Plagas en un edificio nuevo: ¿quién debe tratar?

La promoción se entregó en marzo. Veintiocho viviendas, etiqueta energética expuesta en el portal, cuarto de basuras alicatado, aparcamiento en sótano todavía limpio. En octubre, tres compradores de la planta baja avisan de ruidos nocturnos en el encofrado de la cocina, y el conserje encuentra excrementos en el umbral del cuarto técnico. El primer reflejo de la incipiente junta de propietarios es llamar a una empresa de control de plagas y votar una partida en el presupuesto. Ese es precisamente el error más caro.

En un edificio reciente, una infestación de roedores casi nunca es un problema de mantenimiento: es la firma de un defecto de construcción todavía cubierto por garantía. Pasamuros de instalaciones que atraviesan un muro enterrado sin collarín de estanqueidad, hueco de conducto dejado abierto entre el sótano y la primera planta, rejilla de ventilación de cámara sanitaria con malla demasiado ancha, umbral de la puerta del cuarto de basuras con una holgura de 2 cm, sumidero sin válvula antirretorno. Estos defectos de ejecución corresponden a la promotora y a las empresas constructoras, no al presupuesto de funcionamiento de la comunidad.

Este artículo explica cómo calificar el defecto, qué garantías se aplican según la fecha de entrega, cómo redactar las cartas que realmente comprometen al constructor y cómo tratar la urgencia sin destruir tus propias pruebas.

Edificios de viviendas modernos con balcones, rodeados de césped, arbustos y árboles jóvenes

Por qué un edificio nuevo se infesta más rápido que uno antiguo

La obra ya atrajo a los roedores antes de la entrega

Una obra de dieciocho meses es una despensa: comedores de las casetas de obra, residuos de comida, movimientos de tierras que desestabilizan las colonias de ratas de alcantarilla de la red de saneamiento vecina. Cuando las empresas se retiran, la población de roedores presente en el solar no desaparece: busca un nuevo refugio, y el edificio recién cerrado es el mejor disponible. Es el mismo mecanismo descrito para las obras viarias cerca de un edificio, con la diferencia de que aquí el edificio infestado es el de la propia obra.

Muy pocos contratos privados prevén una desratización previa a la entrega. El pliego habitual incluye una limpieza de fin de obra, pero rara vez un servicio de control de plagas con informe. Resultado: el edificio se entrega con una población instalada en el sótano, invisible durante los primeros meses de baja ocupación y que se revela en otoño, cuando arranca la calefacción central y las viviendas se llenan.

Las instalaciones técnicas de un edificio reciente son más numerosas, no menos

Resulta contraintuitivo, pero es constante: un edificio de alta eficiencia energética tiene muchas más perforaciones que uno de finales del siglo XIX. Ventilación de doble flujo, conductos de ventilación mecánica, pasamuros de fibra óptica, columnas de recarga para vehículos eléctricos, redes de calefacción urbana, bombas de elevación, a veces un pozo canadiense. Cada instalación atraviesa varios paramentos, y cada paso es un punto débil si no se ha sellado con mortero o con el collarín cortafuego previsto. El sellado suele ser el último gesto de un oficio que pasa al final de la obra, con la urgencia de la entrega.

Un ratón atraviesa un orificio de 6 mm; una rata de alcantarilla, de 20 mm. Una holgura perimetral de 15 mm alrededor de un pasamuros de PVC de 100 mm basta para abrir todo el edificio, según la lógica vertical descrita en nuestro artículo sobre los conductos técnicos como autopista de las ratas.

Los puntos de fallo más frecuentes en la obra nueva sobre plano

Un levantamiento serio se hace con linterna en mano y cinta métrica flexible: una linterna recargable potente y un juego de espejos de inspección permiten documentar en foto cada holgura perimetral, lo que tiene más valor en un expediente que una descripción literaria.

Qué garantía activar según la fecha de entrega

El marco es el del Código Civil y el Código de la Construcción y la Vivienda franceses, en su versión aplicable a las ventas de vivienda sobre plano. Se superponen tres regímenes.

La garantía de remate de obra: un año, la más sencilla de activar

Prevista en el artículo 1792-6 del Código Civil, corre durante un año desde la recepción de la obra y cubre todos los desperfectos señalados, tanto los anotados como reserva en el acta de recepción como los aparecidos durante ese año. Su ventaja: ningún debate sobre la gravedad del defecto. Un pasamuros sin sellar comunicado dentro del año debe ser reparado por la empresa, sin más.

Es la ventana más cómoda. Presupone que el administrador —a menudo un administrador provisional designado por la promotora, lo que crea un conflicto de intereses bien conocido— haga su trabajo de levantamiento. Cuando el administrador provisional se demora, la recuperación del expediente por el nuevo administrador elegido sigue la misma lógica descrita para un cambio de administrador con expediente de plagas en curso.

