Cambio de administrador: retomar el expediente de plagas

El nuevo administrador tomó posesión el 1 de julio. En octubre, dos propietarios informan de la presencia de ratones en la escalera A. La junta de la comunidad pide «reanudar el contrato de desratización». Nadie sabe cuál: el despacho anterior no ha enviado ni el contrato, ni el plano de instalación, ni los datos del proveedor. El gestor llama a una empresa encontrada en internet, que factura una visita de diagnóstico y descubre diecinueve cebaderos en el sótano, de los cuales once están vacíos, tres reventados y dos no se encuentran. ¿Desde cuándo? Imposible saberlo.

Este agujero negro es una de las causas más subestimadas de infestación duradera en edificios colectivos y en patrimonio de alquiler de la región de Île-de-France. Un cambio de administrador, de gestor o de proveedor crea casi siempre una ruptura de continuidad de varios meses: exactamente el tiempo que necesita una población de ratones para recuperar un edificio pacificado. Y, a diferencia de un fracaso técnico, esta ruptura no se ve: las partidas del presupuesto siguen ahí, se giran las cuotas, nadie comprueba que alguien haya venido realmente.

Este artículo describe lo que el administrador anterior debe entregar, lo que hay que exigir al proveedor saliente, cómo auditar los equipos ya instalados y en qué orden reconstruir un dispositivo de control sin volver a pagarlo todo.

Rata blanca y gris trepando por un recipiente de plástico transparente colocado sobre una superficie de trabajo clara

Por qué la transición es el momento más peligroso

Un dispositivo de control no es una suscripción, es un historial

Una desratización bajo contrato solo vale por su continuidad: la misma numeración de cebaderos, los mismos puntos de paso vigilados, la misma lectura de un consumo de cebo que sube o que baja. Un proveedor que conoce un edificio sabe que el cebadero n.º 7, detrás de la bajante de aguas residuales del cuarto de bicicletas, se consume cada otoño, y que hay que revisar la rejilla del tragaluz contiguo antes de reponer un bloque.

Cuando el expediente desaparece, esa memoria desaparece con él. El nuevo técnico parte de cero, recrea un plano de instalación y pierde uno o dos trimestres en redescubrir lo que el otro ya sabía. Mientras tanto, el edificio no se trata: se observa.

Las tres rupturas clásicas

La cuarta línea es la más traicionera. Un restaurante o un supermercado que cierra se lleva consigo su contrato privativo: la población que alimentaba se desplaza a las zonas comunes en las semanas siguientes. El tema se detalla en nuestro artículo sobre los roedores en un comercio en los bajos de un edificio.

Lo que el administrador anterior debe entregar: el marco jurídico

El plazo de un mes y el estado de los impagos

En una comunidad de propietarios, la transferencia de archivos está regulada. El artículo 18-2 de la Ley n.º 65-557 del 10 de julio de 1965, completado por el Decreto n.º 67-223, obliga al administrador cuyo mandato cesa a entregar al nuevo administrador el conjunto de documentos y archivos de la comunidad en el mes siguiente al fin de sus funciones y, en el plazo de tres meses, el estado de cuentas de los propietarios y de la comunidad. En su defecto, el nuevo administrador o la comunidad puede recurrir al presidente del tribunal judicial en procedimiento de medidas urgentes.

Los archivos no se limitan a las actas y las cuentas. Incluyen los contratos de mantenimiento y conservación en vigor, es decir, el contrato anual de desratización-desinsectación, sus anexos, sus condiciones de rescisión y las facturas asociadas. El libro de mantenimiento del edificio, previsto por el Decreto n.º 2001-477 del 30 de mayo de 2001, menciona asimismo los contratos de mantenimiento corriente.

La lista que hay que reclamar por escrito

Una solicitud genérica («les rogamos nos remitan los archivos») suele producir una caja de actas y nada aprovechable. Hay que nombrar los documentos:

• el contrato de prestación 3D en vigor, con fecha de efecto, duración, preaviso y perímetro exacto (zonas comunes, trasteros, cuartos de basuras, conductos de basura, locales técnicos, exteriores);
• el plano de instalación o plano de implantación numerado de los cebaderos y de las trampas mecánicas, con localización por edificio y por planta;
• los informes de intervención de los últimos 24 meses, fechados y firmados;
• las fichas de datos de seguridad y el registro de los productos biocidas utilizados, con los números de autorización de comercialización;
• el certificado Certibiocide del proveedor y su certificación CEPA / NF EN 16636 si la posee;
• el historial de avisos de propietarios e inquilinos, incluidos los correos electrónicos;
• los posibles presupuestos de obras de sellado propuestos y no votados;
• la correspondencia con el servicio municipal de higiene y salud o con la ARS, si la hubo.

