Demolição ou esvaziamento de edifício: desratizar antes de demolir

O martelo pneumático atacou a laje da cave numa segunda-feira de manhã. Na quarta-feira, a porteira do edifício contíguo comunicava a presença de três ratos no compartimento do lixo. Na sexta-feira, um estabelecimento comercial no rés do chão de um edifício a quarenta metros fechava dois dias para tratamento de urgência. Três semanas depois, dois condomínios da mesma rua tinham celebrado cada um o seu contrato de desratização, e o administrador de um deles enviava uma carta registada ao dono de obra do estaleiro.

Ninguém havia desratizado o edifício antes de o demolir. O processo de consulta às empresas mencionava um esvaziamento interior, uma remoção de amianto, um diagnóstico de chumbo, um estudo geotécnico. Nem uma linha sobre pragas.

É a lacuna mais frequente nas operações de desconstrução na Île-de-France. Um edifício vazio há dezoito meses, paredes a nu, redes cortadas, é quase sempre uma reserva de roedores: já ninguém circula lá, as caves deixaram de ser inspecionadas, as colunas de esgoto continuam ligadas à rede de saneamento. No dia em que se abrem as divisórias, a colónia não é destruída — é expulsa, e dirige-se para os edifícios vizinhos.

Este artigo descreve o que deve conter uma desratização prévia a uma demolição, a um esvaziamento interior ou a uma reabilitação profunda: o diagnóstico, os prazos incompressíveis, quem assume a responsabilidade e os documentos a reclamar antes da primeira pá de escavadora.

Contentor de resíduos, caixotes do lixo e bidões amontoados num beco junto à parede de um edifício

Porque é que uma obra de demolição desloca os ratos em vez de os matar

A vibração e o pó fazem fugir, não matam

Uma ratazana-de-esgoto (Rattus norvegicus) vive num território restrito, muitas vezes a menos de cinquenta metros da sua toca, desde que alimento, água e abrigo estejam ali reunidos. Quando as vibrações, o pó e as aberturas brutais suprimem o abrigo, o animal não fica: utiliza as redes que já conhece, ou seja, os coletores de saneamento, as mangas elétricas e as antigas caves contíguas.

Resultado clássico num quarteirão haussmanniano da região parisiense:

A regra de campo é simples: trata-se antes de abrir, não durante. Uma campanha lançada em plena demolição chega demasiado tarde, porque a população já abandonou a zona de iscagem.

O esvaziamento interior é a fase mais perigosa

O esvaziamento interior — remoção dos revestimentos, das divisórias, dos equipamentos, dos tetos falsos — é o momento em que tudo se descobre: ninhos nas lãs minerais, galerias nos pavimentos de madeira, reservas de alimento nos vazios sanitários. É também o momento em que os trabalhadores estão mais expostos aos dejetos secos recolocados em suspensão.

O INRS classifica a exposição aos dejetos de roedores entre os riscos biológicos das obras de demolição e de renovação, com destaque para a leptospirose, a hantavirose e as salmoneloses. O documento único de avaliação dos riscos profissionais da empresa de demolição deve mencionar este risco sempre que o edifício apresente indícios de infestação.

O diagnóstico de pragas: a peça que falta em 80 % dos processos

O que deve estabelecer

Um diagnóstico de pragas antes da obra não é uma visita de dez minutos com uma lanterna. Deve produzir:

• uma planta cotada do edifício, piso por piso, com localização dos indícios (dejetos, trilhos de passagem, roeduras, tocas, marcas de circulação);
• uma estimativa da pressão por zona (baixa, média, forte) e a espécie dominante: ratazana-de-esgoto nas caves e redes, rato-caseiro nos pisos e nas prumadas;
• o inventário dos pontos de comunicação com os edifícios contíguos e com a rede pública: caixas de visita, sifões de pavimento, colunas de esgoto, mangas de telecomunicações, antigas aberturas de laje;
• a eventual presença de outras pragas: baratas germânicas e orientais nas prumadas húmidas, percevejos nos apartamentos desocupados mas não desmobilados, pombos e respetivos parasitas nos sótãos abertos;
• fotografias datadas e um registo GPS ou por endereço dos pontos de intervenção.

Este documento tem uma dupla função. Tecnicamente, dimensiona a campanha. Juridicamente, estabelece o estado inicial: se mostrar uma forte pressão antes da obra, justifica o orçamento pedido ao dono de obra; se mostrar uma pressão baixa, protege o estaleiro contra reclamações posteriores da vizinhança.

