Sellar las entradas de roedores en edificios

Cuatro años de contrato, dos visitas al mes en los últimos meses, un proveedor serio, informes correctos. Y, sin embargo, en cada reunión del consejo de propietarios, el mismo punto del orden del día: «ratones detectados en las plantas 1 y 2, escalera B». El administrador cambió de proveedor. El nuevo instaló doce estaciones más. Los avisos siguieron.

El diagnóstico se resolvió en una mañana de visita técnica. En el patinillo de planta del edificio B, el paso de la columna de agua caliente nunca se había vuelto a sellar después de la sustitución de la red, en 2019: una holgura de cuatro centímetros a lo largo de siete niveles, una auténtica escalera vertical. En el sótano, la rejilla de ventilación del cuarto de bicicletas estaba roída en diez centímetros. Y tres puertas de trastero no ajustaban.

Ninguna molécula corrige eso. Es el punto ciego más costoso de la desratización en edificios de viviendas y locales profesionales de la región de Île-de-France: se financia indefinidamente el cebado allí donde habría que financiar una sola vez unos trabajos de sellado. Los profesionales lo llaman proofing, o lucha por exclusión. Es la única parte de una desratización que queda adquirida cuando el contrato termina.

Este artículo describe cómo identificar los puntos de entrada, qué materiales resisten realmente, en qué orden llevar a cabo cebado y sellado, quién paga qué entre comunidad de propietarios, arrendador y arrendatario, y qué documentos exigir para que esos trabajos sean verificables.

Contenedor verde con ruedas cubierto de nieve en una acera, junto a un árbol y un coche aparcado

Por qué el cebado por sí solo nunca resuelve un problema de edificación

Un territorio vacío se repuebla

Una campaña de cebado bien llevada reduce una población. No modifica el edificio. Y un inmueble que ofrece tres recursos — comida, agua, refugio — y accesos libres sigue siendo atractivo para las ratas y los ratones del vecindario, de las redes de saneamiento y de las obras de los alrededores. En cuanto baja la presión, el territorio se recoloniza.

Es exactamente el mecanismo descrito en los desplazamientos de infestación ligados a obras en la vía pública: los animales expulsados de un punto buscan el edificio más permeable de la calle. Lo detallamos a propósito de las ratas que llegan tres semanas después del inicio de una obra vecina. El edificio permeable es aquel cuyos pasos de instalaciones no están sellados.

Las cifras de paso que hay que conocer

La capacidad de paso de los roedores es sistemáticamente subestimada por los gestores:

Una holgura de puerta de 1 cm, un patinillo sin sellar, un pasacables arrancado: son puertas abiertas. La ANSES (Agencia Nacional de Seguridad Sanitaria francesa) y los referenciales profesionales de lucha integrada (IPM) sitúan además la supresión de los accesos antes del uso de biocidas en la jerarquía de las medidas: el cebo es una herramienta correctiva, no una estrategia de edificio.

El mapa de los puntos de entrada: las 12 zonas que hay que inspeccionar

La inspección debe quedar por escrito, zona por zona, con foto y localización. En un edificio típico de Île-de-France, los defectos se repiten siempre en los mismos lugares.

A nivel del suelo y de los sótanos

• Pasos de instalaciones al pie del muro: acometida de agua, gas, fibra, telecomunicaciones. El tubo se coloca, el anillo alrededor del tubo nunca se sella.
• Sumideros de suelo y arquetas sin rejilla o con rejilla rota, en cuarto de basuras, lavadero, sala de calderas.
• Puertas de trasteros y de cuartos técnicos: holgura bajo la puerta, bajo de puerta de madera roído, bisagra deformada.
• Rejillas de ventilación baja del forjado sanitario y del cuarto de bicicletas, de aluminio fino o de plástico.
• Rampas de aparcamiento y puertas basculantes: basta con que falte la junta de cepillo en un solo metro. El tema se trata en detalle en nuestro artículo sobre las ratas en los aparcamientos subterráneos.

En las circulaciones verticales

• Patinillos de planta y armarios técnicos: el hueco de paso entre dos niveles, sin sellar después de las obras de la columna. Es el defecto n.º 1.
• Vertedero de basuras: trampillas que ya no cierran, conducto fisurado.
• Cuarto de contadores: múltiples pasos, a menudo sellados con espuma expansiva. Véase nuestro análisis del cuarto de contadores como punto negro olvidado.

En cubierta y en las fachadas

• Bordes de cubierta, gateras de ventilación, extremos de cabios: vía de entrada de las ratas negras y de los ratones de campo hacia los desvanes.
• Bajantes de aguas pluviales sin reja antihojas.
• Falsos techos y plenums de comercios en planta baja del edificio, comunicados con los sótanos.
• Juntas de dilatación entre edificios colindantes.

Los materiales que resisten — y los que dan la ilusión del trabajo hecho

Aquí es donde fracasan la mayoría de las intervenciones. Un sellado mal hecho es peor que la ausencia de sellado: hace creer que el punto está tratado y lo saca de la lista de seguimiento.

