Rattenbekämpfungsvertrag in der Eigentümerversammlung beschließen: So geht's

Das Szenario wiederholt sich jedes Frühjahr in den Wohnungseigentumsanlagen der Île-de-France. Seit dem Herbst melden die Bewohner Ratten im Hof, Mäuse in den Kellern, Kot hinter den Müllabwurfschächten. Der Verwalter lässt zwei- oder dreimal ein Unternehmen im Notfalleinsatz anrücken, finanziert aus dem Budget für Dringlichkeitsmaßnahmen. Dann kommt die Eigentümerversammlung: Der Beschlussantrag „Rattenbekämpfungsvertrag" steht auf der Tagesordnung, ein einziges Kostenangebot wird laut vorgelesen, niemand versteht, was darin enthalten ist, und der Antrag wird abgelehnt oder auf das Folgejahr verschoben, „um weitere Angebote einzuholen". Zwölf verlorene Monate – und ein Befall, der Zeit hatte, zwei weitere Treppenhäuser zu besiedeln.

Das Problem ist fast nie der böse Wille der Eigentümer. Es ist die Vorbereitung des Beschlussantrags. Ein Vertrag über wiederkehrende Leistungen wird nach präzisen Regeln beschlossen: eine bestimmte Mehrheit, der Einladung beigefügte Unterlagen, Vergleichsangebote, wenn der Betrag eine beschlossene Schwelle überschreitet, und eine Kostenverteilung, die mit der Teilungserklärung im Einklang steht. Jeder dieser Schritte bietet, wenn er schlecht ausgeführt wird, einem unzufriedenen Eigentümer einen Anfechtungsgrund vor dem Zivilgericht – und, noch häufiger, einen legitimen Grund, dagegen zu stimmen.

Dieser Artikel beschreibt die vollständige Mechanik: Wer setzt den Antrag auf die Tagesordnung, welche Mehrheit gilt, welche Unterlagen müssen beigefügt werden, wie formuliert man den Beschlusstext, und wie verteilt man die Ausgabe auf die Eigentümer.

Braune Ratte mit dunklem Fell, die auf dem Boden Körner frisst, neben einem Holzbrett

Warum ein Jahresvertrag beschlossen werden muss – und nicht nur ein Einzeleinsatz

Der Unterschied zwischen Notfall und Dauervertrag

Der Verwalter verfügt über einen unmittelbaren Handlungsspielraum. Artikel 18 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 verpflichtet ihn, die Erhaltung und Instandhaltung des Gebäudes zu gewährleisten und in Notfällen aus eigener Initiative die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Eine Rattenplage in einem Müllraum mit Gesundheitsrisiko für die Bewohner fällt unstrittig in diesen Rahmen: Er lässt handeln, er zahlt, er legt in der nächsten Versammlung Rechnung.

Was der Verwalter nicht allein tun kann, ist, die Eigentümergemeinschaft auf einen mehrjährigen oder wiederkehrenden Vertrag zu verpflichten. Sobald von einem Abonnement mit 4 bis 12 Begehungen pro Jahr, von einem Bestand gesicherter Köderstationen, die das ganze Jahr über gewartet werden, und von einem Berichtswesen die Rede ist, verlässt man den Notfall und betritt die geplante laufende Verwaltung. Diese Ausgabe muss im Wirtschaftsplan ausgewiesen sein, und der Vertrag muss von der Versammlung genehmigt werden.

Genau hier liegt der Knackpunkt: Viele Verwalter reihen drei Jahre lang punktuelle Notfalleinsätze aneinander, mit kumulierten Kosten weit über denen eines Jahresvertrags, weil nie ein Beschlussantrag korrekt vorbereitet wurde.

