связанный с сохранностью здания, подпадает под большинство по статье 24 закона от 10 июля 1965 года: большинство голосов, поданных присутствующими, представленными или проголосовавшими по почте собственниками. Воздержавшиеся не учитываются. Это самое доступное большинство, и именно оно применяется к:

• заключению или продлению годового договора на дератизацию и дезинсекцию мест общего пользования;
• утверждению предварительного бюджета, включающего эту статью;
• одобрению плана коллективной обработки против постельных клопов или тараканов в местах общего пользования.

Когда происходит переход к статье 25?

Абсолютное большинство по статье 25 (большинство голосов всех собственников, присутствующих или нет) становится необходимым, когда резолюция выходит за рамки обслуживания и затрагивает работы или оборудование:

Классическая ловушка: единая резолюция, смешивающая «годовой договор + работы по заделке коммуникаций». Если она принимается целиком по статье 24, собственник может потребовать её отмены. Всегда разделяйте на две отдельные резолюции, указывая для каждой своё большинство.

Случай частных помещений

Товарищество не может навязать обработку внутри жилого помещения без правового основания. Однако в случае постельных клопов или рыжих тараканов план обработки по подъездам не имеет ни единого шанса на успех, если квартиры не будут обследованы. Практическое решение: проголосовать за резолюцию, уполномочивающую управляющего организовать обследование и обработку частных помещений за счёт товарищества, с распределением по подъездам или корпусам и графиком доступа. Этот подход подробно описан в нашей статье о постельных клопах во всём здании, где отказ в доступе всего одного жильца достаточен, чтобы заражение вспыхнуло заново.

Документы, прилагаемые к уведомлению о собрании

Именно здесь решается судьба 80 % отклонённых резолюций. Декрет от 17 марта 1967 года обязывает направлять вместе с уведомлением документы, позволяющие собственникам принять решение осознанно. Для резолюции «договор дератизации» это означает как минимум:

1. Смету или сметы с подробным содержанием: количество выездов, точный периметр (подвалы, мусорные помещения, технические помещения, шахты, дворы, парковки), количество и тип приманочных станций, препараты и действующие вещества, срок реагирования на обращение, порядок отчётности.
2. Пояснительную записку: констатация заражения, история обращений, совокупная стоимость разовых вмешательств за последние два года, напоминание о RSD.
3. Проект договора, если подрядчик его предоставляет, или как минимум его общие условия и срок обязательств.
4. Сертификаты подрядчика: Certibiocide для операторов и, при наличии, сертификация CEPA EN 16636, подтверждающая стандартизированный процесс управления борьбой с вредителями.

Смета без определённого в цифрах периметра, без периодичности и без срока реагирования — это не смета, а рекламный буклет. Она не позволяет ничего сравнить и не защищает товарищество в случае ненадлежащего исполнения.

Чтобы подготовить эти документы заранее, эффективнее всего отталкиваться от базового документа, описывающего имущество и ожидания. Наше руководство по техническому заданию на услуги 3D для арендодателя или управляющего подробно описывает, какие пункты требовать и какие доказательства запрашивать.

Конкурсный отбор: обязателен или нет?

Порог, утверждённый собранием

Статья 21 закона 1965 года предусматривает, что общее собрание устанавливает сумму, начиная с которой конкурсный отбор становится обязательным для контрактов и договоров, и что в этом случае проводится консультация с советом собственников. Этот порог утверждается большинством по статье 25. Во многих кондоминиумах Иль-де-Франс он составляет от 3 000 до 10 000 € без НДС.

На практике годовой договор дератизации для здания на 40–80 помещений часто обходится в 800–3 000 € в год: то есть он остаётся ниже порога, и конкурсный отбор юридически не обязателен. Тем не менее он настоятельно рекомендуется. Две-три сопоставимые сметы в уведомлении о собрании снимают 90 % возражений на заседании и позволяют совету собственников вынести мотивированное заключение.

Как сделать сметы действительно сопоставимыми

Три предложения с разными периметрами сравнить невозможно. Работающий метод состоит в том, чтобы разослать всем претендентам один и тот же документ: план подвальных уровней, перечень помещений, количество квартир и нежилых помещений, историю обращений и таблицу-анкету для заполнения. Совет собственников, который готовит это досье с папкой-регистратором с разделителями и журналом осмотров, располагает настоящим конкурсным досье, которое можно предъявить выбранному подрядчику.

Требуйте, чтобы каждая смета отдельно оценивала:

• первоначальную установку (диагностика, монтаж станций, план их размещения);
• регулярный абонемент (количество визитов, продолжительность выезда, посещаемые помещения);
• дополнительные выезды по обращению (стоимость единицы, договорный срок);
• блок дезинсекции, если он включён;
• возможную дезинфекцию загрязнённых помещений, которая подчиняется собственной логике и собственному стандарту (NF T72-281 для процессов воздушной дезинфекции).

Формулировка резолюции: текст, который проходит

Расплывчатая резолюция тонет в дискуссии. Вот структура надёжного текста.

