Votar un contrato de desratización en la junta de propietarios: guía práctica

El guion se repite cada primavera en las comunidades de propietarios de Île-de-France. Desde el otoño, los ocupantes señalan ratas en el patio, ratones en los sótanos, excrementos detrás de los conductos de basura. El administrador hace intervenir a una empresa de urgencia, dos o tres veces, con cargo al presupuesto de obras urgentes. Después llega la junta general: la resolución «contrato de desratización» figura en el orden del día, se lee en voz alta un único presupuesto, nadie entiende qué cubre, y la resolución se rechaza o se aplaza al año siguiente «para obtener otros presupuestos». Doce meses perdidos y una infestación que ha tenido tiempo de colonizar dos escaleras más.

El problema casi nunca es la mala voluntad de los propietarios. Es la preparación de la resolución. Un contrato de prestación recurrente se vota según reglas precisas: una mayoría determinada, unos documentos adjuntos a la convocatoria, una concurrencia de ofertas cuando el importe supera un umbral votado, y un reparto de gastos coherente con el reglamento de la comunidad. Cada una de estas etapas, mal ejecutada, ofrece a un propietario descontento un motivo de anulación ante el tribunal judicial y, más a menudo todavía, una razón legítima para votar en contra.

Este artículo detalla la mecánica completa: quién incluye la resolución, qué mayoría se aplica, qué documentos adjuntar, cómo redactar el texto de la resolución y cómo repartir el gasto entre los propietarios.

Rata marrón de pelaje oscuro comiendo semillas en el suelo, junto a una tabla de madera

Por qué se vota un contrato anual y no solo una intervención

La diferencia entre urgencia y contrato recurrente

El administrador dispone de un margen de actuación inmediato. El artículo 18 de la ley del 10 de julio de 1965 le obliga a garantizar la conservación y el mantenimiento del inmueble y a adoptar por iniciativa propia las medidas necesarias en caso de urgencia. Una invasión de ratas en un cuarto de basuras, con riesgo sanitario para los ocupantes, entra sin discusión en ese marco: hace intervenir, paga y rinde cuentas en la siguiente junta.

Lo que el administrador no puede hacer por sí solo es comprometer a la comunidad en un contrato plurianual o recurrente. Desde el momento en que hablamos de una suscripción de 4 a 12 pasadas al año, de un parque de portacebos seguros mantenidos durante todo el año y de un sistema de informes, salimos de la urgencia para entrar en la gestión corriente planificada. Ese gasto debe figurar en el presupuesto anual y el contrato debe ser aprobado por la junta.

Esto es precisamente lo que se atasca: muchos administradores encadenan intervenciones puntuales de urgencia durante tres años, con un coste acumulado muy superior al de un contrato anual, porque nunca se preparó correctamente ninguna resolución.

Lo que dice el reglamento sanitario departamental

El Règlement sanitaire départemental (RSD), cuyo modelo nacional se recoge en cada departamento de Île-de-France, obliga a los propietarios y gestores a mantener los locales y sus alrededores en estado permanente de limpieza y a garantizar en ellos la lucha contra los roedores y los insectos. Los artículos 119 a 121 y 130 del RSD tipo se refieren explícitamente a la desratización y la desinsectación de los inmuebles, de los locales de almacenamiento de residuos y de las cámaras sanitarias.

En otras palabras, la comunidad no puede elegir el si, solo el cómo. Un propietario que vota contra cualquier dispositivo de lucha no suprime la obligación: simplemente expone a la comunidad a un requerimiento del servicio municipal de higiene y salud, o incluso a una ejecución de oficio a cargo de la comunidad. Es un argumento que conviene incluir en la nota explicativa adjunta a la convocatoria; cambia radicalmente el tono del debate.

¿Qué mayoría se necesita para votar un contrato de desratización?

En la inmensa mayoría de los casos: el artículo 24

Un contrato de mantenimiento corriente relativo a la conservación del inmueble se rige por la mayoría del artículo 24 de la ley del 10 de julio de 1965: mayoría de los votos emitidos por los propietarios presentes, representados o que hayan votado por correspondencia. Las abstenciones no cuentan. Es la mayoría más accesible y es la que se aplica a:

• la celebración o la renovación de un contrato anual de desratización y desinsectación de las zonas comunes;
• la aprobación del presupuesto anual que incluye esta partida;
• la aprobación de un plan de tratamiento colectivo contra las chinches de cama o las cucarachas en las zonas comunes.

¿Cuándo se pasa al artículo 25?

La mayoría absoluta del artículo 25 (mayoría de los votos de todos los propietarios, presentes o no) se hace necesaria cuando la resolución va más allá del mantenimiento y afecta a obras o equipamientos:

La trampa clásica: una resolución única que mezcla «contrato anual + obras de sellado de redes». Si se vota en bloque con el artículo 24, un propietario puede solicitar su anulación. Divídala siempre en dos resoluciones distintas, con la mayoría indicada para cada una.

