Votar um contrato de desratização em assembleia: manual prático

O cenário repete-se todas as primaveras nos condomínios da Île-de-France. Desde o outono, os ocupantes assinalam ratos no pátio, ratinhos nas caves, dejetos atrás das condutas de lixo. O administrador manda intervir uma empresa com urgência, duas ou três vezes, à custa do orçamento para obras urgentes. Chega então a assembleia geral: a deliberação «contrato de desratização» é inscrita na ordem de trabalhos, lê-se em voz alta um único orçamento, ninguém percebe o que ele abrange, e a deliberação é rejeitada ou adiada para o ano seguinte «para obter outros orçamentos». Doze meses perdidos e uma infestação que teve tempo de colonizar mais duas caixas de escadas.

O problema quase nunca é a má vontade dos condóminos. É a preparação da deliberação. Um contrato de prestação recorrente vota-se segundo regras precisas: uma maioria determinada, documentos anexados à convocatória, uma consulta ao mercado quando o montante ultrapassa um limiar votado, e uma repartição de encargos coerente com o regulamento do condomínio. Cada uma destas etapas, mal executada, oferece a um condómino descontente um motivo de anulação perante o tribunal judicial — e, mais frequentemente ainda, uma razão legítima para votar contra.

Este artigo detalha toda a mecânica: quem inscreve a deliberação, que maioria se aplica, que documentos juntar, como redigir o texto da deliberação e como repartir a despesa entre os condóminos.

Rato castanho de pelagem escura a comer sementes no chão, junto a uma tábua de madeira

Porque é que um contrato anual se vota, e não apenas uma intervenção

A diferença entre urgência e contrato recorrente

O administrador dispõe de uma margem de ação imediata. O artigo 18 da lei de 10 de julho de 1965 impõe-lhe assegurar a conservação e a manutenção do imóvel e tomar, por sua própria iniciativa, as medidas necessárias em caso de urgência. Uma invasão de ratos num compartimento do lixo, com risco sanitário para os ocupantes, enquadra-se sem discussão nesse âmbito: ele manda intervir, paga e presta contas na assembleia seguinte.

O que o administrador não pode fazer sozinho é vincular o condomínio a um contrato plurianual ou recorrente. A partir do momento em que se fala de uma subscrição de 4 a 12 passagens por ano, de um parque de estações de isco seguras mantidas durante todo o ano e de um reporte, sai-se da urgência para entrar na gestão corrente planeada. Esta despesa deve constar do orçamento previsional e o contrato deve ser aprovado pela assembleia.

É precisamente aqui que o processo encrava: muitos administradores encadeiam intervenções pontuais de urgência durante três anos, com um custo acumulado muito superior ao de um contrato anual, porque nenhuma deliberação foi alguma vez corretamente preparada.

O que diz o regulamento sanitário departamental

O Regulamento Sanitário Departamental (RSD), cujo modelo nacional é retomado em cada departamento da Île-de-France, impõe aos proprietários e gestores manter os locais e as suas imediações em estado permanente de limpeza e aí assegurar a luta contra roedores e insetos. Os artigos 119 a 121 e 130 do RSD-tipo visam explicitamente a desratização e a desinsetização dos imóveis, dos locais de armazenamento de resíduos e dos vazios sanitários.

Por outras palavras, o condomínio não tem a escolha do se, apenas do como. Um condómino que vote contra qualquer dispositivo de combate não elimina a obrigação: expõe simplesmente o condomínio a uma notificação do serviço municipal de higiene e saúde, ou até a uma execução coerciva a expensas do condomínio. É um argumento a incluir na nota explicativa junta à convocatória; muda radicalmente o tom do debate.

Que maioria para votar um contrato de desratização?

Na esmagadora maioria dos casos: o artigo 24

Um contrato de manutenção corrente relativo à conservação do imóvel está sujeito à maioria do artigo 24 da lei de 10 de julho de 1965: maioria dos votos expressos pelos condóminos presentes, representados ou que tenham votado por correspondência. As abstenções não contam. É a maioria mais acessível e é a que se aplica a:

• a celebração ou renovação de um contrato anual de desratização e desinsetização das partes comuns;
• a aprovação do orçamento previsional que integra essa rubrica;
• a aprovação de um plano de tratamento coletivo contra percevejos ou baratas nas partes comuns.

Quando se passa para o artigo 25?

A maioria absoluta do artigo 25 (maioria dos votos de todos os condóminos, presentes ou não) torna-se necessária quando a deliberação ultrapassa a manutenção e toca em obras ou equipamentos:

A armadilha clássica: uma deliberação única que mistura «contrato anual + obras de obturação das redes». Se for votada em bloco ao abrigo do artigo 24, um condómino pode pedir a sua anulação. Separe sempre em duas deliberações distintas, com a maioria indicada para cada uma.

