Rehabilitación energética: desratizar antes de aislar

El expediente llega siempre demasiado tarde. Un edificio de 54 viviendas en Val-de-Marne, aislamiento térmico por el exterior (SATE) aprobado en la junta general de junio, andamio montado a finales de septiembre, revestimiento y 16 cm de lana colocados antes de las primeras heladas. En febrero, tres viviendas del último piso informan de ruidos de roeduras nocturnas en los muros. La empresa de rehabilitación remite al administrador, el administrador a la desratización, y el desratizador explica que habrá que abrir el sistema de aislamiento en varios puntos. El presupuesto de reparación supera el coste de la campaña de desratización que debería haberse hecho seis meses antes, y la garantía de acabado perfecto no cubre nada, puesto que la colocación es conforme.

Este escenario se multiplica en la región de Île-de-France a medida que se suceden las rehabilitaciones integrales al amparo de MaPrimeRénov' Copropriété y de las ayudas de la Agence nationale de l'habitat (Anah). Se aísla, se calorifugan las redes, se sustituyen las carpinterías, se cierran los cajones de persiana… y, de paso, se ofrece a las ratas y los ratones kilómetros de galerías templadas, invisibles e inaccesibles.

Lo que está en juego no es ecológico ni anecdótico: es una cuestión de secuenciación de la obra. Una campaña de desratización y un sellado realizados antes de la colocación cuestan una fracción de lo que cuesta la misma operación después. Eso sí, alguien, por parte de la propiedad, tiene que haberlo incluido en el programa.

Fachadas de edificios de viviendas con escaleras de incendios y ventanas, vistas en contrapicado en la ciudad

Por qué la rehabilitación energética acelera las infestaciones

Los aislantes son un hábitat, no un obstáculo

Las lanas minerales (lana de vidrio, lana de roca), los aislantes de origen biológico (celulosa, fibra de madera) y los paneles de poliestireno expandido no alimentan a los roedores, pero les ofrecen las tres condiciones que buscan: una temperatura estable, un medio blando donde excavar una madriguera y una protección total frente a los depredadores y la luz. Un ratón común (Mus musculus) necesita un paso de 6 a 7 mm; una rata de alcantarilla (Rattus norvegicus) roe sin dificultad el poliestireno, una lámina impermeable, un sellado de silicona o un tubo de PVC.

En un SATE, la cámara de aire entre el muro de soporte y el acabado, los perfiles del revestimiento, los frentes de forjado y las salidas de ventilación forman una red vertical continua desde el sótano hasta la cubierta. En un aislamiento de bajo cubierta, la capa insuflada se convierte en una madriguera a cielo abierto. El resultado es bien conocido por los técnicos térmicos: las galerías compactan el aislante, crean puentes térmicos y las manchas de orina saturan progresivamente el material; el tema se solapa con el de las ratas y ratones en el desván.

El calorifugado del sótano: la trampa clásica

El calorifugado de las redes de calefacción y de agua caliente sanitaria en el sótano es una de las actuaciones más subvencionadas, porque es rentable y sencilla. Consiste en recubrir las tuberías con coquillas aislantes colocadas en toda su longitud, a menudo en el techo de sótanos y aparcamientos. Se crea así una autopista horizontal, templada, en altura, inaccesible al personal de mantenimiento e ideal para circular de un portal a otro. Las bridas de sujeción y las películas de aluminio quedan perforadas en pocas noches.

La misma lógica se aplica a los patinillos técnicos rehabilitados, los huecos de ascensor renovados y los cuartos técnicos recompartimentados. Cada metro de red nueva sin sellar en el paso de muro es una puerta abierta. El cuarto de contadores es el ejemplo más frecuente.

La propia obra desplaza a las poblaciones

Las obras alteran las madrigueras exteriores, los zócalos de los edificios, las zonas verdes excavadas para las redes, los accesos a sótanos abiertos. Los roedores no desaparecen: se desplazan hacia el interior del edificio en un plazo típico de dos a cuatro semanas tras el inicio de los movimientos de tierra, un mecanismo ya descrito para las obras de vía pública y de rehabilitación de fachadas. A ello se suman, durante toda la duración de la obra, las casetas de obra, los restos de comida de los operarios y los contenedores sin cubrir.

El diagnóstico de plagas previo: qué debe contener

Antes de votar las obras, o a más tardar antes de la orden de inicio, conviene que la propiedad encargue un informe del estado de la infestación a una empresa titular del certibiocide y, a ser posible, de una certificación CEPA CEN 16636. Este documento no tiene nada que ver con un presupuesto comercial: es una pieza técnica anexa al expediente de obra.