Quem o encomenda

O dono de obra. Na prática, conforme a operação:

• Entidade de habitação social que demole um bloco no âmbito de uma operação de renovação urbana: o diagnóstico integra os estudos prévios, tal como os levantamentos de amianto e de chumbo.
• Condomínio que inicia uma reabilitação profunda com esvaziamento das caves: deliberação em assembleia geral, orçamento anexo à convocatória. O mecanismo é o mesmo que para um contrato de manutenção — veja o nosso artigo sobre como fazer aprovar um contrato de desratização em assembleia geral.
• Promotor que adquire um edifício vazio: a cláusula deve constar do contrato de demolição, em rubrica separada, e não diluída nas «sujeições diversas».

Atribuir a desratização à empresa de demolição sem uma rubrica orçamentada distinta é a melhor forma de nunca a ver executada.

Rato castanho segurado delicadamente em mãos abertas sobre fundo negro

O protocolo: três semanas no mínimo antes da primeira pá de escavadora

Fase 1 — Iscagem de redução (D-21 a D-7)

O objetivo não é «colocar iscas», mas sim fazer descer a população antes de ela ser incomodada. Um prestador sério instala postos de iscagem seguros e numerados, em densidade elevada nas caves, nas áreas técnicas e nas imediações, com verificações a cada três ou quatro dias.

Dois pontos técnicos que fazem a diferença:

• O consumo deve ser medido, não apenas constatado. Um registo que indica «iscas consumidas» sem quantidade não permite acompanhar a curva de decréscimo. O relatório deve quantificar, posto por posto, visita por visita. Os nossos critérios de controlo estão detalhados no artigo sobre o relatório de intervenção de desratização.
• Os anticoagulantes de segunda geração têm um prazo de ação de 4 a 10 dias. É um dado farmacológico, não uma margem comercial: uma iscagem colocada na véspera da obra não tem qualquer efeito. A ANSES recorda, por outro lado, que estes produtos estão sujeitos ao regulamento dos biocidas e que o seu uso profissional exige o Certibiocide.

Fase 2 — Captura mecânica e obturação (D-7 a D0)

Nas zonas onde a iscagem é proibida ou arriscada — proximidade de escolas, jardins, pontos de água, presença de gatos e de pombos — a captura mecânica assume o papel principal. Armadilhas de percussão em aço colocadas em número suficiente, ao longo dos trilhos identificados, dão um resultado verificável e cadáveres recuperáveis, o que evita os odores nas divisórias depois de a obra começar.

Em paralelo, fecha-se o que é possível do lado dos edifícios contíguos: grelha inox nos sifões de pavimento, obturação das aberturas de laje abandonadas, colocação de tampões de rede em aço inoxidável nas mangas atravessantes. É o único momento do projeto em que estes pontos estão acessíveis.

Fase 3 — Vigilância durante a obra (D0 até ao fim)

Uma campanha prévia sem acompanhamento perde todo o sentido ao cabo de três semanas. O contrato deve prever:

• visitas de controlo durante toda a duração da demolição, com frequência mínima mensal e semanal nas operações em meio denso;
• um registo de vigilância afixado no estaleiro social, consultável pelo coordenador de segurança e pela inspeção do trabalho;
• um procedimento de comunicação para os trabalhadores: quem alertar e em que prazo;
• equipamentos de proteção adequados às fases de esvaziamento interior — máscara FFP3 descartável, luvas de manuseamento impermeáveis, fato de uso único — e a instrução de nunca varrer a seco os dejetos.

Fase 4 — Desinfeção das zonas contaminadas

Quando o esvaziamento interior põe a descoberto ninhos, isolamentos impregnados de urina ou acumulações de dejetos, impõe-se uma limpeza-desinfeção antes do prosseguimento dos trabalhos: humidificação, remoção em sacos fechados, desinfetante virucida e bactericida. O protocolo detalhado consta do nosso artigo sobre a desinfeção após uma infestação de roedores, e os elementos a exigir num orçamento estão descritos no artigo dedicado ao orçamento de desinfeção de instalações profissionais.

As responsabilidades: quem responde pelos ratos do vizinho

O regulamento sanitário departamental aplica-se ao estaleiro

Os regulamentos sanitários departamentais da Île-de-France impõem aos proprietários e ocupantes a obrigação de manter as instalações em estado de limpeza e de realizar as operações de desratização necessárias. Um edifício vazio à espera de demolição continua a ser um edifício: o seu proprietário é responsável por ele, incluindo por aquilo que de lá sai.

