Консьерж: ключевая роль в борьбе с вредителями

В жилом комплексе на семьдесят квартир в Пантене подрядчик приезжает четыре раза в год. Между двумя визитами именно консьерж каждое утро открывает мусорную камеру, видит разорванный мешок с рисом у основания мусоропровода, замечает, что клеевая ловушка в подвале заполнена уже три недели. Он говорит об этом члену совета собственников в коридоре, никто ничего не записывает, и подрядчик обнаруживает проблему только через два месяца — когда грызуны успели дать два поколения потомства.

В многоквартирном жилом фонде фактор, сильнее всего влияющий на итоговую стоимость борьбы с заражением, — это не используемый препарат и не число визитов: это время между первым заметным признаком и письменным сообщением подрядчику. И этот срок почти полностью зависит от одного человека: консьержа, работника дома или уборщика клининговой компании. Между тем эта роль практически никогда не прописана. Ни в должностной инструкции, ни в договоре на уборку, ни в договоре на дератизацию.

В этой статье описано, что персонал дома может делать, чего он по закону делать не имеет права, как организовать наблюдение, занимающее десять минут в неделю, и как защитить работодателя — объединение собственников или наймодателя — в случае несчастного случая или судебного спора.

Пустая комната квартиры со светлым паркетом, серыми стенами, дверью из тёмного дерева и французским окном на балкон

Почему консьерж — единственный постоянный «датчик» в доме

Подрядчик видит дом 4 часа в год, консьерж — 1 600

Типовой годовой договор в многоквартирном доме предусматривает три-четыре визита продолжительностью от одного до двух часов. То есть в лучшем случае восемь часов профессионального присутствия в год. Консьерж же, работающий полный день, круглый год перемещается по общим помещениям, подвалам, мусорной камере и лестничным площадкам. Он знает обычный запах подвала, нормальный шум вентиляции, нормальное состояние порога служебной двери. Это ровно то, что в интегрированной борьбе с вредителями называется наблюдением: как можно раньше заметить отклонение от нормы.

Признаки, которые действительно важны, почти все доступны взгляду того, кто проходит здесь ежедневно:

• свежий помёт (чёрный и блестящий) у плинтуса или в углу технического помещения;
• жировые дорожки и следы трения вдоль стены подвала;
• мусорные мешки, систематически прогрызенные в одном и том же месте;
• свежая земля или выброшенный наружу грунт у основания заглублённой стены;
• тараканы, заметные днём в шахте или в помещении мусоропровода, — это уже признак сформировавшейся популяции;
• стойкий аммиачный запах в закрытом помещении;
• съеденная приманка или смещённая приманочная станция между двумя визитами.

Что консьерж замечает такого, чего не заметит никто другой

Три сведения не попадают ни в один отчёт подрядчика и существуют только в голове персонала дома: хронология (с какого времени), точная локализация (какой подъезд, какой подвал, какая шахта) и поведение жильцов (кто кормит голубей, кто складывает коробки в подвале, какой магазин выставляет отходы с вечера). Эти три элемента часто стоят больше, чем платное обследование. Остаётся лишь зафиксировать их где-то, а не в разговоре в лифте.

Что персонал дома делать не имеет права

Именно этот пункт большинство управляющих и собственников игнорируют, а он напрямую создаёт ответственность работодателя.

Родентициды-биоциды — это не чистящие средства

Применение биоцидных препаратов профессионального назначения — антикоагулянтных родентицидов, инсектицидов против тараканов или постельных клопов — регулируется системой Certibiocide (статьи R. 522-16-1 и последующие Кодекса окружающей среды, приказ от 9 октября 2013 года с изменениями). Оно требует индивидуальной сертификации, зарегистрированного предприятия, препаратов, разрешённых ANSES (Агентством по санитарной безопасности), с номером разрешения на выпуск в оборот, а также прослеживаемости применения.

Иначе говоря: консьерж не может купить брикеты родентицида и разложить их в подвале «до приезда специалистов». Такой шаг создаёт сразу три риска:

1. Риск для людей и животных. Приманка вне защищённой станции, доступная в открытом подвале, — потенциальный бытовой несчастный случай. Токсикологические центры и ветеринары ежегодно лечат собак от отравления антикоагулянтами.
2. Риск для работодателя. Работодатель обязан оценивать химические риски и предоставлять средства защиты (статьи L. 4121-1 и R. 4412-1 и последующие Трудового кодекса). Поручать работу с профессиональным биоцидом необученному работнику — организационное нарушение.
3. Технический риск. Приманки, разложенные без схемы, создают рассеянное потребление, которое делает нечитаемым контроль подрядчика и может приводить к тому, что грызуны начинают избегать официальных станций.