Debe incluir:

• Un plano del edificio con los indicios detectados: excrementos, rastros de paso, marcas de grasa, roeduras, madrigueras, huellas en el polvo, olor a orina. Un indicio localizado vale más que una apreciación global del tipo «presencia de roedores».
• La identificación de la especie: la estrategia difiere entre el ratón común (numerosos puntos de cebo, bajo consumo de agua, territorio de unos pocos metros) y la rata de alcantarilla (madrigueras exteriores, desconfianza alimentaria, territorio de 50 m o más).
• El inventario de los puntos de entrada que debe tratar la obra: pasos de tuberías, rejillas de ventilación inferior y superior, umbrales de puertas de sótano, holguras bajo los portones de aparcamiento, trampillas de vertido de basuras, pozos de saneamiento.
• La lista de las fuentes de alimento: cuarto de basuras, compostador, alimentación de animales, almacenes de comercios en planta baja.
• Fotografías fechadas, útiles en caso de litigio posterior con la empresa constructora o con el seguro decenal.

Para las inspecciones en cámaras sanitarias, bajo cubierta o detrás de un trasdosado, los técnicos utilizan habitualmente una cámara de inspección endoscópica de unos pocos milímetros de diámetro, que evita abrir a ciegas. Es también la herramienta que permite documentar un paso de conducto antes de cerrarlo definitivamente.

Regla sencilla: todo volumen que vaya a quedar inaccesible tras las obras debe inspeccionarse, sanearse y fotografiarse antes del cierre. Lo que no se ve antes de la colocación no se verá durante veinte años.

El calendario que hay que respetar

El error más extendido consiste en prever «una desratización» el mes del arranque de la obra, como si fuera un servicio de limpieza. Un tratamiento de roedores no se mide en visitas, sino en duración: la caída de la actividad se evalúa a lo largo de varias semanas.

La fase de saneamiento es la que se olvida con más frecuencia. Colocar un revestimiento nuevo sobre un aislante existente cargado de excrementos equivale a encerrar una fuente de olores, alérgenos y contaminación. El protocolo de limpieza, de humidificación previa de las manchas y de desinfección se detalla en nuestra guía sobre la desinfección después de una infestación de roedores.

Recordemos el motivo sanitario: la leptospirosis se transmite por la orina de los roedores, y Santé publique France registra varios centenares de casos al año en la Francia metropolitana. El INRS clasifica los trabajos en presencia de excrementos de roedores entre las situaciones que exigen protección respiratoria. Una mascarilla FFP3 desechable y unos guantes de manguito largo no son un exceso de celo: figuran en las recomendaciones de los servicios de prevención para cualquier intervención en bajo cubierta o en cámara sanitaria contaminada.

Las cláusulas que deben figurar en el contrato de obra

Aquí se decide el 80 % del resultado. Los pliegos de prescripciones técnicas de las rehabilitaciones energéticas en Île-de-France los redactan proyectistas especializados en térmica, que razonan en términos de resistencia térmica y de estanqueidad al aire, rara vez de estanqueidad frente a los roedores. Unas pocas líneas bastan para cambiar la situación.

Capítulo de obra gruesa / SATE

• Obturación de todos los pasos de muro con mortero con carga o espuma expansiva armada con una malla metálica: una espuma de poliuretano sola queda roída en pocas noches.
• Cierre de las entradas de aire inferior y superior del sistema de aislamiento con rejilla o malla de acero inoxidable de luz máxima de 5 mm, fijada mecánicamente, nunca simplemente pegada.
• Perfil metálico continuo en el arranque del SATE, a 20 cm por encima del suelo acabado, para impedir el acceso a la cámara de aire.
• Protección de las aristas salientes de poliestireno en planta baja con perfil rígido en los dos primeros metros.

Capítulo de carpinterías y oscurecimiento

• Sustitución de las juntas de cepillo de umbrales y de los bajos de puertas de cuartos técnicos y trasteros; una puerta de sótano con una holgura de 12 mm no detiene a una rata de alcantarilla.
• Cajones de persiana: obturación de los laterales y de las salidas de cinta, puntos de entrada clásicos desde una fachada aislada.

Capítulo de fontanería / calefacción

• En el calorifugado: collarines metálicos en los pasos de muros y forjados, y cintas de acabado fijadas con bridas de acero inoxidable y no con simple cinta adhesiva de aluminio.
• Mantenimiento de una separación mínima de 5 cm entre las redes calorifugadas y los paramentos, para permitir la inspección visual.

