Leistungsverzeichnis Schädlingsbekämpfung: so erstellen Sie es für Wohnungsunternehmen und Hausverwaltungen

Jeder Bestandsverwalter in der Île-de-France kennt diese Szene. Drei Angebote liegen auf dem Tisch des Verwaltungsbeirats oder des Einkaufsausschusses. Das erste nennt 1.180 € pro Jahr, das zweite 2.450 €, das dritte 4.900 €. Niemand kann sagen, warum. Die Positionen heißen nicht gleich, die Frequenzen sind nicht angegeben, einer spricht von „4 Begehungen", der andere von „Bekämpfung nach Bedarf", der dritte von „Schädlingsmanagementvertrag mit Reporting". Man stimmt für das billigste Angebot. Zwölf Monate später melden die Mieter weiterhin Ratten im Müllraum – und alles beginnt von vorn.

Das Problem ist fast nie der Dienstleister. Es ist das Dokument, auf dessen Grundlage er ausgewählt wurde. Ein Leistungsverzeichnis für Schädlingsbekämpfung – Ratten-, Insektenbekämpfung und Desinfektion –, das auf eine halbe Seite passt, erzeugt zwangsläufig unvergleichbare Angebote und eine Minimalleistung. Umgekehrt verwandelt ein Leistungsverzeichnis, das den Gebäudebestand, die Erfolgspflichten und die erwarteten Nachweise beschreibt, den Wettbewerb in einen echten Vergleich und versetzt den Verwalter in die Lage, einen säumigen Dienstleister zu sanktionieren.

Dieser Artikel beschreibt im Detail, was ein Leistungsverzeichnis zur Schädlingsbekämpfung für eine kommunale Wohnungsgesellschaft, eine Wohnungseigentumsverwaltung, einen Gewerbeimmobilienverwalter oder eine Kommune in der Île-de-France enthalten muss: die Aufteilung in Lose, die Frequenzen, die Kennzahlen, die einzufordernden Unterlagen und die Klauseln, die im Streitfall den Unterschied machen.

Kleine braune Maus, die ein Stück Brot frisst, versteckt in grünem Moos und Gräsern

Warum „3D" keine Leistung, sondern drei Gewerke ist

Drei Verfahren, drei wirtschaftliche Logiken

Die in Frankreich übliche Rede von „3D" (dératisation, désinsectisation, désinfection) hat einen schädlichen Nebeneffekt: Sie suggeriert, man kaufe einen homogenen Block ein. In Wirklichkeit haben die drei Bereiche weder dieselbe Leistungseinheit noch denselben Rhythmus noch dasselbe Risiko.

Alle drei in einer einzigen Position „Jahrespauschale Schädlingsbekämpfung" zusammenzufassen, bedeutet, ein Abonnement für eine Leistung zu bezahlen, die an dem Tag, an dem dreißig Wohnungen gegen Bettwanzen behandelt werden müssen, zusätzlich abgerechnet – oder abgelehnt – wird. Ein ernsthaftes Leistungsverzeichnis schafft daher drei getrennte technische Lose, jedes mit eigenem Einheitspreisverzeichnis, selbst wenn ein einziger Dienstleister am Ende alle erhält.

Die Falle der bloßen Tätigkeitspflicht

Die meisten in Wohnungseigentümergemeinschaften unterzeichneten Verträge enthalten reine Tätigkeitspflichten: Der Dienstleister verpflichtet sich zu erscheinen, nicht zu einem Ergebnis. Für ihn ist das juristisch bequem, für Sie ist es wertlos. Ein Bericht, in dem acht Quartale hintereinander „Begehung durchgeführt, Köder erneuert" steht, ist kein Wirksamkeitsnachweis, sondern ein Anwesenheitsnachweis.

Das Leistungsverzeichnis muss mindestens das Los Rattenbekämpfung auf eine eingegrenzte Erfolgspflicht umstellen: keine frischen Spuren in den Gemeinschaftsflächen nach Ablauf der Anlaufphase (in der Regel 60 bis 90 Tage), rückläufige Meldungen der Bewohner und ein schriftlicher Maßnahmenplan, der bei Überschreitung eines Schwellenwerts automatisch ausgelöst wird. Genau dieser Logik folgen Auditoren in Industrie und Logistik, wie wir es für Ratten im Lager und Kundenaudits beschrieben haben.