Простое правило, которое стоит прописать в любой должностной инструкции: персонал дома наблюдает, убирает, механически закрывает проходы и сообщает. Он не применяет никаких профессиональных биоцидных препаратов.

Уборка после заражения — не обычная уборка

Сухое подметание помёта грызунов или сбор загрязнённого утеплителя бытовым пылесосом поднимает в воздух потенциально заражённую пыль. Городские грызуны являются носителями лептоспир (в моче), а Santé publique France (Национальное агентство общественного здравоохранения) регистрирует несколько сотен случаев лептоспироза у людей в год в континентальной Франции. Сильно загрязнённые помещения требуют отдельного протокола, описанного в нашей статье о дезинфекции после заражения грызунами.

А вот что консьерж вполне может сделать без труда, имея подходящее оснащение: смочить поверхность перед уборкой, надеть одноразовые нитриловые защитные перчатки и маску FFP2, использовать закрытый мешок, вымыть руки и продезинфицировать инвентарь. Эти указания должны быть зафиксированы письменно, а материалы обязан предоставить работодатель — а не покупать работник за свой счёт.

Протокол наблюдения, занимающий десять минут в неделю

Полезная система не требует трёхдневного обучения. Она требует письменного обхода — всегда одного и того же, всегда в одно и то же время.

Еженедельный обход «чёрных точек»

В типовом многоквартирном доме перечень точек для осмотра умещается на одной странице:

Мощный аккумуляторный фонарь радикально меняет качество такого обхода: в подвальном коридоре 90 % признаков не видны при штатном освещении. Для точек на высоте или в шахтах детектор влажности с эндоскопической камерой, которым пользуются сантехники, позволяет посмотреть за обшивку, ничего не вскрывая.

Точки проникновения, которыми консьерж может заняться сам

Механическое закрытие проходов не является регулируемой деятельностью. Работник дома вполне может заменить решётку подвального окна, установить металлическую накладку на низ двери, заделать проход гильзы. Стандартные материалы — нержавеющая стальная вата против грызунов, ремонтный раствор, решётки из нержавейки с ячейкой 6 мм, металлические накладки на двери — стоят несколько десятков евро и надолго блокируют самые используемые пути. Подробная методика, порядок работ и материалы, которых следует избегать, описаны в нашем руководстве по закрытию точек проникновения в доме.

Внутренний коридор старого жилого дома с плиточным полом, деревянными дверями и металлической решёткой

Бланк сообщения: документ, который меняет всё

Что в нём должно быть

Сообщение, пригодное для работы подрядчика, укладывается в семь строк:

• дата и время наблюдения;
• точная локализация: корпус, подъезд, этаж, помещение, сторона или номер подвального бокса;
• характер признака: помёт / следы / шум / живая особь / мёртвая особь / материальный ущерб / съеденная приманка;
• количество или интенсивность: несколько катышков, много, повторяется в одном и том же месте;
• предполагаемая давность: свежее или высохшее, впервые или регулярно;
• фотография с отметкой даты;
• уже предпринятые действия: убрано, закрыто, ничего.

Для бумажного варианта достаточно обычного ударопрочного строительного блокнота с влагостойкой бумагой; большинство управляющих сегодня предпочитают общую форму, заполняемую с телефона. Главное, чтобы каждое сообщение имело дату и конкретного адресата: управляющего домом или подрядчика, но никогда «совет собственников» в целом.

Почему письменная фиксация защищает и само объединение собственников

В случае спора с жильцом, магазином на первом этаже или муниципальной санитарной службой вопрос никогда не звучит как «были ли грызуны?», а как «что вы сделали, когда и можете ли это доказать?». Сообщения консьержа, подшитые вместе с отчётами о работах и талонами о визитах, составляют основу дела. Какие документы хранить и как долго, мы подробно разбираем в статье о санитарном журнале по вредителям. И наоборот: череда устных сообщений, за которыми не последовало никаких действий, укрепляет доказательство бездействия, как показано в нашей статье о предписании управляющей компании.

Обучение персонала: кто платит, сколько времени, чему

Половины дня достаточно, и это оплачивается

Обучение распознаванию признаков не относится к Certibiocide. Оно входит в сферу обычного профессионального обучения, финансируемого отраслевым оператором OPCO. Для консьержей и работников домов, подпадающих под общенациональное коллективное соглашение консьержей, вахтёров и работников жилых домов (IDCC 1043), мероприятия по гигиене и охране труда относятся к текущим эксплуатационным расходам объединения собственников и утверждаются большинством по статье 24 закона от 10 июля 1965 года.

