Nagerzugänge verschließen: Methode im Mehrfamilienhaus

Vier Jahre Vertragslaufzeit, in den letzten Monaten zwei Einsätze pro Monat, ein seriöser Dienstleister, ordentliche Berichte. Und trotzdem bei jeder Sitzung des Verwaltungsbeirats derselbe Punkt auf der Tagesordnung: „Mäuse im 1. und 2. Obergeschoss gemeldet, Treppenhaus B". Der Verwalter hat den Dienstleister gewechselt. Der neue hat zwölf zusätzliche Köderstationen gesetzt. Die Meldungen gingen weiter.

Die Diagnose war in einem Vormittag technischer Begehung erledigt. Im Etagenschacht des Gebäudes B war die Durchführung der Warmwassersteigleitung nach dem Austausch des Netzes im Jahr 2019 nie wieder verschlossen worden: ein vier Zentimeter breiter Spalt über sieben Etagen, eine regelrechte vertikale Treppe. Im Untergeschoss war das Lüftungsgitter des Fahrradraums auf zehn Zentimetern durchgenagt. Und drei Kellertüren schlossen nicht dicht.

Kein Wirkstoff korrigiert das. Es ist der teuerste blinde Fleck der Nagetierbekämpfung in Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten der Île-de-France: man finanziert endlos Köderungen dort, wo man einmal Abdichtungsarbeiten finanzieren müsste. Fachleute nennen das Proofing oder Bekämpfung durch Ausschluss. Es ist der einzige Teil einer Rattenbekämpfung, der bestehen bleibt, wenn der Vertrag endet.

Dieser Artikel beschreibt, wie man Zugangspunkte erkennt, welche Materialien wirklich halten, in welcher Reihenfolge Köderung und Abdichtung ablaufen müssen, wer zwischen Eigentümergemeinschaft, Vermieter und Mieter was bezahlt und welche Nachweise zu verlangen sind, damit diese Arbeiten überprüfbar sind.

Grüne Mülltonne mit Rollen, von Schnee bedeckt, auf einem Gehweg neben einem Baum und einem geparkten Auto

Warum Köderung allein ein Bauproblem nie löst

Ein leeres Revier wird wieder besiedelt

Eine gut geführte Köderkampagne reduziert eine Population. Sie verändert das Gebäude nicht. Ein Haus, das drei Ressourcen bietet — Nahrung, Wasser, Unterschlupf — und zugleich freie Zugänge, bleibt attraktiv für Ratten und Mäuse aus der Nachbarschaft, aus den Abwassernetzen und von umliegenden Baustellen. Sobald der Druck sinkt, wird das Revier neu besiedelt.

Genau dieser Mechanismus wird bei Befallsverlagerungen im Zusammenhang mit Straßenbauarbeiten beschrieben: die an einer Stelle aufgeschreckten Tiere suchen das durchlässigste Gebäude der Straße. Wir haben das ausführlich beschrieben am Beispiel der Ratten, die drei Wochen nach Beginn einer Nachbarbaustelle auftauchen. Das durchlässige Gebäude ist jenes, dessen Leitungsdurchführungen nicht verschlossen sind.

Die Durchlasswerte, die man kennen muss

Die Fähigkeit von Nagetieren, Engstellen zu passieren, wird von Verwaltern systematisch unterschätzt:

Ein Türspalt von 1 cm, ein nicht wieder verschlossener Schacht, eine herausgerissene Kabeldurchführung: das sind offene Türen. Die ANSES (französische Agentur für Lebensmittel-, Umwelt- und Arbeitsschutzsicherheit) und die fachlichen Referenzrahmen des integrierten Schädlingsmanagements (IPM) stellen die Beseitigung der Zugänge ohnehin vor den Einsatz von Biozidprodukten in der Maßnahmenhierarchie — der Köder ist ein Notbehelf, keine Gebäudestrategie.

Die Kartierung der Zugangspunkte: die 12 zu prüfenden Bereiche

Die Begehung muss schriftlich erfolgen, Bereich für Bereich, mit Foto und Ortsangabe. In einem typischen Gebäude der Île-de-France wiederholen sich die Mängel immer an denselben Stellen.

Auf Boden- und Kellerniveau

• Leitungsdurchführungen am Mauerfuß: Wasseranschluss, Gas, Glasfaser, Telekommunikation. Das Schutzrohr wird verlegt, der Ringraum um das Schutzrohr nie verschlossen.
• Bodenabläufe und Schächte ohne Gitter oder mit gebrochenem Gitter, im Müllraum, Waschraum, Heizraum.
• Keller- und Technikraumtüren: Spalt unter der Tür, angenagtes hölzernes Türblatt unten, verformtes Scharnier.
• Untere Lüftungsgitter des Kriechkellers und des Fahrradraums, aus dünnem Aluminium oder Kunststoff.
• Tiefgaragenrampen und Schwingtore: eine fehlende Bürstendichtung auf nur einem Meter genügt. Das Thema wird ausführlich in unserem Artikel über Ratten in Tiefgaragen behandelt.

