Relatório de intervenção de desratização: como verificá-lo

O processo típico é mais ou menos assim: um contrato anual de desratização assinado há três anos, quatro visitas por ano, 1 320 € sem IVA e uma pasta com onze folhas A4 quase idênticas. O mesmo tipo de letra, a mesma quadrícula assinalada, a mesma frase: «Controlo dos postos efetuado. Nenhuma atividade constatada. Sem registos.» Entretanto, as queixas dos ocupantes acumulam-se e um comerciante do rés do chão encontrou dejetos na sua despensa.

O reflexo imediato é mudar de prestador. Trata-se, muitas vezes, de um erro de diagnóstico: o problema não está sempre na empresa, mas no facto de que ninguém, do lado do dono da obra, lê os relatórios. Ora, o relatório de intervenção é o único elemento que prova, perante uma assembleia geral, uma seguradora, um inspetor da autoridade de proteção das populações (DDPP) ou um juiz acionado por um inquilino, que o condomínio ou o proprietário agiu efetivamente.

Este artigo explica o que um relatório de intervenção deve conter, como extrair dele informação útil em dez minutos e quais os sinais que denunciam uma prestação feita a correr.

Edifício residencial em tijolo visto em contrapicado, com dois trabalhadores em suspensão a intervir na fachada

Por que o relatório de intervenção é uma peça jurídica e não um simples comprovativo de visita

O que deve provar

Três regimes convergem no mesmo documento.

• O regulamento sanitário departamental. Na região de Île-de-France, impõe ao proprietário ou ao gestor manter os edifícios livres de roedores e mandar realizar as operações de desratização necessárias. A prova esperada em caso de queixa não é a fatura: é a rastreabilidade das operações.
• A habitabilidade do alojamento e a jurisprudência do arrendamento. Um inquilino que invoque uma perturbação do gozo do imóvel ou uma não conformidade do alojamento obtém rapidamente ganho de causa quando o proprietário apenas apresenta faturas sem qualquer relatório técnico. Inversamente, uma série de relatórios datados, localizados, assinados e acompanhados de recomendações demonstra diligência. O tema cruza-se com o acesso recusado por um ocupante, em que a menção «acesso impossível» no relatório se torna a peça central do processo.
• A regulamentação dos biocidas. A aplicação de produtos rodenticidas anticoagulantes em meio profissional pressupõe um aplicador titular do Certibiocide, o registo do produto na ANSES e o registo das quantidades utilizadas. O relatório é o suporte natural desse registo.

O que permite ganhar

Um relatório utilizável serve também o interesse direto do gestor: transforma uma rubrica de despesa opaca num argumento. Numa votação de renovação, uma série de relatórios que mostram a redução do consumo de iscos posto a posto justifica a manutenção do contrato melhor do que qualquer folheto comercial. É a lógica já descrita a propósito da votação de um contrato de desratização em assembleia geral.

As dez menções que um relatório deve obrigatoriamente conter

Eis a grelha de leitura. Um relatório a que faltem mais de três destas linhas não tem qualquer valor probatório.

A linha mais importante: o consumo por posto

É o indicador que faz a diferença entre um relatório e um recibo. Um profissional que assegura quinze postos de isco num edifício deve poder dizer, para cada um, se o isco foi consumido e em que proporção. A leitura ao longo do tempo é muito reveladora:

• Consumo elevado e estável durante vários meses: a população não está a ser reduzida, ou uma fonte de alimento externa sustenta-a. O problema está a montante — local do lixo, alimentação deliberada, deficiência na via pública.
• Consumo que cai e volta a subir abruptamente: reinfestação, muitas vezes ligada a uma obra ou a uma rede de saneamento. O fenómeno está documentado no artigo sobre as obras vizinhas que deslocam as colónias.
• Consumo nulo em todos os pontos, já desde a primeira visita: ou o edifício está realmente saudável, ou os postos estão mal colocados, ou nunca são abertos.

Neste último caso, basta um simples teste de contradição: pedir ao porteiro para colocar uma marca discreta a marcador indelével na tampa de dois postos e verificar, após a visita seguinte, se a chave triangular deixou vestígios. Um caderno de registo de intervenções mantido pelo porteiro, mesmo manuscrito, permite cruzar as datas reais de presença do técnico com as dos relatórios.

A planta de postos: o documento que 70 % dos contratos não têm

Por que é indispensável

Um contrato de desratização sem planta de postos numerada é incontrolável. A planta — uma simples base de desenho da cave e do rés do chão com marcas numeradas — responde a três perguntas: quantos postos, onde e porque ali.

