Conductos técnicos: la autopista de las ratas

La empresa ha intervenido seis veces en ocho meses. Puestos de cebo en el sótano, cierre del tragaluz del patio, rejilla nueva en el sumidero del cuarto de basuras: el expediente técnico es impecable y el consumo de cebo en el sótano ha caído de verdad. Y, sin embargo, en octubre llegan tres avisos del cuarto piso de la escalera C: ruidos de roído detrás del tabique del baño, una bolsa de arroz rasgada en un armario bajo el fregadero, excrementos en el rodapié de una cocina. La junta de propietarios concluye que «el tratamiento no funciona».

Funciona perfectamente. Simplemente actúa en el plano equivocado. En un edificio de viviendas, los roedores no se desplazan solo en horizontal a la altura del sótano: suben, piso a piso, por el interior de los conductos técnicos verticales que atraviesan el edificio desde el sótano hasta la cubierta. Bajantes de aguas residuales, conductos de planta para distribución, patinillos de calefacción, tubos corrugados eléctricos, cámara sanitaria bajo losa: esa red es continua, templada, oscura, nunca se limpia y casi nunca se inspecciona. Es la infraestructura más favorable para los roedores de todo el parque edificado y no aparece en ningún presupuesto estándar.

Este artículo describe cómo identificar esos ejes verticales, cómo leer los avisos para llegar hasta la bajante implicada, qué reparaciones corresponden a los elementos comunes o privativos y en qué orden encargarlas para que la desratización deje de ser una suscripción sin fin.

Habitación vacía de un piso con moqueta, rodapiés y un arco que da a un pasillo con baldosas

Por qué un edificio es una red vertical antes de ser un conjunto de viviendas

La rata de alcantarilla trepa, el ratón pasa por cualquier sitio

En las juntas de propietarios circulan dos ideas falsas. La primera: «las ratas se quedan en el sótano». La rata parda (Rattus norvegicus), especie dominante en entorno urbano, es una excelente trepadora en cuanto encuentra un apoyo: una tubería de fundición, un tubo rugoso, una esquina de obra. Sube sin problema dos o cinco plantas por el interior de una columna técnica, sobre todo cuando baja la temperatura exterior y el conducto se convierte en el volumen más templado del edificio.

La segunda: «hay demasiado poco espacio». Un ratón doméstico pasa por una abertura de 6 a 7 mm; una rata parda joven, por una de 20 mm. En un conducto, los pasos de ese calibre se cuentan por decenas: holgura entre tubo y tabique, orificio de paso de un flexible de gas, perforación abandonada tras sustituir una bajante, junta de losa abierta en cada paso de forjado.

Los cinco ejes verticales que hay que conocer

El punto en común: ninguno de esos ejes tiene un responsable operativo. El fontanero interviene en su bajante, la operadora de telecomunicaciones en su tubo, el instalador de calefacción en su patinillo, y cada uno deja tras de sí la perforación que ha hecho. Al cabo de veinte años de conexiones sucesivas, el edificio está perforado verticalmente en toda su altura.

Leer los avisos para encontrar la bajante

La regla de la alineación

Un registro de avisos clasificado por edificio no sirve de nada. Hay que clasificarlo por escalera, por bajante y por estancia. La pregunta útil no es «¿cuántas viviendas avisan?», sino «¿están superpuestas las viviendas que avisan?».

• Avisos en el 2.º, 3.º y 5.º de una misma escalera, todos en cocina o baño → bajante de aguas residuales o conducto técnico vertical implicado.
• Avisos dispersos en una sola planta, en todas las orientaciones → paso horizontal (forjado inferior, cámara sanitaria, falso techo de un local comercial).
• Avisos concentrados en las dos primeras plantas → ascenso desde el sótano o desde la red de saneamiento.

Esta lectura se hace en una tabla de seis columnas: fecha, escalera, planta, vivienda, estancia, indicio observado (ruido, excremento, daño, olor). Es exactamente el documento que pide una empresa seria antes de presupuestar, y su ausencia explica la mayoría de los contratos que no avanzan. La estructura de este registro coincide con la descrita en nuestro artículo sobre el registro sanitario de plagas.