La garantía decennal: diez años, pero hay que probar la inadecuación al uso

El artículo 1792 del Código Civil cubre durante diez años los daños que comprometen la solidez de la obra o la hacen inadecuada para su destino. Una infestación crónica vinculada a un defecto de estanqueidad del edificio ya ha sido admitida por los tribunales sobre este fundamento, siempre que se demuestren tres cosas:

1. la existencia de un defecto de construcción preciso y localizado (no «hay ratas en el edificio»);
2. el nexo causal entre ese defecto y la infestación (recorridos, marcas, trazado);
3. el carácter inhabitable o no conforme al uso del local afectado.

En la práctica, el tercer punto se acredita con pruebas concretas: declaraciones de los ocupantes, actas notariales, cese de actividad de un comercio en los bajos del edificio, informe del servicio municipal de sanidad. Una sensación de molestia no basta.

La garantía de buen funcionamiento: dos años sobre los equipos

El artículo 1792-3 cubre durante dos años los elementos de equipamiento desmontables: rejillas, trampillas, puertas, válvulas. Suele ser el fundamento adecuado para una rejilla de ventilación con malla inapropiada o una válvula antirretorno defectuosa, desperfectos que no entran en la decennal pero siguen siendo imputables a la empresa.

Patio interior de edificios de viviendas con balcones, bancos y un paseo adoquinado, fotografía en blanco y negro

Construir un expediente sólido: el método en cuatro pasos

1. Documentar antes de tratar, no después

El error más extendido: llamar a una empresa, sellar los pasos con mortero y después escribir a la promotora. Las pruebas han desaparecido. El orden correcto es el inverso.

• Fotografiar cada defecto con un elemento de escala (cinta métrica desplegada, moneda de 2 €) y la marca de fecha y hora del dispositivo.
• Anotar la localización exacta: edificio, nivel, local, muro, altura aproximada.
• Recopilar los avisos de los ocupantes por fecha, vivienda y naturaleza (ruido, excrementos, daños, observación directa).
• Hacer que una empresa certificada en biocidas emita un diagnóstico por escrito, indicando la especie, la estimación de la presión, los recorridos identificados y, sobre todo, los puntos de entrada constatados. Este documento es la pieza central del expediente; nuestra guía sobre cómo leer un informe de intervención detalla lo que debe contener.

Un detector de rastros mediante polvo trazador y algunos indicadores de consumo permiten mostrar la actividad a lo largo del tiempo, lo que vale más que una foto aislada.

2. Tratar la urgencia sin destruir nada irreversible

Evidentemente, no se trata de esperar un peritaje para actuar: el administrador tiene una obligación de mantenimiento de las zonas comunes y de seguridad de los ocupantes, y la normativa sanitaria obliga a controlar los roedores en los edificios. La respuesta es el tratamiento reversible:

• portacebos seguros y trampeo mecánico en el sótano, conforme a las reglas recordadas en nuestro artículo sobre los cebos rodenticidas en edificios;
• sellados provisionales e identificables: lana de acero inoxidable, malla de 5 mm fijada en superficie, burlete de cepillo atornillado en la base de la puerta — todos desmontables, todos fotografiados antes de su colocación;
• ninguna reparación definitiva con mortero o resina en los puntos litigiosos antes del peritaje, salvo riesgo sanitario inmediato documentado.

Un rollo de malla de acero inoxidable de trama fina y un burlete de cepillo de aluminio cuestan unas decenas de euros y bloquean la mayoría de los accesos durante el procedimiento. El método completo figura en nuestra guía sobre el sellado de los puntos de entrada en un edificio.

3. Escribir al destinatario correcto, con las palabras correctas

La carta tipo «hay ratas, hagan algo» no abre ningún derecho. La carta útil, certificada con acuse de recibo, dirigida a la promotora-vendedora y con copia a las empresas implicadas cuando están identificadas, incluye:

• la identificación de la promoción, la fecha de recepción y la fecha de entrega de las viviendas;
• la lista numerada de los desperfectos con su localización y fotos anexas;
• el fundamento invocado (artículos 1792-6, 1792-3 o 1792 del Código Civil);
• la petición concreta: reparación de los pasos de instalaciones, sustitución de las rejillas, colocación de válvulas y asunción de los servicios de desratización que hayan resultado necesarios;
• un plazo de respuesta (quince a treinta días) y la mención de que, en su defecto, se presentará una declaración al seguro de daños a la edificación.

La declaración al seguro de daños a la edificación es la palanca más eficaz de la decennal: la aseguradora tiene sesenta días para notificar su posición y, en caso de aceptación, noventa días para proponer una indemnización. Este calendario legal obliga mucho más que una reclamación amistosa.

