Ratas en la vivienda: indemnización y reducción del alquiler

La carta suele llegar al séptimo mes. Un estudio de 28 m² en la planta baja de un edificio del este de París, ruidos de roce en el cajón de la bañera desde marzo, dos avisos al portero, una desratización en abril «solo en las zonas comunes». En octubre, el inquilino envía un burofax reclamando un 40 % de reducción del alquiler desde el primer aviso, el reembolso de un colchón y una secadora roídos, y 1.500 € en concepto de pérdida de disfrute. El arrendador descubre entonces que no tiene ningún informe de intervención relativo al piso, solo tres facturas.

Es en ese momento cuando el expediente se vuelve financiero. Mientras la pregunta es «quién llama al desratizador», se resuelve con unas cuantas llamadas. En cuanto pasa a ser «cuánto debe el propietario al inquilino», se juega sobre documentos escritos que casi nadie se ha molestado en reunir.

Este artículo describe lo que un ocupante puede obtener realmente cuando los roedores hacen que su vivienda sea difícilmente habitable, en qué se fijan los tribunales y cómo un arrendador, un administrador de fincas o un gestor cierra ese riesgo antes de que se traduzca en cifras.

Dos contenedores públicos, uno azul y otro negro, llenos de residuos en una acera

Por qué las ratas en una vivienda comprometen al propietario, no al inquilino

Tres normas se superponen

• La ley del 6 de julio de 1989 (artículo 6) obliga al arrendador a entregar una vivienda «digna que no presente riesgos manifiestos para la salud y la seguridad física de los ocupantes» y libre de cualquier infestación de especies nocivas y parásitos. Esta mención fue añadida por la ley ELAN del 23 de noviembre de 2018: desde entonces, la ausencia de plagas es un criterio de habitabilidad por derecho propio, no un simple argumento ambiental.
• El decreto n.º 2002-120 relativo a las características de la vivienda digna recoge la misma exigencia, lo que permite al juez calificar el incumplimiento sin discusión pericial.
• El reglamento sanitario departamental, aplicable en cada departamento de la región parisina, obliga al propietario y al gestor a mantener los edificios libres de roedores y a hacer ejecutar las operaciones de desratización necesarias, incluidos sótanos, bajantes de basura, locales técnicos y conductos.

A ello se suma la obligación de disfrute pacífico: el arrendador debe garantizar al inquilino un uso normal de la cosa arrendada durante toda la duración del contrato. Una infestación activa, incluso de origen colectivo, constituye un incumplimiento contractual del arrendador frente a su inquilino, aunque después este pueda repercutirlo contra la comunidad de propietarios.

La única excepción seria

El inquilino solo responde si la infestación le es imputable: acumulación de residuos en el interior, falta de mantenimiento manifiesta, alimentación de animales, negativa reiterada a permitir el acceso a la vivienda para el tratamiento. Estas situaciones son las únicas que, en la práctica, invierten la carga, y deben probarse, no suponerse. La negativa de acceso, en particular, es un tema en sí mismo, que hemos detallado en nuestra guía sobre el inquilino que impide el acceso al tratamiento.

Lo que el inquilino puede reclamar, concepto por concepto

La reducción o la devolución del alquiler

Es la reclamación más frecuente y la que se acoge con mayor facilidad. El razonamiento del juez es sencillo: si una parte de la vivienda es inutilizable o si la ocupación está degradada, el alquiler abonado ya no tiene una contrapartida íntegra. Las resoluciones de los tribunales de la región parisina suelen aplicar descuentos del 10 al 40 % del alquiler durante el periodo de infestación, a veces más cuando la vivienda se vuelve casi inhabitable (habitación abandonada, niños realojados, ropa de cama destruida).

Dos variables pesan mucho:

La indemnización por pérdida de disfrute

Distinta del alquiler, repara el perjuicio moral y las molestias: noches en vela, miedo, estrés, olores, imposibilidad de recibir visitas, higiene degradada. Los importes observados van desde unos cientos de euros hasta varios miles según la duración y la composición del hogar. Un expediente que incluye un certificado médico (trastornos del sueño, ansiedad), fotos con fecha y hora y un intercambio de cartas sin respuesta pesa mucho más que una declaración redactada a posteriori.

La reposición de los bienes destruidos

Colchones ensuciados, ropa y ropa de cama roídas, alimentos contaminados, cables de electrodomésticos seccionados: estos conceptos se prueban con facturas y fotografías. El seguro de hogar multirriesgo del inquilino rara vez cubre los daños causados por roedores —la exclusión es casi sistemática en las pólizas estándar—, lo que devuelve la reclamación al arrendador.