Was die Hygieneverordnung des Departements vorschreibt

Die Hygieneverordnung des Departements (Règlement sanitaire départemental, RSD), deren nationale Musterfassung in jedem Departement der Île-de-France übernommen wurde, verpflichtet Eigentümer und Verwalter, die Räumlichkeiten und deren Umgebung dauerhaft in sauberem Zustand zu halten und dort die Bekämpfung von Nagetieren und Insekten sicherzustellen. Die Artikel 119 bis 121 und 130 der Muster-RSD betreffen ausdrücklich die Ratten- und Insektenbekämpfung in Gebäuden, Abfalllagerräumen und Kriechkellern.

Anders gesagt: Die Eigentümergemeinschaft hat nicht die Wahl des ob, nur die des wie. Ein Eigentümer, der gegen jede Bekämpfungsmaßnahme stimmt, hebt die Verpflichtung nicht auf – er setzt die Gemeinschaft lediglich einer Aufforderung durch den kommunalen Hygiene- und Gesundheitsdienst aus, gegebenenfalls einer Ersatzvornahme auf Kosten der Gemeinschaft. Dieses Argument sollte in der Erläuterung zur Einladung stehen; es verändert den Verlauf der Debatte radikal.

Welche Mehrheit für einen Rattenbekämpfungsvertrag?

In der überwiegenden Mehrheit der Fälle: Artikel 24

Ein Vertrag über laufende Instandhaltung zur Erhaltung des Gebäudes unterliegt der Mehrheit nach Artikel 24 des Gesetzes vom 10. Juli 1965: Mehrheit der abgegebenen Stimmen der anwesenden, vertretenen oder brieflich abstimmenden Eigentümer. Stimmenthaltungen zählen nicht. Es ist die am leichtesten erreichbare Mehrheit, und sie gilt für:

• den Abschluss oder die Verlängerung eines Jahresvertrags zur Ratten- und Insektenbekämpfung im Gemeinschaftseigentum;
• die Genehmigung des Wirtschaftsplans, der diese Position enthält;
• die Genehmigung eines kollektiven Behandlungsplans gegen Bettwanzen oder Schaben im Gemeinschaftseigentum.

Wann greift Artikel 25?

Die absolute Mehrheit nach Artikel 25 (Mehrheit der Stimmen aller Eigentümer, anwesend oder nicht) wird erforderlich, sobald der Beschluss über die Instandhaltung hinausgeht und Bauarbeiten oder Ausstattungen betrifft:

Die klassische Falle: ein einziger Beschlussantrag, der „Jahresvertrag + Verschlussarbeiten an den Leitungsschächten" vermischt. Wird er als Paket nach Artikel 24 beschlossen, kann ein Eigentümer die Anfechtung verlangen. Trennen Sie stets in zwei eigenständige Beschlussanträge, jeweils mit Angabe der erforderlichen Mehrheit.

Der Fall des Sondereigentums

Die Gemeinschaft kann eine Behandlung innerhalb einer Wohnung nicht ohne Rechtsgrundlage anordnen. Bei Bettwanzen oder Deutschen Schaben hat jedoch ein Behandlungsplan pro Treppenhaus keine Aussicht auf Erfolg, wenn die Wohnungen nicht inspiziert werden. Die praktische Lösung: einen Beschluss fassen, der den Verwalter ermächtigt, Inspektion und Behandlung des Sondereigentums auf Kosten der Gemeinschaft durchführen zu lassen, mit Verteilung pro Treppenhaus oder Gebäude und einem Zugangszeitplan. Dieser Ansatz wird in unserem Artikel über Bettwanzen im gesamten Gebäude ausführlich beschrieben, wo die Zugangsverweigerung eines einzigen Bewohners ausreicht, um den Befall wieder aufflammen zu lassen.