Na prática, existem três alavancas para a vizinhança:

1. Comunicação ao serviço municipal de higiene e saúde (SCHS) ou à ARS, conforme o município, com fotografias datadas e declaração do porteiro.
2. Interpelação formal do dono de obra por carta registada, invocando o regulamento sanitário departamental e quantificando as despesas suportadas. A estrutura desta carta está detalhada no nosso artigo sobre a interpelação formal eficaz face à inação.
3. Ação de responsabilidade por incómodo anormal de vizinhança, regime independente de qualquer culpa provada. Um relatório de um desratizador que estabeleça a cronologia — obra iniciada em determinada data, primeiras comunicações quinze dias depois, ausência de desratização prévia — constitui o essencial do processo.

O ponto fraco de um dono de obra demandado não é a infestação em si, é a ausência de diagnóstico inicial. Sem um levantamento do estado anterior aos trabalhos, não consegue demonstrar que os roedores não vinham de sua propriedade.

Do lado dos administradores e proprietários vizinhos: antecipar, não sofrer

Uma licença de demolição é afixada no terreno e pode ser consultada na câmara municipal. Assim que uma obra deste tipo se inicia a menos de cem metros, a sequência correta para um administrador de condomínio ou um gestor é a seguinte:

• carta preventiva ao dono de obra solicitando a comunicação do diagnóstico de pragas e do protocolo de desratização prévia, com cópia ao serviço de higiene do município;
• levantamento do estado zero do seu próprio património: inspeção das caves, compartimentos do lixo, condutas de lixo, áreas técnicas, com fotografias datadas — é a peça que permitirá estabelecer que a infestação é posterior;
• reforço temporário do dispositivo: densificação dos postos nas caves durante a obra, vigilância semanal do compartimento do lixo, obturação dos sifões de pavimento;
• informação aos ocupantes por afixação, com instrução de comunicação centralizada no porteiro.

O mesmo mecanismo de transferência de infestação ocorre durante obras na via pública e reabilitações de fachadas; descrevemo-lo no artigo sobre os ratos que chegam três semanas após o início de uma obra vizinha.

O que deve conter a rubrica «desratização» do contrato de demolição

Uma rubrica orçamentável, verificável e oponível comporta no mínimo:

Duas menções a recusar sistematicamente: o valor fixo «desratização incluída» sem detalhe, e a cláusula que remete o combate às pragas para as «sujeições de estaleiro». O método de comparação das propostas está desenvolvido no nosso artigo sobre a análise de um concurso de desratização, e a redação do documento de consulta no artigo sobre o caderno de encargos de uma prestação 3D.

Os erros mais custosos

Tratar depois de abrir as caves. A população já partiu. Paga-se uma campanha que já não protege nada e a vizinhança fica com a infestação.

Esquecer os apartamentos não desmobilados. Um edifício sem ocupantes mas ainda com mobiliário é um reservatório de percevejos e de baratas. O mobiliário retirado sem tratamento transporta a infestação para os ecocentros, para os circuitos de reutilização e, às vezes, para as habitações de realojamento. Um inventário do mobiliário remanescente deve constar do diagnóstico.

Descurar as imediações. Um estaleiro vedado com instalações sociais, refeitório e contentores cria a sua própria fonte de alimentação. Contentores de obra com tampa com fecho na zona de pausa, esvaziados diariamente, eliminam metade do problema. Os restos de refeições abandonados atrás de um contentor-escritório sustentam uma população que a iscagem nunca conseguirá compensar.

Presumir que a rede de saneamento está tratada. A desratização dos coletores públicos é competência do gestor da rede e segue o seu próprio calendário. Não cobre os ramais privativos do edifício, que são precisamente as vias de entrada. As caixas de visita e os sifões do edifício demolido devem ser tratados e obturados no âmbito do contrato privado.

Não documentar nada. Sem planta de colocação, sem registos quantificados, sem fotografias antes-depois, o dono de obra não tem forma de provar que agiu. Um dossiê de obra com o diagnóstico, os relatórios de visita e a declaração final vale mais do que três faturas.

Em resumo

Uma demolição ou um esvaziamento interior em meio denso é tanto uma operação de desratização como uma operação de engenharia civil. A sequência que funciona resume-se em seis pontos: diagnóstico de pragas nos estudos prévios, rubrica orçamentada distinta no contrato, campanha de redução iniciada vinte e um dias antes da abertura das caves, obturação das comunicações com os edifícios contíguos, vigilância mantida durante toda a duração da obra, desinfeção das zonas contaminadas no esvaziamento interior.

Para um dono de obra, isto representa uma fração insignificante do orçamento de desconstrução. Para os condomínios e os comércios do quarteirão, é a diferença entre uma obra ruidosa e dois anos de infestação. Se gere um património próximo de uma operação deste tipo, peça o diagnóstico de pragas antes da primeira pá de escavadora — e solicite um orçamento de intervenção ou um contrato de vigilância para o seu próprio edifício durante a duração dos trabalhos.