Ratos na habitação: indemnização e redução de renda

A carta costuma chegar ao sétimo mês. Um estúdio de 28 m² no rés do chão de um edifício no leste de Paris, arranhões no caixão da banheira desde março, duas comunicações ao porteiro, uma desratização em abril «apenas nas partes comuns». Em outubro, o inquilino envia uma carta registada a exigir 40 % de redução da renda desde a primeira comunicação, o reembolso de um colchão e de uma máquina de secar roupa roídos, e 1 500 € a título de perturbação do gozo do imóvel. É nessa altura que o senhorio descobre que não tem nenhum relatório de intervenção relativo ao apartamento, apenas três faturas.

É nesse momento que o processo se torna financeiro. Enquanto a questão é «quem chama a empresa de desratização», resolve-se com algumas chamadas. A partir do momento em que passa a ser «quanto é que o proprietário deve ao inquilino», joga-se em documentos escritos que quase ninguém se preocupou em reunir.

Este artigo descreve o que um ocupante pode realmente obter quando os roedores tornam a sua habitação difícil de habitar, o que os tribunais analisam e como um senhorio, um administrador de condomínio ou um gestor fecha esse risco antes que ele se traduza em números.

Dois contentores públicos de lixo, azul e preto, cheios de resíduos num passeio

Por que razão os ratos numa habitação responsabilizam o proprietário, e não o inquilino

Três diplomas que se sobrepõem

• A lei de 6 de julho de 1989 (artigo 6) obriga o senhorio a entregar uma habitação «decente, que não apresente riscos manifestos para a saúde e a segurança física dos ocupantes» e isenta de qualquer infestação por espécies nocivas e parasitas. Esta menção foi acrescentada pela lei ELAN de 23 de novembro de 2018: desde então, a ausência de pragas é um critério de decência por direito próprio, e não um simples argumento de conforto.
• O decreto n.º 2002-120, relativo às características da habitação decente, retoma a mesma exigência, o que permite ao juiz qualificar o incumprimento sem necessidade de discussão por peritos.
• O regulamento sanitário departamental, aplicável em cada departamento da região de Paris, impõe ao proprietário e ao gestor a obrigação de manter os edifícios livres de roedores e de fazer executar as operações de desratização necessárias, incluindo nas caves, condutas de lixo, locais técnicos e prumadas.

A isto acresce a obrigação de gozo pacífico: o senhorio deve assegurar ao inquilino o uso normal da coisa locada durante toda a vigência do contrato. Uma infestação ativa, mesmo de origem coletiva, constitui um incumprimento contratual do senhorio perante o seu inquilino — ainda que este possa depois agir contra o condomínio.

A única exceção séria

O inquilino só é responsável se a infestação lhe for imputável: armazenamento de resíduos no interior, falta manifesta de manutenção, alimentação de animais, recusa reiterada de acesso à habitação para o tratamento. Estas três situações são as únicas que, na prática, invertem o ónus — e têm de ser provadas, não presumidas. A recusa de acesso é, em particular, um tema próprio, que detalhámos no nosso guia sobre o inquilino que recusa o acesso ao tratamento.

O que o inquilino pode pedir, rubrica por rubrica

A redução ou a restituição da renda

É o pedido mais frequente e o mais facilmente acolhido. O raciocínio do juiz é simples: se uma parte da habitação está inutilizável ou se a ocupação está degradada, a renda paga deixa de ter contrapartida integral. As decisões dos tribunais judiciais da região de Paris retêm habitualmente reduções de 10 a 40 % da renda durante o período de infestação, por vezes mais quando a habitação se torna praticamente inabitável (quarto abandonado, crianças deslocadas, roupa de cama destruída).

Duas variáveis pesam muito:

A indemnização pela perturbação do gozo do imóvel

Distinta da renda, repara o dano moral e os incómodos: noites sem dormir, medo, stress, odores, impossibilidade de receber visitas, higiene degradada. Os montantes observados vão de algumas centenas de euros a vários milhares, segundo a duração e a composição do agregado familiar. Um processo que inclua um atestado médico (distúrbios do sono, ansiedade), fotografias com data e hora e uma troca de correspondência sem resposta pesa muito mais do que uma declaração redigida a posteriori.

A substituição dos bens destruídos

Colchões sujos, roupa e roupa de cama roídas, alimentos contaminados, cabos de eletrodomésticos cortados: estas rubricas provam-se com faturas e fotografias. O seguro multirriscos habitação do inquilino raramente cobre os danos causados por roedores — a exclusão é quase sistemática nos contratos padrão —, o que remete o pedido para o senhorio.