O caso das frações autónomas

O condomínio não pode impor um tratamento no interior de uma habitação sem fundamento. Em contrapartida, no caso dos percevejos ou das baratas germânicas, um plano de tratamento por caixa de escadas não tem qualquer hipótese de êxito se as habitações não forem inspecionadas. A solução prática: votar uma deliberação que autorize o administrador a mandar realizar a inspeção e o tratamento das frações autónomas, a cargo do condomínio, com repartição por caixa de escadas ou por edifício, e um calendário de acesso. É a abordagem detalhada no nosso artigo sobre os percevejos em todo o edifício, onde a recusa de acesso de um único ocupante basta para relançar a infestação.

Os documentos a juntar à convocatória

É aqui que se decidem 80 % das rejeições. O decreto de 17 de março de 1967 impõe que se notifiquem, com a convocatória, os documentos que permitam aos condóminos pronunciar-se com conhecimento de causa. Para uma deliberação «contrato de desratização», isso significa, no mínimo:

1. O ou os orçamentos, com o respetivo conteúdo detalhado: número de passagens, perímetro exato (caves, compartimentos do lixo, locais técnicos, condutas, pátios, estacionamentos), número e tipo de estações de isco, produtos e substâncias ativas, prazo de intervenção após aviso, modalidades de reporte.
2. A nota explicativa: constatação da infestação, historial dos avisos, custo acumulado das intervenções pontuais dos dois últimos anos, menção ao RSD.
3. O projeto de contrato quando o prestador o fornece, ou no mínimo as suas condições gerais e o prazo de vinculação.
4. As certificações do prestador: Certibiocide para os aplicadores e, se for o caso, a certificação CEPA EN 16636, que atesta um processo normalizado de gestão de pragas.

Um orçamento sem perímetro quantificado, sem frequência e sem prazo de intervenção não é um orçamento: é um folheto comercial. Não permite qualquer comparação e não protege o condomínio em caso de falha.

Para construir estes documentos a montante, o mais eficaz continua a ser partir de um documento de referência que descreva o património e as exigências. O nosso guia sobre o caderno de encargos 3D para um senhorio ou um administrador de condomínio detalha as cláusulas a exigir e as provas a solicitar.

A consulta ao mercado: obrigatória ou não?

O limiar votado pela assembleia

O artigo 21 da lei de 1965 prevê que a assembleia geral fixe um montante a partir do qual a consulta ao mercado é obrigatória para os contratos e empreitadas, e que o conselho fiscal seja então consultado. Esse limiar é votado por maioria do artigo 25. Em muitos condomínios da Île-de-France, situa-se entre 3 000 e 10 000 € sem IVA.

Na prática, um contrato anual de desratização para um imóvel de 40 a 80 frações negoceia-se muitas vezes entre 800 e 3 000 € por ano: fica, portanto, abaixo do limiar, e a consulta ao mercado não é juridicamente obrigatória. Continua a ser fortemente recomendada. Dois ou três orçamentos comparáveis na convocatória desarmam 90 % das objeções em sessão e permitem ao conselho fiscal emitir um parecer fundamentado.

Como tornar os orçamentos realmente comparáveis

Três propostas com perímetros diferentes não se comparam. O método que funciona consiste em enviar a todos os candidatos o mesmo documento: planta das caves, lista dos locais, número de frações, historial dos avisos e a grelha de resposta a preencher. Um conselho fiscal que prepara este dossiê com um dossiê com separadores e um caderno de registos dispõe de um verdadeiro processo de consulta, oponível ao prestador selecionado.

Exija que cada orçamento quantifique separadamente:

• a implementação inicial (diagnóstico, colocação das estações, planta de localização);
• a subscrição recorrente (número de visitas, duração da passagem, locais visitados);
• as intervenções suplementares após aviso (preço unitário, prazo contratual);
• a componente de desinsetização, se estiver incluída;
• a eventual desinfeção dos locais contaminados, que obedece a uma lógica e a uma norma próprias (NF T72-281 para os processos de desinfeção por via aérea).

Redigir a deliberação: o texto que passa

Uma deliberação vaga perde-se no debate. Eis a estrutura de um texto robusto.

Deliberação n.º X — Celebração de um contrato anual de desratização e desinsetização das partes comuns (maioria do artigo 24)

A assembleia geral, depois de tomar conhecimento dos orçamentos notificados com a convocatória (empresas A, B e C), da nota explicativa do administrador e do parecer do conselho fiscal, decide confiar à empresa ……… a prestação de desratização e desinsetização das partes comuns do imóvel, segundo o orçamento n.º ……… de ………, pelo montante anual de ……… € com IVA incluído, por um prazo de um ano renovável por renovação automática até ao limite de três anos, rescindível pelo administrador a pedido do conselho fiscal mediante um pré-aviso de três meses.

A assembleia confere mandato ao administrador para assinar o contrato, inscrever a despesa no orçamento previsional no capítulo «manutenção das partes comuns» e transmitir cada relatório de intervenção ao conselho fiscal.