A excluir rotundamente

• La espuma de poliuretano expansiva sola. Un ratón la atraviesa en una noche. Se encuentra sistemáticamente en los cuartos técnicos, y sistemáticamente perforada.
• La silicona, la masilla acrílica, la cinta adhesiva, el cartón, el trapo.
• El yeso desnudo en grandes superficies sin armadura.
• Las rejillas de plástico o de aluminio muy fino de venta corriente.

Lo que resiste

• Malla de acero galvanizado de 6 mm (o de acero inoxidable para las zonas húmedas), sellada, para las ventilaciones y los huecos de paso. La malla de 6 mm es el umbral que bloquea también al ratón.
• Lana de acero inoxidable o tampón de lana de acero, introducida en el hueco y recubierta luego de mortero: la combinación más eficaz en los pasos de instalaciones. El animal roe, se hiere y renuncia.
• Mortero de reparación de fraguado rápido o mortero de cemento para rehacer los anillos de los tubos y las rozas.
• Chapa galvanizada o perfil metálico recubriendo los bajos de puerta de madera.
• Bajo de puerta metálico con junta de cepillo, ajustable, para las puertas de trasteros, cuartos de basuras y almacenes de comercios.
• Collarines cortafuego / pasacables metálicos para los pasos de conductos, que resuelven al mismo tiempo la cuestión de la compartimentación.
• Rejas antihojas y válvulas antirretorno de fundición o acero inoxidable en bajantes pluviales y desagües.

Para los puntos secundarios — holgura bajo una puerta de cuarto de bicicletas, rejilla de tragaluz deteriorada — el gestor puede encargar la colocación al personal de mantenimiento o a la empresa de acabados, siempre que se mantengan materiales metálicos. Un rollo de malla de acero inoxidable de trama fina y una caja de lana de acero inoxidable cuestan unas decenas de euros y cubren diez puntos de entrada. En cambio, los pasos en patinillo técnico, los sellados con mortero y todo lo que afecta a la seguridad contra incendios corresponden a una empresa especializada.

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El orden de las operaciones: nunca sellar antes de haber tratado

Es el error de secuencia más frecuente, y genera expedientes muy desagradables.

Por qué importa el orden

Si se sella un edificio infestado antes de haber reducido la población, se encierra a los animales dentro. Consecuencias clásicas: mayor presión sobre las viviendas, roedores que atacan los tabiques desde el interior y, sobre todo, mortalidad en volúmenes inaccesibles — con el olor a cadáver en un tabique que después mantiene ocupado al administrador durante tres semanas.

La secuencia que funciona

1. Diagnóstico completo con cartografía de los indicios (excrementos, rastros de paso, marcas de roedura, puntos de entrada) y plano anotado.
2. Fase de reducción de población: cebado en estaciones seguras y/o trampeo mecánico, según las zonas. Las reglas de colocación son estrictas: véase nuestra guía sobre los cebos rodenticidas en edificios.
3. Sellado progresivo, del exterior hacia el interior: se cierran primero los accesos periféricos que alimentan el edificio desde la calle y desde las redes, dejando las circulaciones interiores abiertas hacia las zonas cebadas.
4. Control de actividad: ningún consumo de cebo, ningún indicio reciente en dos visitas consecutivas.
5. Cierre de los últimos puntos interiores, y después limpieza y desinfección de las zonas contaminadas. El protocolo se describe en nuestro artículo sobre la desinfección tras una infestación de roedores.
6. Vigilancia ligera: estaciones de detección no letales, bloques testigo, control trimestral.

En la práctica, para un edificio de Île-de-France de 40 a 60 viviendas con sótano, esta secuencia se extiende de seis a diez semanas. Un proveedor que promete «tratamiento y sellado el mismo día» no ha mirado el edificio.

Quién decide, quién paga: la cuestión que bloquea los expedientes

En comunidad de propietarios

El sellado de puntos de entrada situados en los elementos comunes — patinillos, huecos de paso, cuartos técnicos, tragaluces, puertas de trasteros, fachadas — es un gasto de la comunidad. Hay que distinguir dos regímenes:

• Pequeñas reparaciones de mantenimiento (rejilla a sustituir, bajo de puerta a colocar, anillo de tubo a sellar): mantenimiento corriente, decidido por el administrador en el marco de sus facultades de conservación del edificio, imputado al presupuesto ordinario.
• Campaña de sellado estructurada (reparación de todos los huecos de paso de una escalera, puesta a punto de las ventilaciones bajas, enmallado de todas las aberturas del sótano): obras fuera del presupuesto ordinario, que deben votarse en junta general. El método de preparación del voto, con presupuestos en mano, se detalla en nuestro artículo sobre la votación de un contrato de desratización en junta.

Un punto a menudo olvidado: si el sellado afecta a un elemento privativo (agujero en el tabique de un piso, holgura bajo la puerta de entrada de una vivienda, patinillo que atraviesa un piso), el propietario debe hacer su parte. Un administrador previsor adjunta a la carta de campaña una instrucción clara a los ocupantes; de lo contrario, la escalera sigue siendo permeable.