La inspección de conductos, en la práctica

Inspeccionar una bajante lleva de veinte a cuarenta minutos por escalera y no requiere demolición:

1. Abrir los armarios técnicos de cada rellano y mirar el suelo del conducto: los excrementos caen y se acumulan en la base de cada planta.
2. Iluminar el patinillo hacia arriba y hacia abajo. Una linterna recargable potente es mejor que la luz del móvil: se buscan marcas de roce grasientas en las tuberías, la firma de un paso repetido.
3. Localizar las perforaciones: anotar la planta, el diámetro aproximado y la naturaleza (tubo corrugado, flexible, cable).
4. Colocar indicadores: una capa de harina o una bandeja con polvo de trazado inerte en la base del conducto revela en 48 horas si el eje está activo. Un detector de paso o una trampa testigo no letal completa el registro en los conductos accesibles.
5. Comprobar el pie de bajante en el sótano: ahí está, en el 70 % de los casos que vemos, la entrada real: arqueta de saneamiento sin tapa, bajante fisurada, sumidero de suelo seco.

Un sumidero de suelo seco merece mención aparte. En un sótano o en un local técnico poco utilizado, el sello hidráulico se evapora en unas semanas y el sumidero se convierte en una puerta abierta a la red de aguas residuales. Llenarlo de agua no aguanta ni tres semanas; hace falta una rejilla atornillada o una válvula antirretorno.

Ratón marrón trepando por una valla de madera, rodeado de vegetación verde

Quién decide, quién paga: el reparto real

Elementos comunes, elementos privativos

La red vertical es, en la inmensa mayoría de los estatutos de comunidad, un elemento común: bajantes, tuberías generales, conductos técnicos y patinillos que atraviesan los forjados. Las acometidas particulares dentro de la vivienda, en cambio, son privativas. La consecuencia práctica es sencilla:

• Sellar un patinillo de rellano, rehacer un pie de bajante, colocar una rejilla en un sumidero del sótano: decisión y financiación colectivas, gastos comunes.
• Tapar la perforación bajo un fregadero, detrás de una lavadora o alrededor de un flexible de gas dentro de la vivienda: a cargo del ocupante o del propietario arrendador, según el contrato de alquiler.

En el parque de alquiler, el criterio se fija a la luz de la normativa sobre las características de la vivienda digna y del reglamento sanitario provincial, que obligan al arrendador a entregar una vivienda libre de infestación y protegida frente a filtraciones y plagas. Un inquilino que se enfrenta a una bajante activa no tiene que financiar la reparación estructural; sí debe, en cambio, avisar por escrito y dar acceso.

Lo que el administrador puede encargar sin esperar a la junta

El administrador dispone de dos palancas inmediatas. Primero, las obras de conservación necesarias para la salvaguarda del edificio, que puede hacer ejecutar sin mandato previo de la junta. Un pie de bajante hundido o una arqueta de saneamiento sin tapa entran en esa categoría. Segundo, la ejecución del contrato de mantenimiento en vigor: una inspección de conductos solicitada a la empresa contratada no requiere ninguna votación si forma parte de las visitas previstas.

Lo que sí exige votación, en cambio: un programa de sellado en todos los rellanos, la sustitución de una bajante, la colocación de puertas de conducto nuevas. Esos importes se preparan al mismo tiempo que el contrato anual; el método para someterlo a votación se detalla en nuestra guía para someter a votación un contrato de desratización en la junta de propietarios.

Los reglamentos sanitarios provinciales recogen la obligación impuesta a propietarios y ocupantes de mantener los locales libres de roedores y de llevar a cabo las operaciones de desratización necesarias. El paso por el conducto no exime a nadie: simplemente señala al responsable del tramo afectado.

Cortar los ejes: el orden de obras que funciona

1. El pie de bajante y el sótano, siempre primero

Sellar un rellano del cuarto piso mientras el pie de bajante sigue abierto en el sótano solo desplaza el problema una planta. El orden no es negociable: primero se cierra el acceso a la red, después los accesos al edificio y por último se trata la población residual.

Los materiales adecuados son conocidos y baratos: mortero de reparación para las perforaciones en obra, malla de acero inoxidable de trama fina para las aberturas que deben seguir ventiladas, abrazadera de cierre alrededor de los tubos, lana de acero inoxidable para calafatear los intersticios estrechos. La espuma de poliuretano por sí sola no aguanta: una rata parda la atraviesa en una noche. Solo sirve si queda protegida detrás de una malla. El método completo se describe en nuestro artículo sobre el sellado de puntos de entrada en edificios.

2. Los rellanos, de abajo hacia arriba

Después se sube escalera por escalera. Cada armario técnico recibe: una puerta que cierre de verdad (cerradura o pestillo, no un imán gastado), un suelo despejado —los conductos de planta se usan a menudo como almacén de cartones y productos de limpieza— y los patinillos sellados alrededor de las tuberías. Una simple limpieza del conducto ya cambia el diagnóstico: sobre un suelo desnudo, cualquier excremento nuevo es visible en la visita siguiente.