Erster Teil des Dokuments: den Bestand beschreiben, nicht den Bedarf

Das ist der häufigste und teuerste Fehler. Ein Leistungsverzeichnis, das lautet „Rattenbekämpfung in einem Gebäude mit 48 Wohnungen", erlaubt niemandem eine seriöse Kalkulation. Zwei Gebäude mit je 48 Wohnungen können einen Arbeitsaufwand im Verhältnis von eins zu fünf erfordern – je nachdem, ob ein Müllabwurfschacht, ein zweigeschossiges Parkhaus, ein Fahrradraum auf Erdboden oder gewölbte Kellerräume vorhanden sind.

Das beizufügende Bestandsverzeichnis

Für jede Adresse muss das Dokument folgende Angaben liefern:

• Anzahl der Gebäude, Treppenhäuser, Wohnungen und Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss.
• Art und Fläche der Untergeschosse: Keller, Parkflächen, Anzahl der Ebenen, Vorhandensein eines begehbaren Entwässerungsnetzes.
• Die Technikräume: Müllraum (mit oder ohne Wasseranschluss), Müllabwurfschacht in Betrieb oder stillgelegt, Zählerraum, Heizzentrale, Aufzugsmaschinenraum, Technikschächte. Der Zählerraum wird systematisch unterschätzt, obwohl dort die vertikalen Schächte zusammenlaufen: Wir haben ihm einen eigenen Artikel über Ratten und Mäuse im Zählerraum gewidmet.
• Die Außenanlagen: Beete, Hänge, Umfeld der Müllbehälter, Spielplätze, Gemeinschaftskompostanlagen.
• Die Historie: Art des Befalls in den letzten 24 Monaten, Anzahl der Meldungen, bereits durchgeführte Maßnahmen, verfügbare Berichte.
• Die Zugangsbedingungen: Hauswart vorhanden oder nicht, Zeiten, Zugangsausweise, Anwesenheit kleiner Kinder, von vulnerablen Personen bewohnte Wohnungen.

Ein Kellerplan, und sei er nur annähernd genau, ist zehn Seiten Prosa wert. Eine einfache Aufnahme mit einem Laser-Entfernungsmesser für die Baustelle liefert belastbare Flächenangaben, und eine Zusammenstellung beschrifteter Fotos verhindert Missverständnisse über den tatsächlichen Zustand der Räume.

Der Punkt, der die Budgets nachträglich sprengt

Legen Sie fest, ob das Sondereigentum (die Wohnungen selbst) zum Leistungsumfang gehört. Im sozialen Wohnungsbau scheitert ein Auftrag, der nur die Gemeinschaftsflächen abdeckt, am ersten ernsthaften Fall von Deutschen Schaben: Der Befall lebt in den Küchen, nicht im Treppenhaus. Sehen Sie daher bereits in der Ausschreibung einen Einheitspreis „Behandlung einer bewohnten Wohnung" und einen Preis „Behandlung eines vollständigen Treppenhauses" vor – sonst wird jede Kampagne zum Gegenstand eines unter Zeitdruck verhandelten Nachtrags.

Die technischen Klauseln, die ein echtes Angebot von einem Preis unterscheiden

Produkte, Dosierungen und regulatorische Nachverfolgbarkeit

Das Leistungsverzeichnis muss für jedes vorgesehene Produkt einfordern:

• Den Handelsnamen, die Zulassungsnummer für das Inverkehrbringen und die Wirkstoffgruppe.
• Das Sicherheitsdatenblatt und das technische Datenblatt.
• Die Anwendungsbedingungen: Dosierung, Wiederbetretungsfrist der Räume, Schutzmaßnahmen für die Bewohner.

Bei den Befähigungsnachweisen sind zwei Unterlagen nicht verhandelbar: der Certibiocide der eingesetzten Techniker (verpflichtend für den Erwerb und die berufliche Anwendung von Biozidprodukten, siehe Portal des französischen Umweltministeriums) sowie die Meldung der Tätigkeiten im System Simmbad. Die ANSES weist regelmäßig darauf hin, dass nicht zugelassene Produkte im Umlauf sind, besonders gegen Bettwanzen und Schaben: Die Zulassungen im Angebot einzufordern, ist der einfachste Filter.

Bei der Desinfektion sollten Sie die erwartete Norm angeben. Die in französischen Vergabeverfahren üblicherweise zitierte Referenz ist die Norm NF T72-281 zu Verfahren der Flächendesinfektion über die Raumluft, ergänzt durch die Normen EN 13697 oder EN 14476 je nach angestrebtem Wirkungsspektrum (bakterizid, viruzid, fungizid). Ein Desinfektionsangebot, das weder eine Norm noch eine Kontaktzeit nennt, beschreibt keine Leistung: Es beschreibt einen Besuch mit einem Sprühgerät.