In den vertikalen Erschließungen

• Etagenschächte und Technikschränke: die Deckenöffnung zwischen zwei Geschossen, nach Arbeiten an der Steigleitung nicht wieder verschlossen. Das ist Mangel Nr. 1.
• Müllabwurfschächte: Klappen, die nicht mehr schließen, rissiger Schacht.
• Zählerraum: mehrfache Durchführungen, oft mit Montageschaum „verschlossen". Siehe unsere Analyse zum Zählerraum als vergessener Schwachpunkt.

Auf dem Dach und an den Fassaden

• Dachränder, Lüfterziegel, Sparrenköpfe: Zugangsweg von Hausratten und Mäusen in den Dachboden.
• Regenfallrohre ohne Laubfangkorb.
• Abgehängte Decken und Deckenhohlräume von Ladengeschäften im Erdgeschoss, die mit den Kellern in Verbindung stehen.
• Dehnungsfugen zwischen aneinandergrenzenden Gebäuden.

Die Materialien, die halten — und die, die nur Arbeit vortäuschen

Hier scheitern die meisten Einsätze. Eine misslungene Abdichtung ist schlimmer als keine Abdichtung: sie lässt glauben, der Punkt sei erledigt, und fällt aus der Nachverfolgungsliste heraus.

Ausdrücklich auszuschließen

• Polyurethan-Montageschaum allein. Eine Maus durchquert ihn in einer Nacht. Man findet ihn ausnahmslos in Technikräumen — und ausnahmslos durchlöchert.
• Silikon, Acryldichtstoff, Klebeband, Pappe, Lappen.
• Nackter Gips auf großer Fläche ohne Armierung.
• Kunststoff- oder sehr dünne Aluminiumgitter aus dem Baumarkt.

Was widersteht

• Galvanisiertes Stahlgitter mit 6-mm-Maschenweite (oder Edelstahl für Feuchtbereiche), eingemörtelt, für Lüftungen und Deckendurchbrüche. 6 mm Maschenweite ist die Schwelle, die auch die Maus stoppt.
• Edelstahlwolle oder ein Stahlwollepfropfen, in die Fuge gedrückt und anschließend mit Mörtel überdeckt: die wirksamste Kombination bei Leitungsdurchführungen. Das Tier nagt, verletzt sich, gibt auf.
• Schnellabbindender Reparaturmörtel oder Zementmörtel, um Ringräume von Schutzrohren und Schlitze zu schließen.
• Verzinktes Blech oder Metallprofil als Beschlag über hölzernen Türunterkanten.
• Metallische Türbodendichtung mit Bürstendichtung, verstellbar, für Keller-, Müllraum- und Ladenlagertüren.
• Brandschutzmanschetten / metallische Kabeldurchführungen für Schachtdurchführungen, die gleichzeitig die Frage der Brandabschnitte lösen.
• Laubfangkörbe und Rückstauklappen aus Guss oder Edelstahl an Regenfallrohren und Abläufen.

Für nachgeordnete Punkte — Spalt unter einer Fahrradraumtür, beschädigtes Kellerfenstergitter — kann der Verwalter das Nötige durch den Hauswart oder einen Ausbaubetrieb anbringen lassen, vorausgesetzt, es bleibt bei metallischen Materialien. Eine Rolle feinmaschiges Edelstahlgitter und eine Dose Edelstahlwolle kosten einige Dutzend Euro und decken zehn Zugangspunkte ab. Durchführungen in Technikschächten, Vermörtelungen und alles, was den Brandschutz berührt, gehören dagegen in die Hände eines Fachbetriebs.

Grüne Mülltonne mit Rollen, von Schnee bedeckt, auf einem Gehweg neben einem Baum und einem geparkten Auto

Die Reihenfolge der Arbeiten: niemals verschließen, bevor behandelt wurde

Das ist der häufigste Reihenfolgefehler, und er erzeugt mühsame Vorgänge.

Warum die Reihenfolge zählt

Wenn man ein befallenes Gebäude verschließt, bevor die Population reduziert wurde, sperrt man die Tiere im Inneren ein. Klassische Folgen: erhöhter Druck auf die Wohnungen, Nagetiere, die Trennwände von innen angreifen, und vor allem Verendungen in unzugänglichen Hohlräumen — mit dem Verwesungsgeruch in einer Trennwand, der den Verwalter danach drei Wochen beschäftigt.