Una comunidad que no posee su plano de instalación no posee su dispositivo de desratización. Alquila la memoria de su proveedor.

Estos mismos documentos constituyen la base del registro descrito en nuestra guía del registro sanitario de plagas. Reclamarlos durante la transición es el mejor momento: es el único en que el despacho anterior tiene la obligación legal de responder.

Lo que el proveedor saliente debe hacer sobre el terreno

La retirada de los equipos no es opcional

Un contrato de desratización que termina deja material tras de sí: cajas de cebo seguras, trampas, placas de detección, a veces lámparas de insectos. En la gran mayoría de los contratos, este material sigue siendo propiedad del proveedor. Su presencia después de la rescisión plantea dos problemas.

Primero, un problema normativo: un cebadero que contiene un cebo anticoagulante debe permanecer bajo vigilancia, identificado, cerrado con llave y controlado a intervalos definidos. Un cebadero abandonado durante ocho meses en un cuarto de basuras ya no es un dispositivo de control, es un depósito de producto biocida sin vigilancia, con riesgo de intoxicación secundaria para los gatos del barrio y las rapaces, y un riesgo directo para cualquier persona que lo abra. Las normas de seguridad se detallan en nuestro artículo sobre los cebos rodenticidas en edificios.

Después, un problema de diagnóstico: el nuevo proveedor no puede interpretar consumos de los que no conoce ni la fecha de instalación, ni la molécula, ni la dosis.

Por lo tanto, hay que exigir en la carta de rescisión un acta de retirada que enumere los equipos retirados, las cantidades de cebo recuperadas y la fecha. Si la comunidad desea conservar las cajas, se negocia su compra, con sustitución sistemática de los bloques y de las llaves.

El caso del proveedor que no vuelve

Ocurre que una empresa rescindida por mala ejecución ya no acude. En ese caso, el administrador debe hacer constatar el estado de las instalaciones por el nuevo técnico, con fotos y numeración, y tratar los cebos recuperados como residuos peligrosos a través del canal adecuado. Un simple cuaderno de inspección de uso técnico, llevado localmente por el conserje, basta para fechar estas constataciones y sirve después como prueba en caso de litigio sobre la facturación del último trimestre.

La auditoría de reanudación: lo que el nuevo proveedor debe revisar

Fachada de un edificio de viviendas antiguo de ladrillo claro con escalera de incendios y puerta roja

Una visita técnica, no un simple cebado

La reanudación de un contrato nunca empieza con la instalación de treinta cebaderos. Empieza por una visita técnica documentada, facturada aparte en las ofertas serias, que debe producir cuatro entregables:

1. El registro de actividad: rastros de paso, sendas, excrementos frescos o antiguos, roeduras, ruidos señalados, cartografiados planta por planta.
2. El registro del edificio: puntos de entrada, conductos sin sellar, rejillas roídas, bajos de puertas de trasteros, pasos de instalaciones, sifones de suelo secos, trampillas de conductos de basura.
3. El registro de atractivos: gestión de residuos, cuartos de basuras, almacenamiento en trasteros, alimentación de animales en el patio, fugas de agua.
4. El nuevo plano de instalación numerado, con justificación de cada ubicación.

El punto 2 es el que cambia el resultado. La reanudación de un contrato es la ocasión única de presupuestar una vez por todas las obras de sellado, porque una mirada nueva ve lo que la costumbre ya no veía. Nuestro método completo figura en el artículo sobre el sellado de los puntos de entrada en un edificio.

El equipamiento mínimo de la junta de la comunidad

Una junta de propietarios o un gestor no tiene que hacer el trabajo del técnico, pero debe poder comprobarlo. Tres equipos bastan para no depender por completo del informe recibido:

• una linterna potente de obra, imprescindible para inspeccionar los conductos de rellano, las cámaras sanitarias y el fondo de los trasteros, donde la iluminación fija siempre falta;
• un medidor láser, para tomar las longitudes de rejillas y de bajos de puertas que hay que tratar y comparar honestamente dos presupuestos de sellado;
• un lote de placas de detección no tóxicas, colocadas por el conserje en los lugares señalados entre dos visitas: objetivan una actividad real allí donde los testimonios se contradicen.