Die der Einladung beizufügenden Unterlagen

Hier entscheiden sich 80 % der Ablehnungen. Die Verordnung vom 17. März 1967 verlangt, mit der Einladung die Unterlagen zu übermitteln, die den Eigentümern eine sachkundige Entscheidung ermöglichen. Für einen Beschlussantrag „Rattenbekämpfungsvertrag" bedeutet das mindestens:

1. Das oder die Kostenangebote, mit detailliertem Inhalt: Anzahl der Begehungen, genauer Geltungsbereich (Keller, Müllräume, Technikräume, Schächte, Höfe, Parkflächen), Anzahl und Art der Köderstationen, Produkte und Wirkstoffe, Reaktionsfrist nach Meldung, Modalitäten des Berichtswesens.
2. Die Erläuterung: Feststellung des Befalls, Chronologie der Meldungen, kumulierte Kosten der punktuellen Einsätze der letzten zwei Jahre, Hinweis auf die RSD.
3. Den Vertragsentwurf, sofern der Dienstleister einen bereitstellt, oder mindestens dessen Allgemeine Geschäftsbedingungen und Vertragslaufzeit.
4. Die Zertifizierungen des Dienstleisters: Certibiocide für die Anwender und gegebenenfalls die Zertifizierung CEPA EN 16636, die ein normiertes Schädlingsmanagementverfahren belegt.

Ein Angebot ohne bezifferten Geltungsbereich, ohne Frequenz und ohne Reaktionsfrist ist kein Angebot: Es ist ein Werbeprospekt. Es erlaubt keinen Vergleich und schützt die Gemeinschaft nicht im Fall eines Versäumnisses.

Um diese Unterlagen im Vorfeld zu erstellen, ist es am effizientesten, von einem Referenzdokument auszugehen, das den Gebäudebestand und die Erwartungen beschreibt. Unser Leitfaden zum Leistungsverzeichnis für 3D-Dienstleistungen für Wohnungsunternehmen und Verwalter beschreibt im Detail, welche Klauseln zu fordern und welche Nachweise zu verlangen sind.

Vergleichsangebote: Pflicht oder nicht?

Die von der Versammlung beschlossene Schwelle

Artikel 21 des Gesetzes von 1965 sieht vor, dass die Eigentümerversammlung einen Betrag festlegt, ab dem die Einholung von Vergleichsangeboten für Aufträge und Verträge verpflichtend ist, und dass der Verwaltungsbeirat dann konsultiert wird. Diese Schwelle wird mit der Mehrheit nach Artikel 25 beschlossen. In vielen Eigentumsanlagen der Île-de-France liegt sie zwischen 3.000 und 10.000 € netto.

In der Praxis wird ein Jahresvertrag zur Rattenbekämpfung für ein Gebäude mit 40 bis 80 Einheiten häufig zwischen 800 und 3.000 € pro Jahr verhandelt: Er liegt also unter der Schwelle, und die Einholung von Vergleichsangeboten ist rechtlich nicht verpflichtend. Sie bleibt dennoch sehr empfehlenswert. Zwei oder drei vergleichbare Angebote in der Einladung entschärfen 90 % der Einwände in der Sitzung und ermöglichen dem Verwaltungsbeirat eine begründete Stellungnahme.

Wie man Angebote wirklich vergleichbar macht

Drei Angebote mit unterschiedlichem Geltungsbereich lassen sich nicht vergleichen. Die Methode, die funktioniert, besteht darin, allen Bewerbern dasselbe Dokument zu senden: Kellerpläne, Raumliste, Anzahl der Einheiten, Chronologie der Meldungen und das auszufüllende Antwortraster. Ein Verwaltungsbeirat, der diese Unterlagen mit einem Ordner mit Registertrennblättern und einem Erfassungsheft vorbereitet, hat eine echte Ausschreibungsmappe in der Hand, die dem beauftragten Dienstleister entgegengehalten werden kann.

Verlangen Sie, dass jedes Angebot gesondert ausweist:

• die Ersteinrichtung (Diagnose, Aufstellen der Stationen, Platzierungsplan);
• das laufende Abonnement (Anzahl der Besuche, Dauer der Begehung, besuchte Räume);
• zusätzliche Einsätze nach Meldung (Einzelpreis, vertragliche Frist);
• den Teil Insektenbekämpfung, sofern enthalten;
• die etwaige Desinfektion verschmutzter Räume, die einer eigenen Logik und Norm folgt (NF T72-281 für Desinfektionsverfahren über die Luft).