A implantação obedece a uma lógica precisa que o dono da obra pode verificar sem competências técnicas específicas. Os postos devem ser colocados ao longo das paredes, nas zonas escuras, próximo dos pontos de passagem obrigatórios: entradas de canalizações, condutas técnicas, local dos contadores, antecâmaras do lixo, base das condutas de lixo, locais de bicicletas, cais de descarga. Um posto colocado no meio de um corredor desimpedido e bem iluminado nunca será visitado por um rato: a ratazana percorre as paredes.

O número adequado de postos

Não existe uma tabela regulamentar, mas há ordens de grandeza profissionais para um edifício de habitação da região parisiense:

• Cave e arrecadações: um posto a cada 10 a 15 metros lineares de circulação, mais um em cada entrada de rede.
• Local do lixo / antecâmara: no mínimo dois postos, sistematicamente.
• Pátios, saguões, zonas envolventes, locais técnicos exteriores: um posto por ponto de acesso identificado.
• Ratinhos: malha muito mais apertada, a cada 3 a 5 metros, já que os ratinhos se deslocam em distâncias muito curtas.

Um edifício com 60 habitações e dois postos no total não tem um contrato de desratização: tem um contrato de visita.

Fachada de um edifício de habitação em tijolo vermelho e cinzento, com varandas e janelas

Segurança e conformidade dos postos

Os rodenticidas anticoagulantes utilizados nas partes comuns devem ser colocados em postos de isco seguros, trancados, inacessíveis a crianças e animais domésticos, e com uma etiqueta legível: produto, substância ativa, antídoto, contactos da empresa, data de colocação. A ANSES e o ministério da Transição Ecológica recordam regularmente que o isco solto colocado atrás de um contentor é, ao mesmo tempo, ineficaz e uma infração.

O relatório deve mencionar os postos danificados ou desaparecidos e a sua substituição. Um posto que desaparece três vezes seguidas no mesmo local não é um furto: é um local mal escolhido, geralmente numa passagem de serviço lavada a jato de água.

Os seis sinais de uma prestação fictícia ou mal feita

Uma visita real a um edifício de dimensão média leva entre 45 minutos e 1 h 30. Eis o que denuncia uma visita de vinte minutos.

1. Relatórios rigorosamente idênticos de trimestre para trimestre, incluindo na redação livre das observações. Um copiar-colar da zona de comentários é o sinal mais claro.
2. Nenhuma recomendação jamais formulada, ou sempre a mesma frase genérica. Uma cave na região parisiense tem sempre algo a assinalar: uma porta que não encosta, uma conduta não vedada, um saco no chão.
3. Quantidades de produto ausentes. Um aplicador profissional sabe quantos blocos colocou, porque tem de manter o seu registo.
4. Horários impossíveis. Três edifícios visitados entre as 9h05 e as 9h50, contando com as deslocações.
5. Nenhuma menção aos locais fechados. Se o técnico não obteve a chave do local do lixo ou do local técnico, isso deve constar expressamente. Um relatório que nunca refere uma recusa de acesso quando o porteiro não estava presente é suspeito.
6. Nenhuma fotografia. A fotografia datada não é regulamentarmente obrigatória, mas tornou-se o padrão das empresas sérias — e pode ser exigida no caderno de encargos, como explicado no artigo sobre a redação de um caderno de encargos 3D.

Um relatório de intervenção não serve para tranquilizar o gestor. Serve para descrever um edifício com precisão suficiente para que outro técnico, dois anos mais tarde, possa retomar o processo sem começar do zero.

Organizar o controlo do lado do dono da obra: a rotina dos dez minutos

Centralizar num registo sanitário

A boa prática, herdada das cozinhas profissionais, consiste em manter um registo de luta antiparasitária por local. Um dossiê com separadores é suficiente, mas um dossiê de alavanca com bolsas perfuradas aguenta-se melhor numa portaria do que pastas soltas. Deve conter, por esta ordem:

• o contrato e os seus anexos, incluindo a planta de postos;
• os certificados Certibiocide e o seguro de responsabilidade civil profissional do prestador;
• as fichas de dados de segurança dos produtos utilizados;
• os relatórios de intervenção ordenados por data;
• as queixas dos ocupantes, datadas, com o número da fração ou da habitação;
• o seguimento dado às recomendações (obras realizadas ou recusadas, e por quem).

Este último ponto é decisivo. Muitos insucessos não são imputáveis ao prestador: escreveu três vezes «vedar a passagem da canalização do local das bicicletas» e ninguém mandou executar a obra. Nesse caso, é o gestor que está em falta, e o registo demonstra-o nos dois sentidos.

