Gebäudeabbruch oder Entkernung: Rattenbekämpfung vor dem Abriss

Der Presslufthammer rückte an einem Montagmorgen der Kellerbodenplatte zu Leibe. Am Mittwoch meldete die Hauswartin des angrenzenden Gebäudes drei Ratten im Müllraum. Am Freitag schloss ein Ladengeschäft im Erdgeschoss vierzig Meter weiter für zwei Tage wegen einer Notfallbehandlung. Drei Wochen später hatten zwei Wohnungseigentümergemeinschaften derselben Straße jeweils einen Vertrag zur Rattenbekämpfung abgeschlossen, und die Hausverwaltung einer von ihnen schickte dem Bauherrn der Baustelle ein Einschreiben.

Niemand hatte das Gebäude vor dem Abriss von Ratten befreit. Die Ausschreibungsunterlagen erwähnten eine Entkernung, eine Asbestsanierung, eine Bleidiagnostik, ein Bodengutachten. Keine einzige Zeile über Schädlinge.

Das ist die häufigste Lücke bei Rückbauvorhaben in der Île-de-France. Ein Gebäude, das seit achtzehn Monaten leer steht, mit nackten Wänden und abgeklemmten Leitungen, ist fast immer ein Nagetierreservoir: Niemand geht mehr hinein, die Keller werden nicht mehr kontrolliert, die Abwasserstränge sind weiterhin an das Kanalnetz angeschlossen. An dem Tag, an dem die Trennwände geöffnet werden, wird die Kolonie nicht vernichtet – sie wird vertrieben, und sie zieht in die Nachbargebäude.

Dieser Artikel beschreibt, was eine Rattenbekämpfung vor einem Abbruch, einer Entkernung oder einer umfassenden Sanierung enthalten muss: die Diagnose, die unverrückbaren Fristen, wer die Verantwortung trägt und welche Unterlagen vor dem ersten Baggerbiss einzufordern sind.

Müllcontainer, Mülltonnen und Kanister, gestapelt in einer Gasse an einer Gebäudewand

Warum eine Abbruchbaustelle Ratten verlagert, statt sie zu töten

Vibration und Staub vertreiben, sie töten nicht

Eine Wanderratte (Rattus norvegicus) lebt in einem begrenzten Revier, oft weniger als fünfzig Meter rund um ihren Bau, sofern dort Nahrung, Wasser und Unterschlupf zusammenkommen. Wenn Vibrationen, Staub und brutale Öffnungen den Unterschlupf beseitigen, bleibt das Tier nicht: Es nutzt die Wege, die es bereits kennt – also die Abwassersammler, die Elektroleerrohre und die alten angrenzenden Keller.

Typisches Ergebnis in einem Haussmann-Häuserblock der Île-de-France:

Die Praxisregel ist einfach: behandeln, bevor geöffnet wird, nicht währenddessen. Eine Kampagne, die mitten im Abbruch startet, kommt zu spät, weil die Population das Köderareal bereits verlassen hat.

Die Entkernung ist die gefährlichste Phase

Die Entkernung – Entfernen von Belägen, Trennwänden, Einbauten und abgehängten Decken – ist der Moment, in dem alles zum Vorschein kommt: Nester in der Mineralwolle, Gänge in Holzböden, Nahrungsvorräte in Kriechkellern. Es ist zugleich der Moment, in dem die Bauarbeiter am stärksten getrocknetem, wieder aufgewirbeltem Kot ausgesetzt sind.

Das INRS ordnet die Exposition gegenüber Nagetierkot den biologischen Risiken von Abbruch- und Sanierungsbaustellen zu, allen voran Leptospirose, Hantavirus-Infektionen und Salmonellosen. Die Gefährdungsbeurteilung des Abbruchunternehmens muss dieses Risiko aufführen, sobald das Gebäude Anzeichen eines Befalls aufweist.

Die Schädlingsdiagnose: das Dokument, das in 80 % der Akten fehlt

Was sie feststellen muss

Eine Schädlingsdiagnose vor Baubeginn ist kein zehnminütiger Rundgang mit einer Taschenlampe. Sie muss liefern:

• einen bemaßten Gebäudeplan, Geschoss für Geschoss, mit Verortung der Anzeichen (Kot, Laufspuren, Nagespuren, Baue, Wechsel);
• eine Einschätzung des Befallsdrucks je Zone (gering, mittel, hoch) und die dominierende Art: Wanderratte im Untergeschoss und in den Leitungsnetzen, Hausmaus in den Obergeschossen und Schächten;
• die Bestandsaufnahme der Verbindungspunkte zu den Nachbargebäuden und zum öffentlichen Netz: Schächte, Bodenabläufe, Abwasserstränge, Telekommunikationsleerrohre, alte Durchbrüche;
• das etwaige Vorkommen weiterer Schädlinge: Deutsche und Orientalische Schaben in feuchten Schächten, Bettwanzen in geräumten, aber nicht entrümpelten Wohnungen, Tauben und deren Parasiten in offenen Dachräumen;
• datierte Fotos sowie eine GPS- oder adressbezogene Erfassung der Einsatzpunkte.