Die Abfolge, die funktioniert

1. Vollständige Diagnose mit Kartierung der Befallsspuren (Kot, Laufwege, Nagespuren, Zugangspunkte) und beschriftetem Plan.
2. Phase der Populationsreduktion: Köderung in gesicherten Stationen und/oder mechanische Fallen, je nach Bereich. Die Regeln für das Aufstellen sind streng: siehe unseren Leitfaden zu Nagetierködern im Mehrfamilienhaus.
3. Schrittweise Abdichtung, von außen nach innen: zuerst werden die äußeren Zugänge geschlossen, die das Gebäude von der Straße und aus den Netzen versorgen, während die inneren Wege zu den beköderten Bereichen offen bleiben.
4. Aktivitätskontrolle: keine Köderaufnahme mehr, keine frischen Spuren mehr bei zwei aufeinanderfolgenden Einsätzen.
5. Verschluss der letzten Innenpunkte, danach Reinigung und Desinfektion der verschmutzten Bereiche. Das Vorgehen beschreibt unser Artikel zur Desinfektion nach einem Nagetierbefall.
6. Reduzierte Überwachung: nicht tödliche Detektionsstationen, Indikatorblöcke, vierteljährliche Kontrolle.

In der Praxis zieht sich diese Abfolge bei einem Gebäude der Île-de-France mit 40 bis 60 Einheiten und Untergeschoss über sechs bis zehn Wochen. Ein Dienstleister, der „Behandlung und Verschluss am selben Tag" verspricht, hat sich das Gebäude nicht angesehen.

Wer entscheidet, wer zahlt: die Frage, die Vorgänge blockiert

In der Eigentümergemeinschaft

Das Verschließen von Zugangspunkten im Gemeinschaftseigentum — Schächte, Deckendurchbrüche, Technikräume, Kellerfenster, Kellertüren, Fassaden — ist eine Ausgabe der Eigentümergemeinschaft. Zwei Regelungen sind zu unterscheiden:

• Kleine Instandhaltungsarbeiten (Gitter ersetzen, Türbodendichtung anbringen, Ringraum eines Schutzrohrs schließen): laufende Instandhaltung, vom Verwalter im Rahmen seiner Befugnisse zur Erhaltung des Gebäudes entschieden und über den Wirtschaftsplan abgerechnet.
• Strukturierte Abdichtungskampagne (Sanierung aller Deckendurchbrüche eines Treppenhauses, Wiederherstellung der unteren Lüftungen, Vergitterung aller Kelleröffnungen): Arbeiten außerhalb des Wirtschaftsplans, die in der Eigentümerversammlung zu beschließen sind. Die Methode zur Vorbereitung des Beschlusses, mit Kostenangeboten belegt, beschreibt unser Artikel zur Beschlussfassung über einen Rattenbekämpfungsvertrag in der Eigentümerversammlung.

Oft übersehen: betrifft die Abdichtung Sondereigentum (Loch in der Trennwand einer Wohnung, Spalt unter der Wohnungseingangstür, Schacht durch eine Wohnung), muss der Eigentümer seinen Teil beitragen. Ein umsichtiger Verwalter legt dem Kampagnenschreiben eine klare Anweisung an die Bewohner bei, sonst bleibt das Treppenhaus durchlässig.

Im Mietwohnungsbau

Der Vermieter muss eine bewohnbare Wohnung ohne Befall durch Schadorganismen überlassen — das ist Artikel 2 des Dekrets Nr. 2002-120 vom 30. Januar 2002, geändert durch das ELAN-Gesetz. Das Verschließen der baulichen Zugänge der Wohnung (Durchbrüche, Schächte, Türunterkanten, Lüftungen) obliegt dem Eigentümer, nicht dem Mieter. Dem Mieter bleiben Hygiene, Lebensmittellagerung und die Gewährung des Zutritts. Zur Frage des Zutritts siehe unseren Artikel über den Mieter, der den Zutritt zur Behandlung verweigert.

In Gewerbe- oder Geschäftsräumen

Entscheidend ist der Gewerbemietvertrag, die üblichen Abgrenzungen lauten aber:

Bei einem Lebensmittelbetrieb geht es um mehr als die Kostenverteilung: die Verordnung (EG) Nr. 852/2004 verlangt, dass die Räume den Zugang unerwünschter Tiere verhindern, und eine fehlende Abdichtung wird bei einer Kontrolle genau so festgehalten. Beide Lesarten entwickeln wir in unseren Artikeln über Nagetiere in einem Ladengeschäft im Erdgeschoss und über den Bekämpfungsplan im Lager.