Den Beschlussantrag formulieren: ein Text, der durchgeht

Ein unklarer Antrag verliert sich in der Debatte. Hier die Struktur eines belastbaren Textes.

Beschluss Nr. X — Abschluss eines Jahresvertrags zur Ratten- und Insektenbekämpfung im Gemeinschaftseigentum (Mehrheit nach Artikel 24)

Die Eigentümerversammlung beschließt, nach Kenntnisnahme der mit der Einladung übermittelten Kostenangebote (Firmen A, B und C), der Erläuterung des Verwalters und der Stellungnahme des Verwaltungsbeirats, die Firma ……… mit der Ratten- und Insektenbekämpfung im Gemeinschaftseigentum des Gebäudes zu beauftragen, gemäß Angebot Nr. ……… vom ………, für einen Jahresbetrag von ……… € brutto, für eine Laufzeit von einem Jahr, verlängerbar durch stillschweigende Fortsetzung bis zu höchstens drei Jahren, kündbar durch den Verwalter auf Antrag des Verwaltungsbeirats mit einer Frist von drei Monaten.

Die Versammlung bevollmächtigt den Verwalter, den Vertrag zu unterzeichnen, die Ausgabe im Wirtschaftsplan unter dem Posten „Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums" einzutragen und jeden Einsatzbericht an den Verwaltungsbeirat weiterzuleiten.

Die vier Punkte, die den Unterschied machen: der Höchstbetrag, die Laufzeit mit Ausstiegsmöglichkeit, der Budgetposten (und damit der Verteilungsschlüssel) und die Berichtspflicht. Ohne letztere wird in einem Jahr niemand wissen, ob der Vertrag etwas gebracht hat.

Wie wird die Ausgabe verteilt?

Die Regel: allgemeine Kosten

Die Rattenbekämpfung im Gemeinschaftseigentum ist eine Verwaltungs- und Instandhaltungsausgabe des Gebäudes: Sie wird, sofern die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt, nach den Anteilen der allgemeinen Kosten verteilt. Ein Eigentümer im 6. Stock, der nie eine Ratte gesehen hat, trägt also zur Finanzierung bei – so wie er sich auch an der Instandhaltung des Dachs beteiligt.

Die häufigen Ausnahmen

• Sonderkosten pro Gebäude oder pro Treppenhaus: Wenn die Teilungserklärung getrennte Verteilungsschlüssel vorsieht, muss eine auf Gebäude B beschränkte Behandlung nach dem Schlüssel von Gebäude B verteilt werden. Ein falscher Schlüssel ist ein klassischer Anfechtungsgrund gegen die Zahlungsaufforderung.
• Parkflächen und Keller: Manche Teilungserklärungen schreiben einen besonderen Schlüssel für die Untergeschosse vor. Ein Vertrag, der überwiegend die Parkflächen abdeckt, muss dies berücksichtigen – ein Punkt, den wir im Artikel über Ratten in der Tiefgarage ausführlich behandeln.
• Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss: Der Gewerbemietvertrag und die Teilungserklärung können einen Anteil auf den Mieter übertragen. Die Frage, wer tatsächlich zahlt, wird in unserem Artikel über Nagetiere in einem Ladengeschäft im Erdgeschoss behandelt.
• Verschulden eines Eigentümers: Geht der Befall von einer bestimmten Einheit aus (Abfallanhäufung, Füttern von Tieren, verwahrloste Wohnung), kann die Gemeinschaft den Bewohner in die Haftung nehmen und die Mehrkosten von ihm verlangen. Das setzt Beweise voraus: datierte Feststellungen, Fotografien, namentliche Einsatzberichte.