As despesas suportadas pelo inquilino

Quando o senhorio permanece inerte, o inquilino que chama um profissional a expensas próprias pode pedir o reembolso, desde que tenha previamente interpelado o proprietário. Guardar o orçamento, a fatura e o relatório é indispensável; um simples recibo de compra de armadilhas de venda ao público não basta e, de qualquer modo, a maioria destes dispositivos falha pelas razões que detalhámos a propósito das armadilhas para roedores de consumo.

A resolução do contrato por culpa do senhorio

Reservada às situações graves: infestação antiga, habitação reconhecida como indecente, despacho da câmara municipal ou da autoridade regional de saúde. O inquilino pode então obter a resolução judicial sem pré-aviso, por vezes acompanhada de despesas de realojamento e de mudança.

Mãos de uma pessoa a montar uma armadilha para ratos em fio metálico, assente numa tábua de madeira

A falsa boa ideia: deixar de pagar a renda

É o reflexo mais comum e o mais perigoso. O inquilino não pode decidir sozinho reduzir ou suspender a renda: continua devedor até que um juiz decida. Um não pagamento unilateral expõe-o a um processo de resolução do contrato por falta de pagamento, que muitas vezes chegará ao fim mais depressa do que o pedido de indemnização.

Existe uma via segura: requerer ao tribunal judicial (ou ao juiz dos litígios de proteção) a consignação das rendas, que coloca as quantias numa conta de garantia enquanto as obras não forem realizadas. O inquilino mantém-se em dia e a pressão sobre o senhorio é real.

Pagar, escrever, provar e depois pedir. Nesta ordem. Um processo perfeito quanto ao fundo perde-se muitas vezes por duas rendas em atraso.

O processo que ganha: seis documentos e nada mais

Tanto do lado do inquilino como do senhorio, o litígio decide-se com base num pequeno número de documentos.

1. As comunicações datadas. E-mail ou carta registada ao proprietário, à agência ou ao administrador do condomínio, com a data da primeira observação. As chamadas telefónicas e as mensagens ao porteiro não deixam qualquer vestígio utilizável.
2. As provas materiais. Fotografias e vídeos com data e hora dos excrementos, das marcas de roedura, das galerias, do material destruído. As imagens noturnas numa prumada ou num teto falso são muitas vezes decisivas; uma pequena lanterna LED recarregável altera radicalmente a qualidade das imagens obtidas.
3. A verificação por um terceiro. Relatório do serviço municipal de higiene e saúde, visita de um inspetor de salubridade, declaração de um profissional com certificação Certibiocide, ou auto elaborado por oficial de justiça nos processos de maior dimensão.
4. Os relatórios de intervenção. A peça mais decisiva de ambos os lados. Um senhorio que apresente relatórios localizados, assinados e com recomendações de vedação demonstra a sua diligência; onze folhas «sem anomalias» idênticas provam sobretudo o contrário. Dedicámos um artigo inteiro à leitura crítica de um relatório de intervenção.
5. Os comprovativos de despesas. Faturas dos bens destruídos, das intervenções pagas, de eventuais noites de hotel.
6. Os elementos médicos. Atestado do médico de família em caso de mordedura, arranhão, distúrbios do sono ou ansiedade documentada. Recorde-se que os roedores urbanos são portadores documentados de leptospirose, ponto que abordámos em detalhe no nosso dossiê sobre a leptospirose transmitida pelos ratos.

Os interlocutores úteis antes do tribunal

• A comissão departamental de conciliação, gratuita, acionável por simples carta: trata precisamente os litígios relacionados com a decência da habitação e desbloqueia um número não negligenciável de processos.
• O serviço municipal de higiene e saúde do município, ou, na sua falta, a delegação departamental da autoridade regional de saúde da Île-de-France, que pode verificar a situação e interpelar formalmente o proprietário.
• A Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) e as ADIL departamentais, para obter informação jurídica gratuita e fiável antes de escrever.
• A Caisse d'allocations familiales: em caso de habitação declarada não decente, o subsídio de habitação pode ser retido e pago sob condições, o que constitui uma alavanca suplementar.