Полезная программа состоит из четырёх блоков:

1. Распознавать: отличать помёт серой крысы от помёта мыши, определять рыжего таракана, замечать следы постельных клопов на лестничной площадке или в помещении сбора белья.
2. Понимать пути перемещения: вертикальные коммуникации, шахты, стояки, техническое подполье. Чтобы получить правильную схему понимания, стоит прочитать нашу статью о технических шахтах.
3. Действовать в своих границах: чистота мусорной камеры, порядок в подвалах, простое механическое закрытие проходов, индивидуальная защита.
4. Сообщать: кому, как, в какой срок, с какой информацией.

Практическое руководство по борьбе с вредителями и ламинированная памятка, вывешенная в комнате консьержа, полезнее забытой презентации: признаки распознают визуальным сравнением, а не по памяти.

Случай подрядных клининговых компаний

В большинстве многоквартирных домов региона консьержа уже нет, а есть клининговая компания, приезжающая два-три раза в неделю. Решение здесь договорное: добавить в приложение с перечнем услуг строку «письменное сообщение о любом признаке присутствия вредителей в общих помещениях в течение 48 часов управляющему». Без этой строки работник, увидевший помёт, не обязан ничего говорить — и ничего не скажет. Такую стыковку договора на уборку с договором на дезинсекцию, дератизацию и дезинфекцию нужно продумать уже при составлении технического задания на услугу.

Пустая комната квартиры с белыми стенами, тёмным паркетом и окном с видом на соседний дом

Пять самых частых ошибок

1. Поручить консьержу дератизацию «ради экономии»

Это самая дорогая ошибка. Она переносит регуляторный риск на работника, лишает объединение собственников любой пригодной прослеживаемости и почти всегда приводит к более масштабному заражению спустя полгода.

2. Просить его открывать квартиры в отсутствие жильцов

Иногда у консьержа есть ключи для технических аварийных ситуаций. Использовать их, чтобы впустить дезинфектора без письменного согласия жильца, — нарушение неприкосновенности жилища. Правильная процедура, включая письма и сроки, описана в нашей статье об отказе в доступе в жильё для проведения обработки.

3. Не передавать ему отчёты подрядчика

Только консьерж может проверить, выполнены ли рекомендации: заменена ли решётка, возвращена ли станция на место, вымыто ли помещение. Если он не получает отчёт, никто ничего не контролирует. Критическое чтение этих документов подробно разобрано в нашем руководстве по отчёту о проведённых работах.

4. Оставлять его одного перед жильцами

Объявить об обработке, попросить освободить шкаф, объяснить протокол по постельным клопам — это напряжённые разговоры. Письмо должно исходить от управляющей компании или наймодателя, на фирменном бланке, с указанием дат и названия подрядчика. Консьерж передаёт информацию, а не принимает решения.

5. Забывать о его собственных условиях труда

Комната консьержа в дворовом флигеле, служебное помещение по соседству с мусорной камерой, раздевалка в подвале: персонал дома часто становится первой жертвой того заражения, о котором сообщает. Работодатель обязан обеспечить ему здоровое рабочее место согласно Трудовому кодексу, и эта обязанность распространяется также на подсобное помещение для уборочного инвентаря и раздевалку.

Правильная организация: краткий итог

Выгоду от правильно организованной работы консьержа легко посчитать: в доме, где существует письменная фиксация сообщений, начинающееся заражение устраняется за одну-две адресные обработки. В том же доме без системы сообщений такое же начинающееся заражение обнаруживается, когда начинают жаловаться жильцы верхних этажей, — то есть после заселения коммуникационных шахт, и тогда требуется план на несколько месяцев.

Если вы управляющая компания, управляющий домом или наймодатель и хотите формализовать такую систему — должностную инструкцию, обход, бланк сообщения и стыковку с годовым договором, — наши годовые договоры на мониторинг включают обучение персонала дома и предоставление бланков для сообщений. Для дома, уже столкнувшегося с проблемой, обследование со сметой позволяет разделить то, что относится к состоянию здания, к уборке и к обработке.

Источники и ссылки

• Кодекс окружающей среды, статьи R. 522-16-1 и последующие (сертификация Certibiocide); приказ от 9 октября 2013 года с изменениями.
• Трудовой кодекс, статьи L. 4121-1 и R. 4412-1 и последующие (оценка рисков, химический риск, средства защиты).
• ANSES — разрешения на выпуск в оборот биоцидных препаратов и заключения по антикоагулянтным родентицидам.
• Santé publique France — надзор за лептоспирозом в континентальной Франции.
• Закон № 65-557 от 10 июля 1965 года и декрет № 67-223, распределение расходов и порядок голосования на общем собрании.
• Общенациональное коллективное соглашение консьержей, вахтёров и работников жилых домов (IDCC 1043).
• Типовой департаментский санитарный регламент и департаментские регламенты Île-de-France (обязанность содержания зданий и борьбы с вредителями).