Dieses Dokument hat eine doppelte Funktion. Technisch dimensioniert es die Kampagne. Juristisch dokumentiert es den Ausgangszustand: Zeigt es einen hohen Befallsdruck vor Baubeginn, rechtfertigt es das beim Bauherrn beantragte Budget; zeigt es einen geringen Druck, schützt es die Baustelle vor späteren Forderungen der Nachbarschaft.

Wer sie beauftragt

Der Bauherr. In der Praxis je nach Vorhaben:

• Sozialer Wohnungsbauträger, der im Rahmen einer Stadterneuerungsmaßnahme einen Riegelbau abreißt: Die Diagnose gehört zu den Vorstudien, genau wie die Asbest- und Bleiuntersuchungen.
• Wohnungseigentümergemeinschaft, die eine umfassende Sanierung mit Entkernung der Keller angeht: Beschluss der Eigentümerversammlung, Angebot der Einladung beigefügt. Der Mechanismus entspricht dem eines Wartungsvertrags – siehe unseren Artikel darüber, wie man einen Vertrag zur Rattenbekämpfung in der Eigentümerversammlung beschließen lässt.
• Bauträger, der ein leerstehendes Gebäude kauft: Die Klausel muss im Abbruchvertrag stehen, als eigene Position, nicht versteckt unter „sonstigen Nebenleistungen".

Die Rattenbekämpfung dem Abbruchunternehmen ohne separat bezifferte Position zu überlassen, ist der sicherste Weg, sie nie ausgeführt zu sehen.

Braune Ratte, behutsam in offenen Händen gehalten, vor schwarzem Hintergrund

Das Protokoll: mindestens drei Wochen vor dem ersten Baggerbiss

Phase 1 – Reduktionsbeköderung (T-21 bis T-7)

Ziel ist nicht, „Köder auszulegen", sondern die Population zu senken, bevor sie gestört wird. Ein seriöser Dienstleister bringt gesicherte und nummerierte Köderstationen aus, in hoher Dichte in den Untergeschossen, den Technikräumen und im Umfeld, mit Kontrollen alle drei bis vier Tage.

Zwei technische Punkte, die den Unterschied machen:

• Der Verbrauch muss gemessen werden, nicht nur festgestellt. Ein Protokoll, das „Köder verzehrt" vermerkt, ohne Mengenangabe, erlaubt keine Verfolgung der Abnahmekurve. Der Bericht muss Station für Station und Besuch für Besuch beziffern. Unsere Prüfkriterien sind im Artikel über den Einsatzbericht der Rattenbekämpfung dargelegt.
• Antikoagulanzien der zweiten Generation haben eine Wirkungsverzögerung von 4 bis 10 Tagen. Das ist ein pharmakologischer Fakt, keine kaufmännische Sicherheitsmarge: Eine am Vortag des Baubeginns ausgelegte Beköderung bleibt wirkungslos. Die ANSES weist zudem darauf hin, dass diese Produkte der Biozid-Verordnung unterliegen und ihr gewerblicher Einsatz das Certibiocide voraussetzt.

Phase 2 – Mechanische Fallen und Verschluss (T-7 bis T0)

In Bereichen, in denen Beköderung verboten oder riskant ist – Nähe zu Schulen, Grünanlagen, Gewässern, Anwesenheit von Katzen und Tauben – übernimmt die mechanische Bekämpfung. Schlagfallen aus Stahl, in großer Zahl entlang der erkannten Laufwege ausgelegt, liefern ein überprüfbares Ergebnis und bergbare Kadaver, was Geruchsbildung in den Wänden nach Baubeginn vermeidet.

Parallel dazu wird zu den Nachbargebäuden hin verschlossen, was verschließbar ist: Edelstahlgitter auf Bodenabläufen, Verschluss aufgegebener Durchbrüche, Einbau von Stopfen aus rostfreiem Stahlgeflecht in durchgehenden Leerrohren. Das ist der einzige Zeitpunkt im Projekt, an dem diese Stellen zugänglich sind.