Los gastos asumidos por el inquilino

Cuando el arrendador permanece inactivo, un inquilino que contrata a un profesional a su costa puede reclamar el reembolso, siempre que haya requerido previamente al propietario. Conservar el presupuesto, la factura y el informe es imprescindible; un simple tique de caja de trampas de venta al público no basta, y la mayoría de esos dispositivos fracasan de todos modos por las razones que detallamos a propósito de las trampas para roedores de gran consumo.

La resolución del contrato por culpa del arrendador

Reservada a situaciones graves: infestación antigua, vivienda declarada indigna, resolución del ayuntamiento o de la agencia regional de salud. El inquilino puede entonces obtener la resolución judicial sin preaviso, a veces acompañada de gastos de realojo y de mudanza.

Manos de una persona montando una trampa para ratas de alambre metálico sobre una tabla de madera

La falsa buena idea: dejar de pagar el alquiler

Es el reflejo más común y el más peligroso. El inquilino no puede decidir por su cuenta reducir o suspender el alquiler: sigue siendo deudor hasta que un juez resuelva. Un impago unilateral expone a un procedimiento de resolución del contrato por falta de pago, que a menudo llegará antes que la reclamación de indemnización.

Existe una vía segura: solicitar al tribunal judicial (o al juez de los litigios de protección) la consignación de los alquileres, que deposita las cantidades en una cuenta de depósito mientras se ejecutan las obras. El inquilino se mantiene al corriente de pago y la presión sobre el arrendador es real.

Pagar, escribir, probar y después reclamar. En ese orden. Un expediente impecable en el fondo se pierde a menudo por dos meses de impago.

El expediente que gana: seis documentos y nada más

Tanto del lado del inquilino como del arrendador, el litigio se resuelve con un número reducido de documentos.

1. Los avisos fechados. Correo electrónico o burofax al propietario, a la agencia o al administrador, con la fecha de la primera observación. Las llamadas telefónicas y los mensajes al portero no dejan ningún rastro utilizable.
2. Las pruebas materiales. Fotos y vídeos con fecha y hora de los excrementos, las marcas de roeduras, las galerías, el material destruido. Las imágenes nocturnas en un conducto o un falso techo suelen ser decisivas; una pequeña linterna LED recargable cambia radicalmente la calidad de las imágenes obtenidas.
3. La constatación de un tercero. Informe del servicio municipal de higiene y salud, visita de un inspector de salubridad, certificado de un profesional con certificación Certibiocide, o acta notarial para los expedientes importantes.
4. Los informes de intervención. El documento más decisivo para ambas partes. Un arrendador que aporta informes localizados, firmados y con recomendaciones de sellado demuestra su diligencia; once hojas idénticas con «sin novedad» demuestran más bien lo contrario. Hemos dedicado un artículo entero a la lectura crítica de un informe de intervención.
5. Los justificantes de gastos. Facturas de los bienes destruidos, de las intervenciones pagadas, de eventuales noches de hotel.
6. Los elementos médicos. Certificado del médico de cabecera en caso de mordedura, arañazo, trastornos del sueño o ansiedad documentada. Recordemos que los roedores urbanos son portadores documentados de leptospirosis, punto que hemos tratado en detalle en nuestro informe sobre la leptospirosis transmitida por las ratas.

Los interlocutores útiles antes de llegar al tribunal

• La comisión departamental de conciliación, gratuita y accesible mediante una simple carta: trata precisamente los litigios relacionados con la habitabilidad de la vivienda y desbloquea un número nada desdeñable de expedientes.
• El servicio municipal de higiene y salud del municipio, o en su defecto la delegación departamental de la agencia regional de salud de Île-de-France, que puede constatar la situación y requerir al propietario.
• La Agencia nacional para la información sobre la vivienda (ANIL) y las ADIL departamentales, para obtener información jurídica gratuita y fiable antes de escribir.
• La Caisse d'allocations familiales: en caso de vivienda declarada no digna, la ayuda a la vivienda puede retenerse y abonarse bajo condiciones, lo que constituye una palanca adicional.