El caso de las zonas privativas

La comunidad no puede imponer un tratamiento en el interior de una vivienda sin fundamento. En cambio, en el caso de las chinches de cama o de las cucarachas alemanas, un plan de tratamiento por escalera no tiene ninguna posibilidad de éxito si no se inspeccionan las viviendas. La solución práctica: votar una resolución que autorice al administrador a realizar la inspección y el tratamiento de las zonas privativas, a cargo de la comunidad, con reparto por escalera o por edificio, y un calendario de acceso. Es el enfoque detallado en nuestro artículo sobre las chinches de cama en todo el edificio, donde la negativa de acceso de un solo ocupante basta para reactivar la infestación.

Los documentos que deben adjuntarse a la convocatoria

Aquí se decide el 80 % de los rechazos. El decreto del 17 de marzo de 1967 obliga a notificar con la convocatoria los documentos que permiten a los propietarios pronunciarse con pleno conocimiento de causa. Para una resolución «contrato de desratización», esto significa como mínimo:

1. El o los presupuestos, con su contenido detallado: número de pasadas, perímetro exacto (sótanos, cuartos de basuras, locales técnicos, conductos, patios, aparcamientos), número y tipo de portacebos, productos y sustancias activas, plazo de intervención tras aviso, modalidades de informe.
2. La nota explicativa: constatación de la infestación, histórico de los avisos, coste acumulado de las intervenciones puntuales de los dos últimos años, recordatorio del RSD.
3. El proyecto de contrato cuando el proveedor lo facilita, o como mínimo sus condiciones generales y su duración de compromiso.
4. Las certificaciones del proveedor: Certibiocide para los aplicadores y, en su caso, la certificación CEPA EN 16636, que acredita un proceso normalizado de gestión de plagas.

Un presupuesto sin perímetro cuantificado, sin frecuencia y sin plazo de intervención no es un presupuesto: es un folleto comercial. No permite ninguna comparación y no protege a la comunidad en caso de incumplimiento.

Para elaborar estos documentos con antelación, lo más eficaz sigue siendo partir de un documento de referencia que describa el patrimonio y las expectativas. Nuestra guía sobre el pliego de condiciones 3D para un arrendador o un administrador de fincas detalla las cláusulas que hay que exigir y las pruebas que hay que solicitar.

La concurrencia de ofertas: ¿obligatoria o no?

El umbral votado por la junta

El artículo 21 de la ley de 1965 establece que la junta general fija un importe a partir del cual la concurrencia de ofertas es obligatoria para los contratos y encargos, y que entonces se consulta al consejo de propietarios. Ese umbral se vota por la mayoría del artículo 25. En muchas comunidades de Île-de-France se sitúa entre 3.000 y 10.000 € sin IVA.

En la práctica, un contrato anual de desratización para un inmueble de 40 a 80 unidades se negocia a menudo entre 800 y 3.000 € al año: queda por tanto por debajo del umbral y la concurrencia de ofertas no es jurídicamente obligatoria. Sigue siendo muy recomendable. Dos o tres presupuestos comparables en la convocatoria desactivan el 90 % de las objeciones en la sesión y permiten al consejo de propietarios emitir un dictamen motivado.

Cómo hacer que los presupuestos sean realmente comparables

Tres ofertas con perímetros diferentes no se pueden comparar. El método que funciona consiste en enviar a todos los candidatos el mismo documento: plano de los sótanos, lista de los locales, número de unidades, histórico de los avisos y la plantilla de respuesta que hay que rellenar. Un consejo de propietarios que prepara este expediente con un archivador con separadores y un cuaderno de registros dispone de un verdadero expediente de consulta, oponible al proveedor seleccionado.

Exija que cada presupuesto cuantifique por separado:

• la implantación inicial (diagnóstico, colocación de los portacebos, plano de ubicación);
• la suscripción recurrente (número de visitas, duración de la pasada, locales visitados);
• las intervenciones adicionales tras aviso (tarifa unitaria, plazo contractual);
• el apartado de desinsectación si está incluido;
• la posible desinfección de los locales contaminados, que obedece a una lógica y a una norma propias (NF T72-281 para los procedimientos de desinfección por vía aérea).

Redactar la resolución: el texto que se aprueba

Una resolución imprecisa se pierde en el debate. Esta es la estructura de un texto sólido.

Resolución n.º X — Celebración de un contrato anual de desratización y desinsectación de las zonas comunes (mayoría del artículo 24)

La junta general, tras haber tomado conocimiento de los presupuestos notificados con la convocatoria (empresas A, B y C), de la nota explicativa del administrador y del dictamen del consejo de propietarios, decide encomendar a la empresa ……… la prestación de desratización y desinsectación de las zonas comunes del inmueble, según el presupuesto n.º ……… del ………, por un importe anual de ……… € con IVA, por una duración de un año renovable por tácita reconducción con un límite de tres años, rescindible por el administrador a petición del consejo de propietarios mediante un preaviso de tres meses.

La junta otorga mandato al administrador para firmar el contrato, consignar el gasto en el presupuesto anual en el capítulo «mantenimiento de las zonas comunes» y transmitir cada informe de intervención al consejo de propietarios.

