Schädlinge im Neubau: Wer muss handeln?

Die Wohnanlage wurde im März übergeben. Achtundzwanzig Wohnungen, Energielabel im Eingangsbereich ausgehängt, gefliester Müllraum, Tiefgarage noch sauber. Im Oktober melden drei Käufer im Erdgeschoss nächtliche Geräusche in der Küchenverkleidung, und der Hauswart findet Kot auf der Schwelle des Technikraums. Der erste Reflex des neu gebildeten Verwaltungsbeirats: einen Dienstleister anrufen und eine Position im Budget beschließen. Genau das ist der Fehler, der am teuersten wird.

In einem neuen Gebäude ist ein Nagerbefall fast nie ein Instandhaltungsproblem: Er ist das Erkennungszeichen eines Baumangels, der noch unter Garantie steht. Leitungsdurchführungen, die eine erdberührte Wand ohne Dichtmanschette queren, offen gelassene Schachtöffnungen zwischen Keller und erster Etage, Lüftungsgitter des Kriechkellers mit zu großer Maschenweite, Müllraumtür mit 2 cm Spalt an der Schwelle, Bodenablauf ohne Rückstauklappe. Diese Mängel gehen den Bauträger und die ausführenden Firmen an, nicht das laufende Budget der Eigentümergemeinschaft.

Dieser Artikel beschreibt, wie man den Mangel qualifiziert, welche Garantien je nach Übergabedatum gelten, wie man Schreiben formuliert, die den Bauträger tatsächlich binden, und wie man im Notfall behandelt, ohne die eigenen Beweise zu zerstören.

Moderne Wohngebäude mit Balkonen, umgeben von Rasen, Sträuchern und jungen Bäumen

Warum ein Neubau schneller befallen wird als ein Altbau

Die Baustelle hat die Nager schon vor der Übergabe angelockt

Eine Baustelle über achtzehn Monate ist eine Speisekammer: Kantinen der Baustelleneinrichtung, Lebensmittelabfälle, Erdarbeiten, die die Wanderrattenkolonien des benachbarten Abwassernetzes aufschrecken. Wenn die Firmen abziehen, verschwindet die auf dem Grundstück vorhandene Nagerpopulation nicht: Sie sucht einen neuen Unterschlupf, und das gerade geschlossene Gebäude ist der beste verfügbare. Es ist derselbe Mechanismus wie bei Straßenbauarbeiten in der Nähe eines Gebäudes, mit dem Unterschied, dass das befallene Gebäude hier das der Baustelle selbst ist.

Nur sehr wenige private Bauverträge sehen eine Rattenbekämpfung vor der Übergabe vor. Der Standardvertrag enthält eine Endreinigung, selten eine Schädlingsbekämpfungsleistung mit Bericht. Ergebnis: Das Gebäude wird mit einer im Keller etablierten Population übergeben, unsichtbar in den ersten Monaten geringer Belegung, sichtbar im Herbst, wenn die Zentralheizung anläuft und die Wohnungen sich füllen.

Die technischen Leitungen eines neuen Gebäudes sind mehr, nicht weniger

Kontraintuitiv, aber durchgängig: Ein Gebäude nach RE 2020 hat viel mehr Durchbrüche als ein Haussmann-Altbau. Lüftung mit Wärmerückgewinnung, Abluftkanäle, Glasfaser-Leerrohre, Ladesäulenstränge für Elektrofahrzeuge, Fernwärmeleitungen, Hebeanlagen, manchmal ein Erdwärmetauscher. Jede Leitung durchquert mehrere Bauteile, und jede Durchführung ist eine Schwachstelle, wenn sie nicht mit Mörtel oder der vorgesehenen Brandschutzmanschette verschlossen wurde. Das Verschließen ist oft der letzte Handgriff eines Gewerks, das am Bauende in der Hektik der Übergabe vorbeikommt.

Eine Maus schlüpft durch eine Öffnung von 6 mm, eine Wanderratte durch 20 mm. Ein Ringspalt von 15 mm um ein PVC-Rohr von 100 mm genügt, um das gesamte Gebäude zu öffnen – nach der vertikalen Logik, die wir in unserem Artikel über Technikschächte als Rattenautobahn beschrieben haben.

Die häufigsten Schwachstellen beim Bauträgerkauf (VEFA)

Eine seriöse Aufnahme erfolgt mit Lampe in der Hand und Rollmaß: Eine leistungsstarke wiederaufladbare Taschenlampe und ein Satz Inspektionsspiegel erlauben es, jeden Ringspalt fotografisch zu dokumentieren – das hat in einer Akte mehr Wert als eine literarische Beschreibung.