Die Köderstationen: Anzahl, Art, Platzierung

Das ist der Kern des Loses Rattenbekämpfung. Fordern Sie im Angebot ein:

• Die Anzahl der Stationen pro Adresse und ihre Platzierung im Plan.
• Die Art: abschließbare, gesicherte Köderboxen, mechanische Fallen, nicht toxische Monitoringstationen in sensiblen Bereichen.
• Den Grundsatz der Nicht-Dauerbeköderung mit Antikoagulanzien: Die europäische Regulierung und die fachlichen Standards verbieten eine permanente Beköderung ohne Begründung. Ein Dienstleister, der das ganze Jahr über fest verbleibende Blöcke ohne Bewertung vorschlägt, arbeitet nach alter Schule – und setzt die Eigentümergemeinschaft im Fall einer Sekundärvergiftung einer Katze oder eines Greifvogels einem Risiko aus.
• Den Umgang mit Bereichen, in denen Köder verboten oder unzweckmäßig sind: Kita, Schule, Restaurantküche, Lebensmittelraum. Dort arbeiten mechanische Fallen und die Abdichtung der Zugänge.

Gerade der Bereich bauliche Maßnahmen fehlt in Aufträgen häufig. Dabei beruhen 70 % des Ergebnisses auf der Dichtheit des Gebäudes. Ein brauchbares Leistungsverzeichnis sieht Einheitspreise für das Anbringen von Edelstahlgittern, Türbodenbürsten und Verschlussplatten vor – oder mindestens einen bepreisten Maßnahmenbericht. Ein korrekt montiertes Edelstahl-Lüftungsgitter beseitigt eine Eintrittsstelle endgültig; ein Köderblock kompensiert sie auf unbestimmte Zeit.

Alter, staubiger Gewölbekeller voller Holzbretter und Holzbänke, verwitterte Steinmauern

Die Kennzahlen: was einen Vertrag steuerbar macht

Ein Auftrag ohne Kennzahlen ist ein Auftrag ohne Hebel. Drei Gruppen genügen – vorausgesetzt, sie stehen im Dokument.

1. Leistungskennzahlen

• Anteil der innerhalb des vertraglichen Zeitfensters durchgeführten Begehungen (Ziel: 100 %).
• Reaktionszeit bei dringenden Meldungen: 24 Std. im Lebensmittelbereich oder in Kitas, 48 Werkstunden im Wohnbereich, 5 Werktage für eine geplante Kontrollbegehung.
• Anteil der pro Begehung tatsächlich kontrollierten Stationen (eine nicht zugängliche, nicht gemeldete Station ist ein Mangel, keine Entschuldigung).

2. Ergebniskennzahlen

• Köderverbrauchsquote je Zone, im Zeitverlauf verfolgt: Diese Kurve zeigt, ob der Befall zurückgeht.
• Anzahl der Fänge und frischen Spuren je Zone.
• Anzahl der Meldungen von Bewohnern oder Mitarbeitenden je Quartal, im Vergleich zum Vorquartal.

3. Konformitätskennzahlen

• Bericht innerhalb von 5 Werktagen nach jeder Begehung, mit Plan, datierten Fotos, eingesetzten Produkten und Empfehlungen.
• Aktuelles Hygieneregister bzw. Schädlingsordner vorhanden in der Hauswartloge oder im Technikraum.
• Gültiger Certibiocide der eingesetzten Techniker über die gesamte Vertragslaufzeit.

Verbinden Sie das mit einem einfachen Mechanismus: Ab zwei fehlenden Berichten oder zwei Terminverzögerungen pro Quartal greifen eine pauschale Vertragsstrafe und eine verpflichtende Nachverfolgungsbesprechung. Die Strafe muss nicht hoch sein – 5 % des Quartalsbetrags genügen in der Regel – sie muss automatisch greifen.

Desinfektion: das Los, das alle vergessen zu regeln

Desinfektion ist keine Komfortmaßnahme. Nach einem Nagetierbefall stellen Urin, Kot und verschmutzte Dämmstoffe ein dokumentiertes Gesundheitsrisiko dar: Leptospirose (Santé publique France veröffentlicht regelmäßig Berichte zu dieser Zoonose), Hantaviren, Salmonellen, Allergene. Die Reinigung muss der Desinfektion vorausgehen, und die Entsorgung der kontaminierten Materialien muss dokumentiert werden.