Os quatro pontos que fazem a diferença: o montante máximo, o prazo com possibilidade de saída, o capítulo orçamental (logo, a chave de repartição) e a obrigação de reporte. Sem este último, daqui a um ano ninguém saberá se o contrato serviu para alguma coisa.

Como é repartida a despesa?

A regra: os encargos gerais

A desratização das partes comuns é um encargo de administração e manutenção do imóvel: reparte-se, salvo cláusula em contrário do regulamento do condomínio, de acordo com as permilagens de encargos gerais. Um condómino do 6.º andar que nunca viu um rato participa, portanto, no financiamento, tal como participa na manutenção da cobertura.

As exceções frequentes

• Encargos especiais por edifício ou por caixa de escadas: quando o regulamento prevê grelhas distintas, um tratamento limitado ao edifício B deve ser repartido pela grelha do edifício B. Um erro de grelha é um motivo clássico de contestação do aviso de pagamento.
• Estacionamentos e caves: alguns regulamentos impõem uma chave específica para as caves. Um contrato que cubra maioritariamente os estacionamentos deve tê-lo em conta, um ponto que detalhamos no artigo dedicado aos ratos no estacionamento subterrâneo.
• Frações comerciais no rés-do-chão: o contrato de arrendamento comercial e o regulamento do condomínio podem transferir uma parte para o arrendatário. A questão de quem paga realmente é tratada no nosso artigo sobre os roedores num comércio no rés-do-chão.
• Culpa de um condómino: se a infestação provém de uma fração específica (acumulação de resíduos, alimentação de animais, habitação em estado de insalubridade), o condomínio pode responsabilizar o ocupante e exigir-lhe o custo adicional. Isso pressupõe provas: constatações datadas, fotografias, relatórios de intervenção nominativos.

Preparar a sessão: o que faz inclinar a votação

A votação de um contrato ganha-se antes da assembleia, junto do conselho fiscal. Quatro elementos pesam sistematicamente:

1. O custo comparado. Alinhe numa linha o total das intervenções de urgência dos últimos 24 meses e o montante anual do contrato proposto. Na maioria dos condomínios infestados da Île-de-France, o segundo é inferior ao primeiro.
2. As provas da infestação. Fotografias com data e hora dos dejetos, embalagens roídas, tocas junto às paredes. Um simples detetor de movimento com visão noturna colocado durante uma semana no compartimento do lixo produz imagens que encerram o debate sobre a realidade do problema.
3. A cronologia do risco. Uma notificação do serviço de higiene, uma queixa na câmara municipal ou uma reclamação de um comerciante vizinho transformam a despesa em proteção jurídica.
4. A componente de prevenção a custo zero. O contrato nunca será suficiente por si só. Recorde as medidas de acompanhamento: fecho efetivo do compartimento de resíduos, contentores com tampa intacta, rodapés de porta com escova nos acessos às caves e armazenamento dos produtos de limpeza em caixas de arrumação herméticas, em vez de caixas de cartão no chão. Para os locais mais expostos, uma grelha de ventilação em aço inoxidável colocada nas frestas custa algumas dezenas de euros e elimina definitivamente um ponto de entrada.

Depois da votação: manter o contrato vivo

Um contrato votado e depois esquecido perde o interesse logo no segundo ano. O conselho fiscal deve receber cada relatório de intervenção, verificar a data real das passagens, o número de estações consumidas e as recomendações não seguidas. Um dossiê dedicado, conservado na portaria ou no escritório do administrador, com as fichas de dados de segurança dos produtos e a planta de localização, constitui o processo a apresentar em caso de inspeção. Mais simplesmente, uma lista de verificação impressa e uma lanterna LED recarregável na portaria permitem ao porteiro fazer a ronda mensal dos pontos sensíveis e dar o alerta antes de a infestação voltar a ser visível.

Para os condomínios que pretendam enquadrar esta abordagem a longo prazo, as fórmulas de compromisso plurianual estão detalhadas na nossa página contratos anuais, e o acompanhamento específico dos gestores na página administradores de condomínio. Um pedido orçamentado e adaptado ao seu património pode ser formulado a partir da página orçamento.

O essencial a reter

• Um contrato recorrente de desratização vota-se em assembleia geral por maioria do artigo 24; apenas as obras associadas dependem do artigo 25 e devem ser objeto de uma deliberação separada.
• Os orçamentos detalhados, a nota explicativa e as certificações do prestador devem ser notificados com a convocatória, sob pena de rejeição ou anulação.
• A consulta ao mercado só é obrigatória acima do limiar votado pela assembleia, mas três orçamentos comparáveis sobre um mesmo perímetro continuam a ser o melhor instrumento de persuasão.
• A repartição segue os encargos gerais, salvo chave especial por edifício, por cave ou transferência contratual para uma fração comercial.
• O RSD impõe a luta contra os roedores: a assembleia escolhe o prestador e o orçamento, não a existência da obrigação.