Los cuatro puntos que marcan la diferencia: el importe máximo, la duración con posibilidad de salida, el capítulo presupuestario (y por tanto la clave de reparto) y la obligación de informar. Sin esto último, nadie sabrá dentro de un año si el contrato ha servido para algo.

¿Cómo se reparte el gasto?

La regla: los gastos generales

La desratización de las zonas comunes es un gasto de administración y mantenimiento del inmueble: se reparte, salvo cláusula contraria del reglamento de la comunidad, según las cuotas de gastos generales. Un propietario del 6.º piso que nunca ha visto una rata participa por tanto en la financiación, igual que participa en el mantenimiento del tejado.

Las excepciones frecuentes

• Gastos especiales por edificio o por escalera: cuando el reglamento prevé cuadros de reparto distintos, un tratamiento limitado al edificio B debe repartirse según el cuadro del edificio B. Un error de cuadro es un motivo clásico de impugnación de la derrama.
• Aparcamientos y sótanos: algunos reglamentos imponen una clave específica para los sótanos. Un contrato que cubre mayoritariamente los aparcamientos debe tenerlo en cuenta, un punto que detallamos en el artículo dedicado a las ratas en el aparcamiento subterráneo.
• Locales comerciales en los bajos del edificio: el contrato de arrendamiento comercial y el reglamento de la comunidad pueden transferir una parte al arrendatario. La cuestión de quién paga realmente se aborda en nuestro artículo sobre los roedores en un comercio en los bajos del edificio.
• Culpa de un propietario: si la infestación procede de una unidad concreta (acumulación de residuos, alimentación de animales, vivienda en estado de insalubridad), la comunidad puede exigir la responsabilidad del ocupante y reclamarle el sobrecoste. Esto requiere pruebas: actas fechadas, fotografías, informes de intervención nominativos.

Preparar la sesión: lo que decide el voto

El voto de un contrato se gana antes de la junta, ante el consejo de propietarios. Cuatro elementos pesan sistemáticamente:

1. El coste comparado. Alinee en una misma línea el total de las intervenciones de urgencia de los últimos 24 meses y el importe anual del contrato propuesto. En la mayoría de las comunidades infestadas de Île-de-France, el segundo es inferior al primero.
2. Las pruebas de la infestación. Fotografías con fecha y hora de los excrementos, envases roídos, madrigueras al pie de la pared. Un simple detector de movimiento con visión nocturna colocado una semana en el cuarto de basuras produce imágenes que zanjan el debate sobre la realidad del problema.
3. La cronología del riesgo. Un requerimiento del servicio de higiene, una denuncia en el ayuntamiento o una queja de un comerciante vecino transforman el gasto en protección jurídica.
4. El apartado de prevención a coste cero. El contrato nunca bastará por sí solo. Recuerde las medidas de acompañamiento: cierre efectivo del cuarto de residuos, contenedores con tapa intacta, burletes de cepillo en los accesos a los sótanos y almacenamiento de las reservas de limpieza en cajas de almacenaje herméticas en lugar de en cartones en el suelo. Para los locales más expuestos, una rejilla de ventilación de acero inoxidable colocada en los tragaluces cuesta unas pocas decenas de euros y elimina definitivamente un punto de entrada.

Después del voto: mantener vivo el contrato

Un contrato votado y luego olvidado pierde su interés ya en el segundo año. El consejo de propietarios debe recibir cada informe de intervención, verificar la fecha real de las pasadas, el número de portacebos consumidos y las recomendaciones no aplicadas. Un archivador específico, conservado en la portería o en la oficina del administrador, con las fichas de datos de seguridad de los productos y el plano de ubicación, constituye el expediente que hay que presentar en caso de inspección. Más sencillo aún: una lista de comprobación impresa y una linterna LED recargable en la portería permiten al conserje hacer la ronda mensual de los puntos sensibles y dar el aviso antes de que la infestación vuelva a ser visible.

Para las comunidades que deseen encuadrar esta iniciativa a largo plazo, las fórmulas de compromiso plurianual se detallan en nuestra página contratos anuales, y el acompañamiento específico de los gestores en la página administradores de fincas. Puede solicitarse un presupuesto adaptado a su patrimonio desde la página presupuesto.

Lo esencial que hay que recordar

• Un contrato recurrente de desratización se vota en junta general por la mayoría del artículo 24; solo las obras asociadas se rigen por el artículo 25 y deben ser objeto de una resolución separada.
• Los presupuestos detallados, la nota explicativa y las certificaciones del proveedor deben ser notificados con la convocatoria, so pena de rechazo o anulación.
• La concurrencia de ofertas solo es obligatoria por encima del umbral votado por la junta, pero tres presupuestos comparables sobre un mismo perímetro siguen siendo la mejor herramienta de convicción.
• El reparto sigue los gastos generales, salvo clave especial por edificio, por sótano o transferencia contractual a un local comercial.
• El RSD impone la lucha contra los roedores: la junta elige al proveedor y el presupuesto, no la existencia de la obligación.