Do lado do senhorio, administrador e gestor: como extinguir o risco

Responder por escrito no prazo de uma semana

O principal fator de agravamento não é a infestação, é o silêncio. Uma resposta escrita no prazo de oito dias, mesmo sem solução imediata — «comunicação registada a 12 de outubro, visita técnica agendada para 17, intervenção prevista antes de 24» — desarma a maioria dos pedidos de indemnização. Um registo de comunicações mantido pelo porteiro ou pelo gestor, com datas e seguimentos dados, vale mais do que uma troca de SMS. Um simples livro de registo de intervenções com talões basta e torna-se um elemento probatório.

Nunca separar a habitação das partes comuns

Tratar um apartamento sem tratar caves, condutas de lixo, compartimentos do lixo, prumadas técnicas e redes equivale a pagar duas vezes para nada. Os roedores circulam pelo edifício, não pelos contratos de arrendamento. Esta lógica coletiva é a mesma descrita para os ratos e ratinhos no compartimento dos contadores, ponto negro recorrente dos edifícios da região de Paris.

Fazer aprovar um contrato, e não intervenções pontuais

Em condomínio, a acumulação de passagens isoladas votadas caso a caso custa mais do que um contrato anual e deixa lacunas na rastreabilidade. O procedimento de concurso e votação está detalhado no nosso manual sobre como aprovar um contrato de desratização em assembleia geral, e o âmbito esperado de uma prestação séria no nosso artigo sobre o caderno de encargos de uma prestação 3D.

Tratar a exclusão, e não apenas o isco

Um processo defensável demonstra que se atuou sobre as causas: obturação das passagens, grelhas de ventilação em inox, bases de portas e soleiras, selagem das aberturas das redes. O material é banal — uma grelha de ventilação em aço inoxidável, argamassa de selagem de secagem rápida, uma vedação de porta com escova metálica — mas é a sua instalação documentada que transforma uma constatação em prova de diligência. Um roedor passa por um orifício de 20 mm, no caso de um rato, e de 6 a 7 mm, no caso de um ratinho: tudo o que não está fechado é um ponto de entrada.

Fila de contentores de lixo verdes e um azul alinhados contra a parede de tijolo de um edifício

Repartir corretamente os encargos

A questão de «quem paga» resolve-se em três níveis:

• Parte privativa, causa privativa → o inquilino.
• Parte privativa, causa coletiva ou defeito do edifício → o senhorio, que pode agir contra o condomínio.
• Partes comuns, redes, locais técnicos → o condomínio, com encargos repartidos segundo o regulamento.

Na prática, o senhorio paga primeiro e discute depois: a obrigação de entrega é perante o seu inquilino, não perante o condomínio. A mesma lógica aplica-se aos espaços comerciais, como detalhado no nosso artigo sobre os roedores num comércio no rés do chão de um edifício.

Depois do tratamento: a reposição também conta

Uma infestação terminada deixa excrementos, urina e, por vezes, isolamentos contaminados. Um inquilino que regressa a uma habitação não limpa reabre o processo. A reposição é da responsabilidade do senhorio sempre que a contaminação resulte de um defeito do edifício: remoção dos materiais contaminados, limpeza, desinfeção das superfícies. O protocolo e as precauções — designadamente nunca varrer a seco excrementos secos — estão descritos no nosso guia sobre a desinfeção após uma infestação de roedores. Para as operações correntes, uma máscara FFP3 descartável e luvas de nitrilo espessas são o mínimo, e não dispensam um profissional quando os volumes são significativos.

As ordens de grandeza a ter em mente

A leitura é sempre a mesma: o custo do litígio excede quase sempre o custo do tratamento. Uma campanha completa de desratização num edifício, partes comuns e habitações afetadas, fica muito abaixo de um ano de renda reduzida em 30 % em várias frações, sem contar as despesas processuais e o tempo de gestão.

O que fazer esta semana

Se é inquilino: escreva hoje, por carta registada, datando a sua primeira observação, descrevendo os espaços afetados e pedindo uma intervenção no prazo de quinze dias. Fotografe. Continue a pagar a renda. Recorra ao serviço de higiene do seu município se nada se mexer.

Se é senhorio, administrador de condomínio ou gestor: verifique se cada comunicação recebida desde o início do período letivo tem uma resposta escrita e um seguimento documentado. Exija ao seu prestador os relatórios dos últimos doze meses e leia-os. Peça orçamento para a exclusão mecânica, e não apenas para o isco. Um orçamento de tratamento detalhado, datado e conservado é, no plano jurídico, o melhor seguro que existe contra um pedido de indemnização.