Confrontar os relatórios com as queixas

A leitura útil leva dez minutos por trimestre e consiste em sobrepor duas séries: os locais onde o consumo de iscos é elevado e as frações de onde provêm as queixas. Quando as duas coincidem, o tratamento está bem posicionado e é preciso dar tempo. Quando divergem — queixas no 4.º andar, consumo nulo na cave — a colónia não está onde se colocam os iscos: é preciso procurar nas condutas, nos tetos falsos e nas colunas de queda, e por vezes uma fonte alimentar interna.

Um registo simples de indícios pode também ser mantido pelo porteiro entre duas visitas: uma lanterna de feixe largo passada ao nível dos rodapés da cave revela em poucos minutos os trilhos de passagem, aquelas faixas escuras e lustrosas deixadas pela pelagem ao longo das paredes.

As obras: a parte que o contrato nunca cobre

Nenhum contrato anual inclui a vedação do edificado. Ora, sem vedação, a colocação de iscos limita-se a travar o crescimento da população. Os pontos a tratar em obra, e que um bom relatório localiza com precisão:

• passagens de canalizações e de condutas, a vedar com argamassa e não apenas com espuma expansiva, que é roída;
• bases das portas de caves e de locais técnicos, com barras de porta em alumínio ou chapas metálicas;
• grelhas de ventilação baixas e frestas de cave, a equipar com rede inox de malha de 6 mm no máximo;
• ralos de pavimento e caixas de visita sem vedação;
• local do lixo, cuja gestão continua a ser o primeiro fator de sucesso, como detalhado no artigo sobre as condutas e os locais do lixo.

Técnico com fato de proteção branco a transportar uma mala em direção à entrada de um edifício de tijolo

O que escrever no contrato para obter relatórios verdadeiros

A qualidade dos relatórios não se consegue com cartas de insistência: escreve-se no contrato. Bastam quatro cláusulas.

1. Formato imposto. O prestador entrega um relatório por visita e por local, contendo as dez menções acima listadas, transmitido no prazo de 72 horas úteis em formato PDF, com o registo de consumo por posto numerado.
2. Planta de postos contratual. Atualizada a cada alteração, anexada ao contrato, entregue no final do contrato — é o que permite mudar de prestador sem perder o historial.
3. Visita contraditória anual. Uma vez por ano, a visita realiza-se na presença do porteiro ou do gestor, com relatório conjunto. É a cláusula mais dissuasiva contra as visitas fictícias.
4. Penalização e cláusula de resultado parcial. Não «zero roedores», objetivo insustentável em meio urbano, mas um compromisso quanto à redução medida dos indícios e ao número de visitas suplementares incluídas em caso de recrudescência comunicada.

Nos edifícios mistos com comércio ou restaurante no rés do chão, é preciso também articular o contrato do condomínio com o do explorador, tema tratado no artigo sobre a repartição dos encargos com um comércio no rés do chão. Dois prestadores diferentes que não trocam nenhum relatório significam dois perímetros tratados a meio e uma colónia que circula entre ambos.

Três perguntas a fazer antes de renovar

• «Pode enviar-me o historial dos consumos por posto ao longo de doze meses?» Uma empresa que não consegue responder em 48 horas não mantém qualquer acompanhamento.
• «Quantos postos acrescentou ou deslocou desde o início do serviço?» Zero, em três anos, num edifício com queixas, significa que não houve qualquer análise.
• «Que recomendações não foram seguidas pelo administrador ou pelo proprietário?» Um bom prestador tem a lista. E é frequentemente a verdadeira explicação do insucesso.

O relatório de intervenção é a ferramenta de gestão menos onerosa da rubrica de pragas de um edifício ou de um espaço profissional. Bem exigido, reduz o número de visitas necessárias, documenta a diligência do gestor e evita litígios. Mal arquivado numa pasta que ninguém abre, não vale o papel em que está impresso. Para construir ou retomar um acompanhamento em bases sólidas, a página contratos anuais e o pedido de orçamento permitem partir de um perímetro e de uma planta de postos por escrito.

Fontes e referências: regulamentos sanitários departamentais de Île-de-France; ANSES, autorizações de colocação no mercado dos produtos biocidas rodenticidas TP14; ministério da Transição Ecológica, dispositivo Certibiocide; INRS, dossiê sobre riscos biológicos associados aos roedores; Chambre syndicale 3D (CS3D), boas práticas da luta antiparasitária.