Die Nachweise, die zu verlangen sind, damit die Abdichtung überprüfbar ist

Ein Verschluss ohne Nachvollziehbarkeit lässt sich nicht kontrollieren und nicht garantieren. Fordern Sie — im Angebot wie im Abschlussbericht:

• einen Plan oder eine Tabelle der nummerierten Zugangspunkte, nach Geschoss und Treppenhaus;
• für jeden Punkt: genaue Lage, Art des Mangels, verwendetes Material, Datum der Ausführung;
• Vorher-/Nachher-Fotos für jeden behandelten Punkt;
• die ausdrückliche Nennung der nicht behandelten Punkte und des Grundes (Zugang nicht möglich, Sondereigentum, separat zu kalkulierende Arbeiten) — das ist die nützlichste Zeile des Berichts;
• eine Haltbarkeitsgarantie für die Abdichtung, mit Nachbesserung bei Nagespuren innerhalb der vereinbarten Frist;
• die Aufschlüsselung dessen, was in die Zuständigkeit des Schädlingsbekämpfers fällt und was einen Ausbaubetrieb erfordert.

Dieses Anspruchsniveau wird vorab schriftlich festgelegt, im Leistungsverzeichnis: unser Muster für ein Leistungsverzeichnis einer Schädlingsbekämpfungsleistung sieht ein Los „Abdichtung" getrennt vom Los „Behandlung" vor, mit Einheitspreisliste je Punkttyp. Nur so lassen sich Angebote vergleichen, ohne in die Falle einer Pauschale „Verschluss inklusive" zu geraten, die tatsächlich nur drei Punkte abdeckt.

Dasselbe Prinzip gilt für die Auswertung der Monatsberichte: eine Zeile „verschlossene Zugangspunkte: mehrere" ist wertlos. Welche Angaben zählen, erläutern wir in unserem Artikel zur Prüfung eines Einsatzberichts.

Was es kostet und warum es sich rechnet

Die in der Île-de-France beobachteten Größenordnungen, Sonderfälle ausgenommen:

• Sanierung einer Leitungsdurchführung am Mauerfuß: einige Dutzend Euro pro Punkt;
• eingemörteltes Edelstahlgitter an einer unteren Lüftung oder einem Kellerfenster: in der Größenordnung von 50 bis 150 € pro Öffnung;
• metallische Türbodendichtung, montiert und eingestellt: 60 bis 200 € pro Tür;
• vollständige Sanierung der Deckendurchbrüche eines Treppenhauses über 7 Geschosse: Baustelle von einigen Tagen, Kalkulation per Angebot;
• Abdichtungskampagne für ein Gebäude mit 50 Einheiten und Untergeschoss: in der Regel vergleichbar mit einem bis zwei Jahren Köderungsvertrag, bei einer Wirkung, die zehn Jahre hält.

Das ist die Abwägung, die Verwaltungsbeiräte und Bestandsverwalter in der Eigentümerversammlung aufmachen sollten: einen Einsatzvertrag unverändert verlängern oder einmal die Arbeiten finanzieren, die den Vertrag leicht machen. In den von uns begleiteten Fällen sinkt die Zahl der Bewohnermeldungen in den drei Monaten nach einer ernsthaften Abdichtung entscheidend — weil die Ursache beseitigt wurde, nicht die Individuen.

Eine Rattenbekämpfung ohne Abdichtung ist eine Miete: Sie zahlen jeden Monat für ein Ergebnis, das Sie an dem Tag verlieren, an dem Sie aufhören.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Maus passt durch 6 mm, die Wanderratte durch 20 bis 25 mm: ein Türspalt oder ein nicht verschlossener Ringraum eines Schutzrohrs genügt, um ein ganzes Gebäude zu versorgen.
• Montageschaum, Silikon und Kunststoffgitter sind keine Abdichtungen. Galvanisiertes Stahlgitter mit 6-mm-Maschenweite, Edelstahlwolle, Mörtel und Blech schon.
• Niemals verschließen, bevor die Population reduziert ist: man sperrt die Tiere ein und schafft Geruchsprobleme und Innenschäden.
• In der Eigentümergemeinschaft sind kleine Arbeiten laufende Instandhaltung; eine strukturierte Kampagne wird mit Angeboten in der Eigentümerversammlung beschlossen. Im Mietverhältnis obliegt der Verschluss der baulichen Zugänge dem Vermieter.
• Verlangen Sie nummerierte Punkte, Vorher-/Nachher-Fotos, die Liste der nicht behandelten Punkte und eine Haltbarkeitsgarantie — sonst ist nichts überprüfbar.

Für eine Diagnose der Zugänglichkeit der Bausubstanz und eine Kalkulation, die Behandlung und Abdichtung trennt, ist unser Team in der gesamten Île-de-France im Einsatz: siehe die Seite Angebotsanfrage, das Angebot Mehrfamilienhaus und Eigentümergemeinschaft oder die Jahresverträge für die Überwachungsphase.