Cláusulas administrativas

• Obligación para la empresa constructora de cubrir los contenedores, almacenar las comidas en recipientes cerrados y limpiar a diario las casetas de obra, con penalización contractual en caso de incumplimiento.
• Punto de parada antes del cierre de los volúmenes: la colocación del acabado no puede comenzar hasta que se haya visado el acta de control de plagas.
• Servicio DDD identificado como capítulo independiente o como opción valorada, con informe de intervención por visita. La redacción de esta parte sigue la misma lógica descrita en nuestra guía sobre el pliego de condiciones de un servicio DDD.

Quién decide, quién paga, cómo someterlo a votación

En una comunidad de propietarios, el diagnóstico de plagas previo y la campaña de desratización corresponden al mantenimiento de los elementos comunes: decisión por la mayoría del artículo 24 de la ley del 10 de julio de 1965 cuando se trata de un servicio de mantenimiento, e integración en la propia votación de las obras cuando el sellado se convierte en una obra (rejillas, perfiles, obturaciones definitivas). En la práctica, lo más eficaz es hacer figurar la partida «desratización y sellado previos» en el mismo presupuesto global que las obras, para evitar una segunda votación en junta y para que sea elegible a la misma financiación colectiva. El procedimiento de votación se detalla en nuestro artículo sobre cómo aprobar un contrato de desratización en junta general.

En el caso de un arrendador social o institucional, el gasto entra de forma natural en la partida de rehabilitación. El punto de atención está en otro lugar: el servicio de plagas suele estar cubierto por un contrato marco distinto del contrato de obra, con dos directores de operación diferentes que no se hablan. Un simple acta de coordinación mensual, con el proveedor DDD invitado, resuelve lo esencial.

Recordemos el marco normativo: el reglamento sanitario departamental obliga al propietario o al gestor a mantener los inmuebles y sus dependencias libres de roedores, y el decreto del 30 de enero de 2002 sobre la vivienda digna sitúa la ausencia de infestación entre las características exigibles. Una rehabilitación energética que agrava una infestación no hace desaparecer esa obligación: la pone al descubierto.

Los seis puntos de control en la recepción

Antes de firmar la recepción, un gestor puede comprobar lo esencial por sí mismo, provisto de una linterna potente de haz concentrado y de un metro.

1. Arranque del SATE: pasar la mano a lo largo del zócalo de la fachada. Toda cámara de aire abierta, toda perforación del revestimiento a menos de 60 cm del suelo es un defecto que debe repararse.
2. Rejillas de ventilación: comprobar la luz de malla (5 mm máximo) y tirar ligeramente de ellas. Una rejilla a presión sin fijación mecánica no aguanta.
3. Pasos de redes en el sótano: localizar las holguras alrededor de las tuberías nuevas. Una holgura de 2 cm alrededor de una tubería es un acceso para ratones.
4. Puertas de trasteros y cuartos técnicos: controlar los bajos de las puertas y las nuevas juntas de cepillo.
5. Trampillas y pozos: verificar la existencia de cierre o de peso suficiente en las trampillas de vertido de basuras y en los pozos de saneamiento de dominio privado.
6. Portacebos de control: las cajas deben estar numeradas, fijadas y corresponderse con el plano del informe. Un portacebos suelto en el suelo, sin identificar, no prueba nada, como se explica en nuestra guía para comprobar un informe de intervención.

Para las zonas comunes y los cuartos técnicos, un kit de sellado antirroedores (malla de acero inoxidable, lana metálica, mortero de reparación) permite al conserje o al personal de mantenimiento tratar de inmediato las pequeñas holguras detectadas tras las obras, sin esperar una reparación de la empresa. Para los cuartos de basuras y los trasteros donde no sea conveniente usar cebo, unas trampas mecánicas de acero colocadas a lo largo de los rastros de paso, con un registro de revisiones, complementan de forma útil el dispositivo profesional.

Lo que hay que recordar

Una rehabilitación energética es, desde el punto de vista de los roedores, la creación de un hábitat nuevo, calefactado y cerrado. El beneficio térmico nunca se pone en cuestión; es la secuenciación la que marca la diferencia entre un edificio saneado para veinte años y un edificio que encierra su infestación detrás de un acabado nuevo.

Bastan tres decisiones, y todas se toman antes del primer andamio: un diagnóstico de plagas en fase de anteproyecto, una campaña de desratización que termine al menos cuatro semanas antes de la colocación, y de cuatro a cinco cláusulas de estanqueidad frente a los roedores incluidas en el pliego técnico con un punto de parada contractual. Si está preparando un programa de obras en Île-de-France, solicite un presupuesto para el apartado de plagas al mismo tiempo que las consultas térmicas, y haga revisar el pliego antes de publicarlo: las correcciones cuestan unas pocas líneas, los olvidos cuestan abrir una fachada. Los gestores de patrimonio también pueden apoyarse en un contrato anual para cubrir el periodo de seguimiento posobra, el más determinante.