Welche Garantie gilt je nach Übergabedatum

Der Rahmen ist der des Code civil (französisches Zivilgesetzbuch) und des Code de la construction et de l'habitation (Bau- und Wohnungsgesetzbuch) in der für Käufe vom Bauträger vor Fertigstellung geltenden Fassung. Drei Regelungen überlagern sich.

Die Fertigstellungsgarantie: ein Jahr, am einfachsten durchzusetzen

Vorgesehen in Artikel 1792-6 des Code civil, läuft sie ein Jahr ab Abnahme der Arbeiten und deckt alle gemeldeten Mängel, ob sie im Abnahmeprotokoll vorbehalten oder im Laufe des Jahres entdeckt wurden. Ihr Vorteil: keine Diskussion über die Schwere des Mangels. Eine im ersten Jahr gemeldete, nicht verschlossene Leitungsdurchführung muss von der Firma nachgearbeitet werden, Punkt.

Das ist das bequemste Zeitfenster. Es setzt voraus, dass der Verwalter – oft ein vom Bauträger bestellter provisorischer Verwalter, was einen bekannten Interessenkonflikt schafft – seine Aufnahmearbeit macht. Wenn der provisorische Verwalter zögert, folgt die Übernahme der Akte durch den neu gewählten Verwalter derselben Logik wie beim Verwalterwechsel mit laufender Schädlingsakte.

Die zehnjährige Bauwerksgarantie: zehn Jahre, aber die Unbrauchbarkeit muss bewiesen werden

Artikel 1792 des Code civil deckt zehn Jahre lang Schäden, die die Standsicherheit des Bauwerks beeinträchtigen oder es für seinen Zweck unbrauchbar machen. Ein chronischer Befall infolge eines Dichtigkeitsmangels der Bausubstanz wurde von den Gerichten auf dieser Grundlage bereits anerkannt, vorausgesetzt, drei Dinge werden nachgewiesen:

1. das Bestehen eines genauen und lokalisierten Baumangels (nicht „Ratten im Gebäude");
2. der Ursachenzusammenhang zwischen diesem Mangel und dem Befall (Laufwege, Markierungen, Spurenverfolgung);
3. die Unbewohnbarkeit oder Nichteignung des betroffenen Raums für seinen Zweck.

In der Praxis läuft der dritte Punkt über konkrete Belege: Bescheinigungen von Bewohnern, Feststellungen durch einen Gerichtsvollzieher, Betriebsunterbrechung eines Ladens im Erdgeschoss, Bericht des kommunalen Gesundheitsamtes. Ein Gefühl der Belästigung genügt nicht.

Die Funktionsgarantie: zwei Jahre für Ausstattungselemente

Artikel 1792-3 deckt zwei Jahre lang die trennbaren Ausstattungselemente: Gitter, Klappen, Türen, Rückstauklappen. Das ist oft die richtige Grundlage für ein Lüftungsgitter mit unpassender Maschenweite oder eine defekte Rückstauklappe – Mängel, die nicht unter die Zehnjahresgarantie fallen, aber der ausführenden Firma zuzurechnen bleiben.

Innenhof von Wohngebäuden mit Balkonen, Bänken und gepflastertem Weg, Schwarz-Weiß-Foto

Eine belastbare Akte aufbauen: die Methode in vier Schritten

1. Dokumentieren, bevor behandelt wird – nicht danach

Der häufigste Fehler: einen Dienstleister rufen, die Durchlässe mit Mörtel verschließen lassen und dann dem Bauträger schreiben. Die Beweise sind verschwunden. Die richtige Reihenfolge ist umgekehrt.

• Jeden Mangel mit einem Maßstabselement fotografieren (ausgezogenes Maßband, 2-Euro-Münze) und mit Zeitstempel der Kamera.
• Die genaue Lage erfassen: Gebäude, Ebene, Raum, Wand, ungefähre Höhe.
• Die Meldungen der Bewohner nach Datum, Wohnung und Art zusammenstellen (Geräusch, Kot, Schaden, direkte Beobachtung).
• Eine schriftliche Diagnose von einem Certibiocide-zertifizierten Unternehmen erstellen lassen, mit Angabe der Art, der Einschätzung des Befallsdrucks, der erkannten Laufwege und vor allem der festgestellten Eintrittsstellen. Dieses Dokument ist das Kernstück der Akte; unser Leitfaden zum Lesen eines Einsatzberichts erläutert im Detail, was er enthalten muss.

Ein Spurennachweis mit Spurenpuder und einige Fraßindikatoren erlauben es, die Aktivität über die Zeit zu belegen – das zählt mehr als ein Einzelfoto.