Para los edificios sensibles —restauración en los bajos, apartahotel, centro sanitario—, una cámara de inspección endoscópica con pantalla permite mirar detrás de un falso suelo o dentro de un conducto técnico sin abrir el tabique, lo que evita muchas intervenciones innecesarias. Y en cuanto el patrimonio supera unos pocos edificios, una pequeña guía práctica de gestión de plagas en edificios colectivos ayuda al gestor a hablar el mismo idioma que sus proveedores durante las visitas contradictorias.

El calendario de reanudación que hay que cumplir

Los primeros 90 días

No hay que esperar a la junta general para actuar. Las medidas urgentes de conservación y el mantenimiento corriente son competencia del administrador; solo la firma de un nuevo contrato plurianual y las obras requieren una votación. Las reglas de mayoría y los presupuestos que deben adjuntarse se detallan en nuestro artículo sobre la votación de un contrato de desratización en junta.

La trampa del «ya lo veremos en la próxima junta»

Un edificio de la región parisina que pierde su tratamiento en julio y espera a la junta de marzo pasa dos estaciones completas sin intervención: el pico de otoño, cuando la calefacción central se reactiva y los roedores buscan el calor, y luego el invierno en el sótano. Al final, el coste de la reanudación es siempre superior al coste del contrato que se ahorró, porque hay que empezar con una fase de ataque intensiva en lugar de un simple mantenimiento.

Para el arrendador, el gestor y la empresa

Cambiar de proveedor sin perder la trazabilidad

Para una empresa de vivienda social, una socimi o un explotador multicentro, los retos son idénticos, pero el volumen lo cambia todo. Tres reflejos evitan el vacío de trazabilidad al cambiar el titular del contrato:

• imponer en el pliego de condiciones la entrega de los planos de instalación en formato explotable y la propiedad de los datos de intervención por parte del cliente, no del titular;
• prever un periodo de solapamiento de dos a cuatro semanas entre saliente y entrante, con visita conjunta a los emplazamientos clasificados como sensibles;
• exigir un informe de estado inicial por emplazamiento en los 30 días siguientes a la notificación, que sirva de referencia para medir el rendimiento posterior.

Estas cláusulas se redactan de antemano: nuestra guía del pliego de condiciones de una prestación 3D detalla su formulación, y el artículo sobre el análisis de las ofertas en una licitación explica cómo no elegir solo por precio.

Para una empresa, el control sanitario no se interesa por su cambio de proveedor

Un restaurador, un panadero o un gestor de almacén alimentario sigue obligado, en virtud del Reglamento (CE) n.º 852/2004 y del Paquete de Higiene, a controlar las plagas de forma permanente. Durante una inspección de la DDPP (dirección departamental de protección de la población), la ausencia de informes durante un trimestre no se justifica por un cambio de proveedor: constituye un incumplimiento documental. Antes de rescindir, hay que haber firmado con el siguiente y haber obtenido la copia del historial.

Los tres errores que cuestan más caro

1. Reutilizar el antiguo plano de instalación sin verificarlo. Las obras, las reformas de trasteros y los cambios de uso de los locales han desplazado los puntos de paso. Un plano de dos años se verifica, no se copia.
2. Pagar una reanudación al precio de un mantenimiento. Un primer año tras una ruptura cuesta normalmente más caro: fase de ataque con visitas próximas y luego paso a un mantenimiento trimestral. Una oferta que propone de entrada dos visitas anuales en un edificio con actividad confirmada promete un fracaso.
3. Olvidar las viviendas privativas y los locales de actividad. Zonas comunes tratadas y comercio sin tratar: la población se mantiene. La coordinación con los arrendatarios debe figurar en el contrato.

El reflejo que conviene mantener, tanto para un administrador entrante como para un gestor: tratar el expediente de plagas en el mes siguiente a la toma de posesión, igual que el ascensor y la caldera. Es el único momento en que los documentos son aún recuperables por derecho, y el único en que una auditoría del edificio puede facturarse una sola vez para evitar diez años de cebado.

Para una visita técnica de reanudación en un edificio o un patrimonio de la región parisina, nuestro equipo elabora un presupuesto detallado tras una inspección contradictoria y ofrece contratos anuales que incluyen la entrega de los planos de instalación a la comunidad.