Das Leistungsverzeichnis muss für dieses Los daher festlegen:

• Den Umfang: betroffene Räume, Flächen, zu entfernende Dämmstoffe oder abgehängte Decken.
• Das Protokoll: feuchtes Entstauben (niemals Trockenkehren oder Haushaltsstaubsauger), fettlösende Reinigung, Aufbringen des Desinfektionsmittels, Kontaktzeit, gegebenenfalls Nachspülen.
• Die Abfallbewirtschaftung: Verpackung, Entsorgungsweg, Begleitschein.
• Die PSA der Techniker und den Schutz der Bewohner: eine solche Maßnahme erfordert mindestens Einwegoveralls, Nitrilhandschuhe und eine FFP3-Maske, keinen chirurgischen Mundschutz.
• Die Wiederinbetriebnahme: Wiederbetretungsfrist, Lüftung, Eigenkontrolle der Oberflächen, sofern der Auftrag sie verlangt.

Unser ausführliches Protokoll zur Wiederherstellung finden Sie im Artikel über die Desinfektion nach einem Nagetierbefall. Für verwaltende Leser lautet die Regel schlicht: Eine Position „Desinfektion: 350 €" ohne Protokoll und ohne Norm ist im Streitfall nichts wert.

Verwaltungsunterlagen und Bewertungskriterien

Die in der Ausschreibung einzufordernde Liste

• Aktuelle Bescheinigung über die Berufshaftpflichtversicherung mit Deckungssummen.
• Certibiocide der dem Auftrag zugewiesenen Techniker (namentliche Kopien).
• Unbedenklichkeitsbescheinigung der URSSAF und steuerliche Unbedenklichkeit.
• Etwaige Zertifizierung: CEPA / europäische Norm EN 16636 für das Management der Schädlingsbekämpfung oder ein gleichwertiges Qualitätsverfahren.
• Drei vergleichbare Referenzen in der Île-de-France mit Name des Auftraggebers und bearbeitetem Volumen.
• Lebensläufe oder Stellenprofile der Techniker sowie Angabe des Nachunternehmeranteils.
• Muster des tatsächlich verwendeten Einsatzberichts (die aussagekräftigste Unterlage von allen).

Den Preis mit 40 % gewichten, nicht mit 70 %

Ein Auftrag zur Schädlingsbekämpfung, der zu 70 % über den Preis vergeben wird, wählt den Dienstleister aus, der am wenigsten Zeit vor Ort verbringt. Eine ausgewogene Gewichtung für einen Wohnungsbestand sieht so aus: Preis 40 %, technischer Wert 40 % (Stationsplan, Protokolle, Reporting, Fristen), Personal und Organisation 20 %. Und vor allem: Fordern Sie zusätzlich zur Jahrespauschale ein Einheitspreisverzeichnis, damit jede Kampagne außerhalb der Pauschale im Vorhinein bepreist ist.

Das Dokument beschließen lassen: Eigentümerversammlung, Verwaltungsbeirat, Ausschuss

In der Wohnungseigentümergemeinschaft fällt der Jahresvertrag zur Rattenbekämpfung unter die laufenden Instandhaltungskosten, die in der Eigentümerversammlung mit der Mehrheit nach Artikel 24 beschlossen werden. Drei Punkte blockieren solche Vorhaben regelmäßig:

• Die Angebote müssen der Einladung beiliegen. Eine Abstimmung über einen Betrag ohne beigefügte Unterlage ist angreifbar. Planen Sie den Versand mindestens 21 Tage vorher ein.
• Der Wettbewerb muss echt sein: drei Angebote auf Grundlage desselben Leistungsverzeichnisses, nicht drei spontane Kostenschätzungen, die im Abstand von sechs Monaten eingetroffen sind.
• Die Kostenverteilung muss geklärt sein: allgemeine Gemeinschaftsflächen, gebäudebezogene Sonderkosten und die Behandlung der Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss, die häufig eine eigene Behandlung erhalten. Das Thema behandeln wir ausführlich in unserem Artikel über Nagetiere in einem Ladengeschäft im Erdgeschoss.