2. Im Notfall behandeln, ohne Unumkehrbares zu zerstören

Natürlich kann man nicht auf ein Gutachten warten, um zu handeln: Der Verwalter hat eine Pflicht zur Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen und zur Sicherheit der Bewohner, und die regionale Hygieneverordnung schreibt die Nagerbekämpfung in Gebäuden vor. Die Antwort lautet: reversible Behandlung.

• gesicherte Köderstationen und mechanische Fallen im Keller, gemäß den Regeln, die wir in unserem Artikel über Rodentizidköder im Mehrfamilienhaus in Erinnerung rufen;
• vorläufige und erkennbare Verschlüsse: Edelstahlwolle, vorgesetzt befestigtes Gitter mit 5-mm-Maschen, angeschraubte Türbodenbürste – alles demontierbar, alles vor dem Einbau fotografiert;
• keine endgültige Instandsetzung mit Mörtel oder Harz an den streitigen Stellen vor dem Gutachten, außer bei dokumentierter unmittelbarer Gesundheitsgefahr.

Eine Rolle feinmaschiges Edelstahlgitter und eine Türbodenbürste aus Aluminium kosten einige Dutzend Euro und blockieren für die Dauer des Verfahrens die wesentlichen Zugänge. Die vollständige Methode steht in unserem Leitfaden zum Verschließen der Eintrittsstellen im Gebäude.

3. An den richtigen Empfänger schreiben, mit den richtigen Worten

Das Standardschreiben „es gibt Ratten, tun Sie etwas" eröffnet keinerlei Ansprüche. Das wirksame Schreiben – per Einschreiben mit Rückschein, an den Bauträger/Verkäufer gerichtet und in Kopie an die betroffenen Firmen, soweit bekannt – enthält:

• die Bezeichnung des Bauvorhabens, das Abnahmedatum und das Übergabedatum der Einheiten;
• die nummerierte Liste der Mängel mit Lage und beigefügten Fotos;
• die herangezogene Rechtsgrundlage (1792-6, 1792-3 oder 1792 des Code civil);
• die genaue Forderung: Nacharbeit der Durchführungen, Austausch der Gitter, Einbau von Rückstauklappen und Übernahme der erforderlich gewordenen Schädlingsbekämpfungsleistungen;
• eine Antwortfrist (fünfzehn bis dreißig Tage) und den Hinweis, dass andernfalls eine Meldung an die Bauwerksversicherung erfolgt.

Die Meldung an die Bauwerksversicherung (assurance dommages-ouvrage) ist der wirksamste Hebel der Zehnjahresgarantie: Der Versicherer hat sechzig Tage, um seine Position mitzuteilen, und im Fall der Anerkennung neunzig Tage, um eine Entschädigung anzubieten. Dieser gesetzliche Zeitplan bindet viel stärker als eine gütliche Mahnung.

4. Die Eigentümergemeinschaft entscheiden lassen, ohne die Behandlung zu blockieren

Zwei getrennte Beschlüsse müssen in die Eigentümerversammlung, und sie zu vermischen kostet ein Jahr:

• die Bekämpfung und der Wartungsvertrag, die zur laufenden Verwaltung gehören und vom Verwalter im Rahmen seiner Vollmachten beauftragt oder mit der Mehrheit nach Artikel 24 beschlossen werden können – die Mechanik der Abstimmung wird in unserer Anleitung zum Beschluss eines Rattenbekämpfungsvertrags in der Eigentümerversammlung erläutert;
• die Klage gegen den Bauträger, die eine ausdrückliche Ermächtigung des Verwalters durch die Versammlung erfordert, mit Budget für Gutachten und Anwaltshonorare.

Den zweiten ohne den ersten zu beschließen lässt das Gebäude während des Verfahrens befallen; nur den ersten zu beschließen bedeutet, einen Baumangel endgültig selbst zu bezahlen.

Untersicht eines Innenhofs eines Wohngebäudes mit roten Fassaden und wolkigem Himmel

Die Grenzfälle, die die Akte scheitern lassen

Wenn die Nutzung des Gebäudes das Problem geschaffen hat

Der Bauträger wird systematisch mangelnde Instandhaltung entgegenhalten – manchmal zu Recht. Ein korrekt geplanter Müllraum, dessen Türen dauerhaft offen blockiert sind, nicht zurückgestellte Container, im Keller gelagerte Kartons, Tierfütterung im Hof: Solche Nutzungen erzeugen einen Befall, den kein Baumangel erklärt. Die Akte muss daher zweigleisig sein – Nachweis des Mangels und Beweis einer normalen Nutzung, was ein seit der Übergabe geführtes Register voraussetzt. Welche Belege dort aufzubewahren sind, listet unser Artikel über das Hygieneregister für Schädlinge im Gebäude auf.