Phase 3 – Überwachung während der Baustelle (T0 bis Ende)

Eine vorbereitende Kampagne ohne Nachverfolgung verliert nach drei Wochen ihren Sinn. Der Vertrag muss vorsehen:

• Kontrollbesuche während der gesamten Abbruchdauer, mindestens monatlich, wöchentlich bei Vorhaben in dicht bebautem Umfeld;
• ein in der Baustelleneinrichtung ausgehängtes Überwachungsprotokoll, einsehbar für den SiGe-Koordinator und die Arbeitsaufsicht;
• ein Meldeverfahren für die Bauarbeiter: wer zu alarmieren ist und innerhalb welcher Frist;
• geeignete Schutzausrüstung für die Entkernungsphasen – FFP3-Einwegmaske, flüssigkeitsdichte Arbeitshandschuhe, Einwegoverall – sowie die Anweisung, Kot niemals trocken zu kehren.

Phase 4 – Desinfektion der verunreinigten Bereiche

Wenn die Entkernung Nester, urindurchtränkte Dämmstoffe oder Kotansammlungen freilegt, ist vor Fortsetzung der Arbeiten eine Reinigung und Desinfektion erforderlich: Anfeuchten, Entfernung in verschlossenen Säcken, viruzides und bakterizides Desinfektionsmittel. Das ausführliche Protokoll findet sich in unserem Artikel über die Desinfektion nach einem Nagetierbefall, und die in einer Kostenschätzung einzufordernden Punkte sind in dem Beitrag zum Angebot für die Desinfektion gewerblicher Räume beschrieben.

Die Verantwortlichkeiten: Wer haftet für die Ratten des Nachbarn

Die departementale Hygieneverordnung gilt auch für die Baustelle

Die departementalen Hygieneverordnungen der Île-de-France verpflichten Eigentümer und Nutzer, die Räumlichkeiten sauber zu halten und die erforderlichen Maßnahmen zur Rattenbekämpfung durchzuführen. Ein leerstehendes Gebäude, das auf den Abriss wartet, bleibt ein Gebäude: Sein Eigentümer ist dafür verantwortlich – auch für das, was daraus hervorkommt.

In der Praxis stehen der Nachbarschaft drei Hebel zur Verfügung:

1. Meldung an den kommunalen Hygiene- und Gesundheitsdienst (SCHS) oder je nach Gemeinde an die ARS, mit datierten Fotos und der Feststellung des Hauswarts.
2. Inverzugsetzung des Bauherrn per Einschreiben, unter Berufung auf die departementale Hygieneverordnung und mit Bezifferung der entstandenen Kosten. Der Aufbau dieses Schreibens ist in unserem Artikel über die wirksame Inverzugsetzung bei Untätigkeit dargestellt.
3. Haftungsklage wegen unzumutbarer Nachbarschaftsbeeinträchtigung, ein Regime, das kein nachgewiesenes Verschulden voraussetzt. Ein Bericht eines Schädlingsbekämpfers, der die Chronologie belegt – Baustellenbeginn an jenem Datum, erste Meldungen zwei Wochen später, keine vorbereitende Rattenbekämpfung –, bildet den Kern der Akte.

Die Schwachstelle eines angegriffenen Bauherrn ist nicht der Befall selbst, sondern das Fehlen einer Ausgangsdiagnose. Ohne Bestandsaufnahme vor Baubeginn kann er nicht nachweisen, dass die Nagetiere nicht von seinem Grundstück kamen.

Für benachbarte Hausverwaltungen und Vermieter: vorbeugen statt erdulden

Eine Abbruchgenehmigung wird auf dem Grundstück ausgehängt und ist im Rathaus einsehbar. Sobald eine solche Baustelle in weniger als hundert Metern Entfernung eröffnet wird, lautet die richtige Abfolge für eine Verwaltung oder einen Bestandsmanager:

• vorsorgliches Schreiben an den Bauherrn mit der Bitte um Übermittlung der Schädlingsdiagnose und des Protokolls der vorbereitenden Rattenbekämpfung, mit Kopie an den Hygienedienst der Gemeinde;
• Nullzustandsaufnahme des eigenen Bestands: Inspektion der Keller, Müllräume, Müllabwurfschächte und Technikräume, mit datierten Fotos – das ist der Nachweis, mit dem sich belegen lässt, dass der Befall später entstanden ist;
• vorübergehende Verstärkung der Maßnahmen: Verdichtung der Köderstationen im Untergeschoss während der Bauzeit, wöchentliche Kontrolle des Müllraums, Verschluss der Bodenabläufe;
• Information der Bewohner per Aushang, mit zentraler Meldung an den Hauswart.