En vivienda de alquiler

El arrendador debe entregar una vivienda digna, libre de infestación de especies nocivas: así lo establece el artículo 2 del decreto n.º 2002-120 del 30 de enero de 2002, modificado por la ley ELAN. El sellado de las entradas estructurales de la vivienda (perforaciones, patinillos, bajos de puerta, ventilaciones) corresponde al propietario, no al inquilino. El inquilino conserva la responsabilidad de la higiene, del almacenamiento de alimentos y del acceso al inmueble. Sobre la cuestión del acceso, véase nuestro artículo sobre el inquilino que deniega el acceso al tratamiento.

En local comercial o profesional

Lo decide el contrato de arrendamiento, pero las líneas de reparto habituales son:

Para un comercio de alimentación, lo que está en juego va más allá del reparto de costes: el reglamento (CE) n.º 852/2004 exige que los locales impidan el acceso de animales indeseables, y la ausencia de sellado se consigna como tal en las inspecciones. Ambas lecturas se desarrollan en nuestros artículos sobre los roedores en un comercio en planta baja de edificio y sobre el plan de lucha en nave logística.

Los documentos que hay que exigir para que el sellado sea verificable

Un sellado sin trazabilidad no se puede controlar ni garantizar. Exija, tanto en el presupuesto como en el informe final:

• un plano o una tabla de los puntos de entrada numerados, por nivel y por escalera;
• para cada punto: localización precisa, naturaleza del defecto, material utilizado, fecha de intervención;
• fotos de antes/después de cada punto tratado;
• la mención explícita de los puntos no tratados y del motivo (acceso imposible, elemento privativo, obras a presupuestar por separado): es la línea más útil del informe;
• una garantía de durabilidad del sellado, con reparación en caso de roedura dentro del plazo acordado;
• el detalle de lo que corresponde a la empresa de control de plagas y de lo que exige una empresa de acabados.

Este nivel de exigencia se redacta de antemano, en el pliego de condiciones: nuestro modelo de pliego de condiciones para un servicio de control de plagas prevé un lote de «sellado» distinto del lote de «tratamiento», con cuadro de precios unitarios por tipo de punto. Es la única forma de comparar ofertas sin caer en la trampa de un precio fijo con «sellado incluido» que, en realidad, solo cubre tres puntos.

El mismo principio vale para la lectura de los informes mensuales: una línea que diga «puntos de entrada sellados: varios» no vale nada. Detallamos las menciones que importan en nuestro artículo sobre el control de un informe de intervención.

Cuánto cuesta y por qué es rentable

Los órdenes de magnitud observados en Île-de-France, salvo casos particulares:

• reparación de un paso de instalaciones al pie del muro: unas decenas de euros por punto;
• malla de acero inoxidable sellada en una ventilación baja o un tragaluz: del orden de 50 a 150 € por abertura;
• bajo de puerta metálico colocado y ajustado: 60 a 200 € por puerta;
• reparación completa de los huecos de paso de una escalera en 7 niveles: obra de algunos días, a presupuestar;
• campaña de sellado de un edificio de 50 viviendas con sótano: generalmente comparable a uno o dos años de contrato de cebado, para un efecto que dura diez años.

Es la decisión que los consejos de propietarios y los gestores de patrimonio deberían plantear en junta: renovar un contrato de visitas idéntico, o financiar una sola vez las obras que hacen que el contrato sea ligero. En los expedientes que hemos seguido, el número de avisos de los ocupantes cae de forma decisiva en los tres meses siguientes a un sellado serio, porque se ha eliminado la causa, no los individuos.

Una desratización sin sellado es un alquiler: paga cada mes por un resultado que pierde el día en que deja de pagar.

Para recordar

• El ratón pasa por 6 mm, la rata parda por 20 a 25 mm: una holgura de puerta o un anillo de tubo sin sellar basta para alimentar todo un edificio.
• La espuma expansiva, la silicona y las rejillas de plástico no son sellados. Malla de acero galvanizado de 6 mm, lana de acero inoxidable, mortero y chapa, sí.
• Nunca sellar antes de haber reducido la población: se encierra a los animales y se crean problemas de olor y daños interiores.
• En comunidad de propietarios, las pequeñas reparaciones son mantenimiento corriente; una campaña estructurada se vota en junta con presupuestos. En alquiler, el cierre de los accesos estructurales corresponde al arrendador.
• Exija puntos numerados, fotos de antes/después, la lista de los puntos no tratados y una garantía de durabilidad; de lo contrario, nada es verificable.

Para obtener un diagnóstico de accesibilidad de la edificación y un presupuesto que distinga tratamiento y sellado, nuestro equipo interviene en toda la región de Île-de-France: consulte la página de solicitud de presupuesto, la oferta para edificios y comunidades de propietarios o los contratos anuales para la fase de vigilancia.