Резолюция № X — Заключение годового договора на дератизацию и дезинсекцию мест общего пользования (большинство по статье 24)

Общее собрание, ознакомившись со сметами, направленными вместе с уведомлением о собрании (компании A, B и C), с пояснительной запиской управляющего и с заключением совета собственников, решает поручить компании ……… выполнение работ по дератизации и дезинсекции мест общего пользования здания согласно смете № ……… от ………, на годовую сумму ……… € с НДС, сроком на один год с автоматической пролонгацией в пределах трёх лет, с возможностью расторжения управляющим по требованию совета собственников с уведомлением за три месяца.

Собрание уполномочивает управляющего подписать договор, внести расход в предварительный бюджет по разделу «содержание мест общего пользования» и передавать каждый отчёт о выезде совету собственников.

Четыре пункта, которые решают всё: предельная сумма, срок с возможностью выхода, бюджетный раздел (а значит, и ключ распределения) и обязанность отчитываться. Без последнего через год никто не узнает, принёс ли договор хоть какую-то пользу.

Как распределяются расходы?

Правило: общие расходы

Дератизация мест общего пользования — это расход на управление и содержание здания: он распределяется, если регламент кондоминиума не предусматривает иного, пропорционально долям в общих расходах. Собственник с 6-го этажа, никогда не видевший крысы, тоже участвует в финансировании — так же, как он участвует в содержании кровли.

Частые исключения

• Особые расходы по корпусам или подъездам: если регламент предусматривает отдельные ключи распределения, обработка, ограниченная корпусом B, должна распределяться по ключу корпуса B. Ошибка в ключе — классический повод для оспаривания требования об оплате.
• Парковки и подвалы: некоторые регламенты предусматривают особый ключ для подземных уровней. Договор, покрывающий преимущественно парковки, должен это учитывать — подробнее об этом в статье, посвящённой крысам в подземном паркинге.
• Коммерческие помещения на первом этаже: договор коммерческой аренды и регламент кондоминиума могут переносить часть расходов на арендатора. Вопрос о том, кто реально платит, разобран в нашей статье о грызунах в магазине на первом этаже здания.
• Вина конкретного собственника: если заражение исходит из определённого помещения (скопление отходов, подкармливание животных, жильё в антисанитарном состоянии), товарищество может привлечь жильца к ответственности и потребовать возмещения дополнительных расходов. Для этого нужны доказательства: датированные акты, фотографии, именные отчёты о выездах.

Подготовка к заседанию: что склоняет чашу весов

Голосование по договору выигрывается до собрания, в работе с советом собственников. Четыре элемента срабатывают всегда:

1. Сравнение затрат. Поставьте в одну строку общую сумму экстренных вмешательств за последние 24 месяца и годовую стоимость предлагаемого договора. В большинстве заражённых кондоминиумов Иль-де-Франс вторая цифра ниже первой.
2. Доказательства заражения. Фотографии помёта с отметкой времени, прогрызенные упаковки, норы вдоль стен. Обычный детектор движения с ночным видением, установленный на неделю в мусорном помещении, даёт изображения, которые мгновенно прекращают спор о реальности проблемы.
3. Хронология риска. Предписание службы гигиены, обращение в мэрию или жалоба соседнего торговца превращают расход в юридическую защиту.
4. Профилактика с нулевой стоимостью. Договор сам по себе никогда не будет достаточным. Напомните о сопутствующих мерах: реальное закрытие помещения для отходов, баки с целыми крышками, щёточные дверные пороги на входах в подвалы, хранение запасов уборочных средств в герметичных контейнерах, а не в картонных коробках на полу. Для самых уязвимых помещений вентиляционная решётка из нержавеющей стали, установленная на продухи, стоит несколько десятков евро и навсегда закрывает одну точку проникновения.

После голосования: поддерживать договор в рабочем состоянии

Договор, принятый и забытый, теряет смысл уже на втором году. Совет собственников должен получать каждый отчёт о выезде, проверять фактические даты визитов, количество израсходованных станций и невыполненные рекомендации. Отдельная папка, хранящаяся в помещении консьержа или у управляющего, с паспортами безопасности препаратов и планом размещения станций, образует досье, которое можно предъявить при проверке. А ещё проще: распечатанный чек-лист и перезаряжаемый светодиодный фонарь в помещении консьержа позволяют сторожу ежемесячно обходить уязвимые точки и сигнализировать до того, как заражение снова станет заметным.

Кондоминиумам, желающим выстроить эту работу на долгосрочной основе, варианты многолетних обязательств подробно описаны на нашей странице годовые договоры, а специальное сопровождение управляющих — на странице управляющие компании. Расчёт стоимости с учётом вашего имущества можно запросить на странице смета.

Главное, что нужно запомнить

• Регулярный договор дератизации утверждается на общем собрании большинством по статье 24; только связанные с ним работы подпадают под статью 25 и должны выноситься отдельной резолюцией.
• Подробные сметы, пояснительная записка и сертификаты подрядчика должны быть направлены вместе с уведомлением о собрании, иначе резолюция рискует быть отклонённой или отменённой.
• Конкурсный отбор обязателен только сверх порога, утверждённого собранием, но три сопоставимые сметы с одинаковым периметром остаются лучшим инструментом убеждения.
• Распределение идёт по общим расходам, за исключением особого ключа по корпусам, по подземным уровням или договорного переноса на коммерческое помещение.
• RSD обязывает бороться с грызунами: собрание выбирает подрядчика и бюджет, а не само наличие обязанности.