Derselbe Mechanismus der Befallsverlagerung tritt bei Straßenbauarbeiten und Fassadensanierungen auf; wir haben ihn im Artikel über die Ratten, die drei Wochen nach Beginn einer Nachbarbaustelle auftauchen beschrieben.

Was die Position „Rattenbekämpfung" im Abbruchvertrag enthalten muss

Eine bezifferbare, überprüfbare und einklagbare Position umfasst mindestens:

Zwei Formulierungen sind grundsätzlich abzulehnen: die Pauschale „Rattenbekämpfung inbegriffen" ohne Detaillierung sowie die Klausel, die die Schädlingsbekämpfung den „Baustellennebenleistungen" zuordnet. Die Methode zum Angebotsvergleich wird in unserem Artikel zur Analyse einer Ausschreibung zur Rattenbekämpfung entwickelt, die Erstellung der Ausschreibungsunterlagen in dem Beitrag zum Leistungsverzeichnis einer 3D-Dienstleistung.

Die teuersten Fehler

Erst nach Öffnung der Untergeschosse behandeln. Die Population ist bereits abgewandert. Man bezahlt eine Kampagne, die nichts mehr schützt, und die Nachbarschaft trägt den Befall.

Nicht entrümpelte Wohnungen vergessen. Ein Gebäude, aus dem die Bewohner, nicht aber die Möbel entfernt wurden, ist ein Reservoir für Bettwanzen und Schaben. Unbehandelt abtransportiertes Mobiliar trägt den Befall zu den Wertstoffhöfen, in die Wiederverwendungskreisläufe und mitunter in die Ersatzwohnungen. Eine Bestandsaufnahme des verbliebenen Mobiliars gehört in die Diagnose.

Das Umfeld vernachlässigen. Eine eingezäunte Baustelle mit Baustelleneinrichtung, Kantine und Containern schafft ihre eigene Nahrungsquelle. Baustellenmülltonnen mit Deckel, abschließbar im Pausenbereich und täglich geleert, beseitigen die Hälfte des Problems. Hinter einem Baucontainer liegengebliebene Essensreste ernähren eine Population, die keine Beköderung je ausgleichen wird.

Annehmen, das Kanalnetz sei behandelt. Die Rattenbekämpfung in den öffentlichen Sammlern obliegt dem Netzbetreiber und folgt einem eigenen Zeitplan. Sie deckt die privaten Hausanschlüsse des Gebäudes nicht ab – und genau die sind die Eintrittswege. Die Schächte und Bodenabläufe des abgerissenen Gebäudes müssen im privaten Auftrag behandelt und verschlossen werden.

Nichts dokumentieren. Ohne Verlegeplan, ohne bezifferte Protokolle, ohne Vorher-Nachher-Fotos hat der Bauherr keinerlei Möglichkeit nachzuweisen, dass er gehandelt hat. Ein Baustellenordner mit Diagnose, Einsatzberichten und Abschlussbescheinigung ist mehr wert als drei Rechnungen.

Zusammenfassung

Ein Abbruch oder eine Entkernung in dicht bebautem Umfeld ist ebenso eine Maßnahme der Rattenbekämpfung wie ein Tiefbauvorhaben. Die funktionierende Abfolge lässt sich in sechs Punkten zusammenfassen: Schädlingsdiagnose in den Vorstudien, eigene bezifferte Position im Vertrag, Reduktionskampagne mit Start einundzwanzig Tage vor Öffnung der Untergeschosse, Verschluss der Verbindungen zu den Nachbargebäuden, durchgehende Überwachung während der gesamten Bauzeit, Desinfektion der bei der Entkernung verunreinigten Bereiche.

Für einen Bauherrn ist das ein verschwindend kleiner Anteil des Rückbaubudgets. Für die Eigentümergemeinschaften und Geschäfte des Häuserblocks ist es der Unterschied zwischen einer lauten Baustelle und zwei Jahren Befall. Wenn Sie einen Bestand in der Nähe eines solchen Vorhabens verwalten, verlangen Sie die Schädlingsdiagnose vor dem ersten Baggerbiss – und lassen Sie sich ein Angebot für einen Einsatz oder einen Überwachungsvertrag für Ihr eigenes Gebäude für die Dauer der Arbeiten erstellen.