Die Sitzung vorbereiten: was den Beschluss kippen lässt

Ein Vertragsbeschluss wird vor der Versammlung gewonnen – beim Verwaltungsbeirat. Vier Elemente wiegen immer schwer:

1. Der Kostenvergleich. Stellen Sie in einer Zeile die Gesamtsumme der Notfalleinsätze der letzten 24 Monate dem Jahresbetrag des vorgeschlagenen Vertrags gegenüber. In den meisten befallenen Eigentumsanlagen der Île-de-France liegt der zweite Betrag unter dem ersten.
2. Die Nachweise des Befalls. Fotografien mit Zeitstempel von Kot, angenagten Verpackungen, Erdbauen am Mauerfuß. Ein einfacher Bewegungsmelder mit Nachtsicht, eine Woche lang im Müllraum aufgestellt, liefert Bilder, die jede Diskussion über die Realität des Problems beenden.
3. Die Chronologie des Risikos. Eine Aufforderung des Hygienedienstes, eine Meldung beim Rathaus oder eine Beschwerde eines benachbarten Gewerbetreibenden verwandeln die Ausgabe in rechtlichen Schutz.
4. Die Prävention zum Nulltarif. Der Vertrag allein wird nie genügen. Erinnern Sie an die Begleitmaßnahmen: tatsächlicher Verschluss des Abfallraums, Behälter mit unbeschädigtem Deckel, Bürstendichtungen an den Kellertüren und Lagerung der Reinigungsvorräte in luftdichten Aufbewahrungsboxen statt in Kartons auf dem Boden. Für die am stärksten exponierten Räume kostet ein Lüftungsgitter aus Edelstahl, auf den Kellerfenstern angebracht, einige Dutzend Euro und beseitigt eine Eintrittsstelle endgültig.

Nach dem Beschluss: den Vertrag lebendig halten

Ein beschlossener und dann vergessener Vertrag verliert bereits im zweiten Jahr seinen Nutzen. Der Verwaltungsbeirat muss jeden Einsatzbericht erhalten, das tatsächliche Datum der Begehungen prüfen, die Anzahl der verbrauchten Stationen und die nicht umgesetzten Empfehlungen. Ein eigener Ordner, in der Hausmeisterloge oder beim Verwalter aufbewahrt, mit den Sicherheitsdatenblättern der Produkte und dem Platzierungsplan, bildet die Unterlage, die bei einer Kontrolle vorzulegen ist. Einfacher noch: Eine ausgedruckte Checkliste und eine wiederaufladbare LED-Taschenlampe in der Loge ermöglichen dem Hausmeister, monatlich die sensiblen Punkte abzugehen und Meldung zu machen, bevor der Befall wieder sichtbar wird.

Für Eigentümergemeinschaften, die dieses Vorgehen langfristig verankern möchten, sind die mehrjährigen Vertragsmodelle auf unserer Seite Jahresverträge beschrieben, die spezielle Begleitung von Verwaltern auf der Seite Verwalter. Eine bezifferte Anfrage, zugeschnitten auf Ihren Gebäudebestand, kann über die Seite Kostenangebot gestellt werden.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein wiederkehrender Rattenbekämpfungsvertrag wird in der Eigentümerversammlung mit der Mehrheit nach Artikel 24 beschlossen; nur die damit verbundenen Bauarbeiten unterliegen Artikel 25 und müssen Gegenstand eines gesonderten Beschlussantrags sein.
• Die detaillierten Kostenangebote, die Erläuterung und die Zertifizierungen des Dienstleisters müssen mit der Einladung übermittelt werden, sonst droht Ablehnung oder Anfechtung.
• Vergleichsangebote sind nur oberhalb der von der Versammlung beschlossenen Schwelle verpflichtend, doch drei vergleichbare Angebote auf demselben Geltungsbereich bleiben das beste Überzeugungsmittel.
• Die Verteilung folgt den allgemeinen Kosten, sofern kein besonderer Schlüssel pro Gebäude oder Untergeschoss gilt oder eine vertragliche Übertragung auf eine Gewerbeeinheit vorliegt.
• Die RSD schreibt die Nagetierbekämpfung vor: Die Versammlung wählt den Dienstleister und das Budget – nicht aber das Bestehen der Verpflichtung.