3. Las viviendas, en campaña agrupada

Las perforaciones privativas bajo el fregadero y detrás de los electrodomésticos deben tratarse en la misma franja temporal; si no, la bajante sigue alimentada. Eso exige una campaña informativa y un calendario de acceso, con la dificultad clásica de los ocupantes ausentes o reticentes, abordada en nuestro artículo sobre el inquilino que niega el acceso al tratamiento.

Para los ocupantes, dos gestos útiles y a su alcance: guardar los alimentos secos en recipientes herméticos en lugar de en bolsas abiertas en un armario bajo, y colocar un burlete en la base de la puerta de entrada, que a menudo deja una holgura de 10 a 15 mm que comunica directamente con el rellano y su conducto.

4. El tratamiento, al final

Una vez cortados los ejes, la lucha química o mecánica resulta eficaz porque se aplica a una población cerrada. Debe respetar las reglas de seguridad de los cebos en elementos comunes, en particular en edificios con niños y animales domésticos: puestos cerrados con llave, fijados, numerados y registrados. Estas exigencias se recuerdan en nuestro artículo sobre los cebos rodenticidas en edificios.

Habitación vacía de un piso con paredes blancas, rodapiés de madera, suelo laminado y una ventana

Qué hay que exigir en el presupuesto

Un presupuesto de «desratización de edificio» que solo menciona puestos de cebo en el sótano no responde a un problema vertical. Las partidas que hay que reclamar:

• Inspección de los conductos técnicos de planta: número de escaleras, número de plantas visitadas, entregable previsto (plano anotado, fotos por planta).
• Localización de los pies de bajante y estado observado, con fotografía fechada.
• Registro de las perforaciones por planta y por naturaleza, presupuestado aparte del sellado.
• Colocación de indicadores de actividad y fecha de relectura (48 a 72 horas).
• Distinción clara entre lo que corresponde al contrato de mantenimiento y lo que constituye obras de adecuación del edificio.

Sin esa distinción, la comunidad paga durante años un mantenimiento que compensa un defecto constructivo en lugar de corregirlo. Es la diferencia entre un presupuesto de plagas estable y uno que se descontrola. Los criterios de comparación entre empresas en este punto se desarrollan en nuestro análisis de las licitaciones de desratización, y el encuadre técnico, en el pliego de condiciones de un servicio de desinsectación, desratización y desinfección.

El caso de la cámara sanitaria

Último volumen olvidado: la cámara sanitaria bajo losa, frecuente en los edificios de los años 1930 a 1970 y en los que tienen locales comerciales en planta baja. Es continua en toda la superficie del edificio, inaccesible sin trampilla, y constituye una reserva de población que nada alcanza. Su inspección corresponde a un servicio específico, a veces con cámara de inspección, y condiciona el éxito de todo lo demás cuando los avisos se concentran en la planta baja y el primer piso. Los locales comerciales con falso techo o con almacén en el sótano plantean el mismo tipo de cuestión de límites, tratada en nuestro artículo sobre los roedores en un local comercial en planta baja.

Para recordar

• Los avisos en las plantas superiores no significan que un tratamiento esté fallando: indican un eje vertical activo.
• Clasificar los avisos por escalera, bajante y estancia es la operación de diagnóstico más rentable, y no cuesta nada.
• La red vertical es un elemento común; las perforaciones interiores de una vivienda, no. Esa frontera determina quién paga.
• El orden de las obras es pie de bajante → rellanos → viviendas → tratamiento. Invertido, garantiza la reincidencia.
• Un presupuesto creíble valora la inspección de conductos aparte del cebado y distingue mantenimiento de adecuación normativa.

Para un edificio, una residencia o un patrimonio en alquiler cuyos avisos suben por las plantas pese a tener un contrato en vigor, una inspección de bajantes específica es el punto de partida. Puede solicitar un presupuesto o consultar nuestra oferta dedicada a edificios y comunidades de propietarios y a administradores y gestores.

Fuentes y referencias: Anses (evaluación de los productos rodenticidas y usos en entorno habitado); INRS (riesgos biológicos ligados a los roedores y trabajo en espacios confinados); Santé publique France (zoonosis ligadas a los roedores, entre ellas la leptospirosis); reglamentos sanitarios provinciales de la Isla de Francia; decreto n.º 2002-120 relativo a las características de la vivienda digna; ley n.º 65-557 de 10 de julio de 1965 por la que se fija el estatuto de la propiedad horizontal de los inmuebles edificados.