Für eine kommunale Wohnungsgesellschaft oder eine Kommune gilt das französische Vergaberecht: Rahmenvereinbarung mit Einzelabrufen, Aufteilung in geografische Lose je Département, Laufzeit von einem Jahr mit dreimaliger Verlängerungsoption. Die Laufzeit zählt: Ein Dienstleister, der weiß, dass ihm vier Jahre bleiben, investiert in Abdichtung und in die Schulung der Hauswarte. Ein nackter Einjahresauftrag lädt zur Minimaltour ein.

Der beste Indikator für die Qualität eines Schädlingsbekämpfungsauftrags ist nicht der Quadratmeterpreis. Es ist die Fähigkeit des Verwalters, in weniger als fünf Minuten und mit Unterlagen in der Hand die Frage zu beantworten: „Was ist in diesem Müllraum in den letzten achtzehn Monaten passiert?"

Die Teams vor Ort schulen: die Klausel mit dem höchsten Ertrag

Ein geschulter Hauswart erkennt einen Rattenwechsel, einen Urinfleck unter UV-Licht oder frischen Kot drei Wochen bevor ein Bewohner sich beschwert. Nehmen Sie in das Leistungsverzeichnis eine Pflicht zur jährlichen Schulung der Hauswarte und Reinigungskräfte durch den Dienstleister auf: ein halber Tag, Erkennen von Anzeichen, richtiges Meldeverhalten, zu vermeidende Fehler im Müllraum.

Rüsten Sie sie entsprechend aus: eine Schwarzlicht-Taschenlampe zum Aufspüren von Urinspuren, ein laminiertes Erfassungsheft in jeder Loge und ein Nachschlagewerk zur Schädlingsbekämpfung im Gebäude, zugänglich im Büro des Hauswarts. Die Kosten sind im Vergleich zu einer Bekämpfungskampagne gegen Schaben in einem ganzen Treppenhaus verschwindend gering.

Für Insektenbefall, der sich von Wohnung zu Wohnung ausbreitet, gilt dasselbe Steuerungsprinzip – mit deutlich schwierigeren Zugangsbedingungen: Lesen Sie dazu unsere Methode zur Bettwanzenbekämpfung in einem ganzen Gebäude.

Die Mustergliederung zur Übernahme

1. Auftragsgegenstand und geografischer Geltungsbereich
2. Beschreibung des Bestands (Anlagen: Pläne, Raumverzeichnis, Historie)
3. Los 1 – Rattenbekämpfung: Ziele, Platzierung der Stationen, Frequenzen, Produkte
4. Los 2 – Insektenbekämpfung: Zielorganismen, Protokolle, Kampagnen, Kontrolle an Tag 21
5. Los 3 – Desinfektion: Protokolle, Normen, Abfallbewirtschaftung
6. Vorbeugende Bauarbeiten und Abdichtung: Einheitspreise
7. Reporting, Hygieneregister und Kennzahlen
8. Reaktionszeiten und Bereitschaftsdienst
9. Schulung des objektnahen Personals
10. Vertragsstrafen, Nachverfolgungsbesprechungen, Kündigungsbedingungen
11. Geforderte Verwaltungsunterlagen und Bewertungskriterien
12. Einheitspreisverzeichnis

Ein Dokument mit dieser Struktur umfasst für einen mittelgroßen Bestand acht bis zwölf Seiten. Das ist der Eintrittspreis dafür, nicht länger Unvergleichbares zu vergleichen. Wenn Sie eine bereits ausformulierte, auf Ihren Bestand in der Île-de-France zugeschnittene Vorlage wünschen: Unser Team begleitet Hausverwaltungen und Wohnungsunternehmen regelmäßig in dieser Vorbereitungsphase. Die Einzelheiten finden Sie auf unseren Seiten Hausverwaltungen und Bestandsverwalter und Jahresverträge; eine Angebotsanfrage ermöglicht es, von einer realen Bestandsaufnahme auszugehen statt von einer Standardvorlage.

Quellen

• ANSES — Warnmeldungen und Zulassungen für das Inverkehrbringen von Biozidprodukten
• Ministère de la Transition écologique — Certibiocide-System und Simmbad-Meldung
• Santé publique France — Berichte zu Leptospirose und nagetierbedingten Zoonosen
• INRS — biologische Risiken und persönliche Schutzausrüstung in kontaminierten Bereichen
• Norm NF T72-281 (AFNOR) — Verfahren der Flächendesinfektion über die Raumluft
• Norm EN 16636 — Dienstleistungen im Schädlingsbekämpfungsmanagement
• Code de la commande publique und Gesetz vom 10. Juli 1965 (Wohnungseigentum), Artikel 24