4. Hacer que la comunidad decida sin bloquear el tratamiento

Deben aprobarse en junta general dos decisiones distintas, y confundirlas hace perder un año:

• el tratamiento curativo y el contrato de mantenimiento, que forman parte de la gestión ordinaria y pueden ser contratados por el administrador dentro de sus delegaciones o votados por mayoría simple — la mecánica del voto se detalla en nuestro manual para aprobar un contrato de desratización en junta general;
• la acción judicial contra la promotora, que exige una habilitación expresa del administrador por la junta, con presupuesto de peritaje y honorarios de abogado.

Aprobar la segunda sin la primera deja el edificio infestado durante el procedimiento; aprobar solo la primera equivale a pagar definitivamente un defecto de ejecución.

Vista en contrapicado de un patio interior de edificio de viviendas con fachadas rojas y cielo nublado

Los casos límite que hacen perder el expediente

Cuando la explotación del edificio ha creado el problema

La promotora alegará sistemáticamente la falta de mantenimiento, y a veces con razón. Un cuarto de basuras bien diseñado pero con las puertas bloqueadas en posición abierta, contenedores que no se retiran, cartones almacenados en el sótano, alimentación de animales en el patio: estos usos generan una infestación que ningún defecto de construcción explica. El expediente debe ser, por tanto, doble: demostración del defecto y prueba de una explotación normal, lo que supone llevar un registro desde la entrega. Los documentos que conviene conservar en él se enumeran en nuestro artículo sobre el registro sanitario de plagas.

Cuando las reservas de entrega no se han subsanado

Muchas actas de entrega ya mencionan «huecos sin sellar» o «rejilla de ventilación ausente». Una reserva no subsanada en el año es una ventaja, no un inconveniente: fecha el defecto y prueba que el vendedor lo conocía. Eso sí, hay que encontrar el documento: otra razón para recuperar íntegramente los archivos del administrador provisional.

Cuando la infestación viene de la red pública

Las ratas de alcantarilla circulan por las redes de saneamiento. Si el punto de entrada es una acometida defectuosa en el dominio público, la responsabilidad se desplaza al gestor de la red, y la inspección con cámara de la conducción se convierte en la prueba decisiva. Los servicios municipales de higiene y salud disponen de este tipo de constatación y la realizan previo aviso.

Para recordar: en una promoción de menos de diez años, el primer gasto útil no es un contrato de desratización a tres años, sino un diagnóstico escrito de los puntos de entrada. De él depende quién pagará los diez años siguientes.

El calendario de una comunidad nueva bien gestionada

Una promoción entregada se inspecciona con un ritmo sencillo que cualquier junta de propietarios puede mantener sin competencias técnicas particulares:

1. Meses 0 a 2: visita completa de sótanos, cuartos técnicos, cámara sanitaria y cuarto de basuras, con levantamiento fotográfico de los pasos de instalaciones. Idealmente con la empresa de control de plagas seleccionada.
2. Mes 3: carta de notificación conjunta a la promotora por los desperfectos constatados, dentro de la garantía de remate de obra.
3. Meses 6 a 9: control de la subsanación de las reservas y colocación de los sellados definitivos una vez acordadas las reparaciones.
4. Meses 10 a 11: última reclamación antes de que expire la garantía de remate de obra, con requerimiento formal.
5. Año 2: verificación de los equipos desmontables (rejillas, válvulas, burletes de puerta) antes de que expire la garantía de buen funcionamiento.

Un libro del edificio con hojas numeradas y una cámara con fecha bastan para mantener esta cronología; lo esencial es que los documentos se clasifiquen por local, no por fecha de llegada.

Para los edificios más antiguos o los gestores que quieran estructurar el servicio en varios inmuebles, los criterios técnicos que deben figurar en un contrato se detallan en nuestra guía para redactar un pliego de condiciones de control de plagas, y las referencias de asunción colectiva figuran en nuestras páginas de administradores de fincas y edificios.

Qué hacer esta semana si tu promoción tiene menos de diez años

• Localizar la fecha de recepción de la obra y la fecha de entrega de las viviendas: todo lo demás depende de ello.
• Bajar al sótano con una linterna y fotografiar cada pasamuros, cada trampilla, cada rejilla.
• Pedir a la empresa un diagnóstico escrito de los puntos de entrada, distinto del presupuesto de tratamiento.
• Escribir a la promotora antes de cualquier reparación definitiva, por correo certificado.
• Incluir en el orden del día de la próxima junta dos acuerdos separados: tratamiento y habilitación para actuar.

Una infestación en un edificio nuevo no es una fatalidad del urbanismo. Es un defecto de ejecución cuyo coste todavía puede trasladarse a quien lo creó, siempre que se pruebe antes de repararlo. Para una evaluación técnica de tu promoción, nuestro equipo elabora un presupuesto de diagnóstico y tratamiento adaptado a comunidades recientes.