Del lado del arrendador, el administrador y el gestor: cómo apagar el riesgo

Responder por escrito en la misma semana

El primer factor de agravamiento no es la infestación, es el silencio. Una respuesta escrita en un plazo de ocho días, incluso sin solución inmediata —«aviso registrado el 12 de octubre, visita técnica programada el 17, intervención prevista antes del 24»—, desactiva la mayoría de las reclamaciones de indemnización. Un registro de avisos llevado por el portero o el gestor, con fechas y actuaciones realizadas, vale más que un intercambio de SMS. Un simple talonario de registro de intervenciones basta y se convierte en una prueba válida.

No separar nunca la vivienda de las zonas comunes

Tratar un piso sin tratar sótanos, bajantes de basura, cuartos de contenedores, conductos técnicos y redes equivale a pagar dos veces por nada. Los roedores circulan por el edificio, no por los contratos de alquiler. Esta lógica colectiva es la misma que describimos para las ratas y ratones en el cuarto de contadores, punto negro recurrente de los edificios de la región parisina.

Votar un contrato, no intervenciones puntuales

En una comunidad de propietarios, acumular visitas aisladas votadas caso por caso cuesta más que un contrato anual y deja huecos en la trazabilidad. El procedimiento de licitación y votación se detalla en nuestra guía práctica para aprobar un contrato de desratización en la junta de propietarios, y el alcance esperado de un servicio serio en nuestro artículo sobre el pliego de condiciones de un servicio 3D.

Actuar sobre la exclusión, no solo sobre el cebo

Un expediente defendible demuestra que se ha actuado sobre las causas: obturación de los pasos, rejillas de ventilación de acero inoxidable, burletes y umbrales de puerta, sellado de las perforaciones de las redes. El material es corriente —una rejilla de ventilación de acero inoxidable, mortero de reparación de fraguado rápido, un burlete de cepillo metálico—, pero es su instalación documentada la que convierte una constatación en prueba de diligencia. Un roedor pasa por un orificio de 20 mm si es una rata, de 6 a 7 mm si es un ratón: todo lo que no esté cerrado es un punto de entrada.

Hilera de contenedores verdes y azul alineados contra el muro de ladrillo de un edificio

Repartir correctamente la carga

La pregunta de «quién paga» se resuelve en tres niveles:

• Zona privativa, causa privativa → el inquilino.
• Zona privativa, causa colectiva o defecto del edificio → el arrendador, que puede reclamar a la comunidad.
• Zonas comunes, redes, locales técnicos → la comunidad, con los gastos repartidos según los estatutos.

En la práctica, el arrendador paga primero y discute después: la obligación de entrega es frente a su inquilino, no frente a la comunidad. La misma lógica se aplica a los locales comerciales, como detallamos en nuestro artículo sobre los roedores en un comercio en los bajos de un edificio.

Después del tratamiento: la reparación también cuenta

Una infestación terminada deja excrementos, orina y a veces aislantes contaminados. Un inquilino que regresa a una vivienda sin limpiar reabre el expediente. La reparación corresponde al arrendador siempre que la contaminación derive de un defecto del edificio: evacuación de los materiales contaminados, limpieza, desinfección de las superficies. El protocolo y las precauciones —en particular no barrer nunca en seco excrementos secos— se describen en nuestra guía sobre la desinfección tras una infestación de roedores. Para las operaciones corrientes, una mascarilla FFP3 desechable y guantes de nitrilo gruesos son el mínimo, y no eximen de recurrir a un profesional cuando los volúmenes son importantes.

Los órdenes de magnitud que conviene tener en mente

La lectura es siempre la misma: el coste del litigio supera casi sistemáticamente el coste del tratamiento. Una campaña de desratización completa en un edificio, zonas comunes y viviendas afectadas, sigue siendo muy inferior a un año de alquiler reducido en un 30 % en varias viviendas, sin contar los gastos procesales ni el tiempo de gestión.

Qué hacer esta semana

Si es usted inquilino: escriba hoy mismo, por burofax, indicando la fecha de su primera observación, describiendo las estancias afectadas y solicitando una intervención en un plazo de quince días. Fotografíe. Siga pagando su alquiler. Acuda al servicio de higiene de su municipio si nada se mueve.

Si es usted arrendador, administrador o gestor: compruebe que cada aviso recibido desde septiembre tiene una respuesta escrita y una actuación documentada. Reclame a su proveedor los informes de los últimos doce meses y léalos. Pida presupuesto para la exclusión mecánica, no solo para el cebado. Un presupuesto de tratamiento detallado, fechado y conservado es, en el plano jurídico, el mejor seguro que existe frente a una reclamación de indemnización.