Wenn die Abnahmevorbehalte nicht erledigt wurden

Viele Übergabeprotokolle erwähnen bereits „nicht verschlossene Schachtöffnungen" oder „fehlendes Lüftungsgitter". Ein im ersten Jahr nicht erledigter Vorbehalt ist ein Vorteil, kein Nachteil: Er datiert den Mangel und beweist, dass der Verkäufer davon wusste. Man muss das Dokument allerdings wiederfinden – ein weiterer Grund, die Unterlagen des provisorischen Verwalters vollständig einzufordern.

Wenn der Befall aus dem öffentlichen Netz kommt

Die Wanderratten in der Île-de-France wandern durch die Abwassernetze. Liegt die Eintrittsstelle in einem defekten Anschluss auf öffentlichem Grund, verschiebt sich die Verantwortung zum Netzbetreiber, und die Kanal-TV-Inspektion wird zum entscheidenden Beweisstück. Die kommunalen Hygiene- und Gesundheitsämter verfügen über diese Art der Feststellung und führen sie auf Meldung durch.

Zum Mitnehmen: In einer Wohnanlage unter zehn Jahren ist die erste sinnvolle Ausgabe kein Dreijahresvertrag zur Rattenbekämpfung, sondern eine schriftliche Diagnose der Eintrittsstellen. Sie entscheidet darüber, wer die nächsten zehn Jahre zahlt.

Der Zeitplan einer gut geführten neuen Eigentümergemeinschaft

Ein übergebenes Bauvorhaben wird nach einem einfachen Rhythmus geprüft, den jeder Verwaltungsbeirat ohne besondere technische Kenntnisse einhalten kann:

1. Monat 0 bis 2: vollständige Begehung von Kellern, Technikräumen, Kriechkeller und Müllraum mit fotografischer Aufnahme der Durchführungen. Idealerweise mit dem beauftragten Schädlingsbekämpfer.
2. Monat 3: gesammeltes Mängelschreiben an den Bauträger für die festgestellten Mängel, innerhalb der Fertigstellungsgarantie.
3. Monat 6 bis 9: Kontrolle der Erledigung der Vorbehalte, Einbau der endgültigen Verschlüsse, sobald die Nacharbeiten festgehalten sind.
4. Monat 10 bis 11: letzte Mahnung vor Ablauf der Fertigstellungsgarantie, mit Inverzugsetzung.
5. Jahr 2: Überprüfung der trennbaren Ausstattungselemente (Gitter, Rückstauklappen, Türbodendichtungen) vor Ablauf der Funktionsgarantie.

Ein Gebäudewartungsheft mit nummerierten Blättern und eine Kamera mit Datumsangabe genügen, um diese Chronologie zu halten; wesentlich ist, dass die Belege nach Raum geordnet sind, nicht nach Eingangsdatum.

Für ältere Gebäude oder Verwalter, die die Leistung über mehrere Objekte strukturieren wollen, sind die technischen Kriterien, die in eine Ausschreibung gehören, in unserem Leitfaden zum Erstellen eines Leistungsverzeichnisses für Schädlingsbekämpfung aufgeführt; Orientierungspunkte zur gemeinschaftlichen Kostenübernahme finden sich auf unseren Seiten Verwalter und Mehrfamilienhaus.

Was Sie diese Woche tun sollten, wenn Ihre Wohnanlage unter zehn Jahre alt ist

• Das Abnahmedatum der Arbeiten und das Übergabedatum der Einheiten herausfinden: alles Weitere hängt davon ab.
• Mit einer Lampe in den Keller gehen und jedes Leerrohr, jede Klappe, jedes Gitter fotografieren.
• Vom Dienstleister eine schriftliche Diagnose der Eintrittsstellen verlangen, getrennt vom Behandlungsangebot.
• Dem Bauträger vor jeder endgültigen Instandsetzung schreiben, per Einschreiben.
• Zwei getrennte Beschlussanträge auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung setzen: Behandlung und Ermächtigung zur Klage.

Ein Befall in einem Neubau ist kein unausweichliches Schicksal des Städtebaus im Großraum Paris. Es ist ein Ausführungsmangel, dessen Kosten noch auf den übertragen werden können, der ihn verursacht hat – vorausgesetzt, man beweist ihn, bevor man ihn behebt. Für eine technische Bestandsaufnahme Ihrer Wohnanlage erstellt unser Team ein Angebot für Diagnose und Behandlung, zugeschnitten auf neuere Eigentümergemeinschaften.